Ochtersum

Marktüberblick

Ochtersum ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Holtriem im ostfriesischen Landkreis Wittmund. Auf 10,83 km² leben rund 917 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 85 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht – weit unter dem ostfriesischen Durchschnitt von 148, dem niedersächsischen von 167 und dem deutschen von 229 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt zehn Kilometer westlich von Esens an der Landesstraße 6 zwischen Holtgast und Utarp und entstand 1972 aus dem Zusammenschluss der beiden Gemeinden Ostochtersum und Westochtersum.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.610 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3.218 Euro und dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,91 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 9,72 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,63 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 38,03 – beides die schlechtesten Werte unter allen Nachbarorten im Umkreis. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Ochtersum ist seit 2018 um rund 93 Prozent gestiegen, von 5,18 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 10 Euro (2026). Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem ersten Sprung von 5,15 Euro (2020) auf 6,67 Euro (2021) folgte ein leichter Rückgang auf 6,60 Euro (2022), bevor die Miete 2023 mit 8,77 Euro einen neuen Höhepunkt erreichte. 2024 fiel sie auf 6,76 Euro, stieg 2025 wieder auf 7,75 Euro.

Der Angebotskaufpreis ist seit 2021 von 1.600 Euro pro Quadratmeter auf 2.100 Euro (2025) gestiegen. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 7,03 Prozent für den Kaufpreis und 8,57 Prozent für die Miete.

Zwischen den historischen Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktwerten besteht eine erhebliche Diskrepanz: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.610 Euro liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 2.100 Euro (2025), und die aktuelle Angebotsmiete von 7,91 Euro weicht vom Zeitreihenwert von 10 Euro (2026) ab. Die Zeitreihenwerte sind historische Jahresdurchschnitte, während die aktuellen Marktwerte den momentanen Angebotsstand widerspiegeln. Die Differenz beim Kaufpreis ist besonders groß und könnte auf eine Neubewertung des Angebotsbestands oder eine Änderung der Zusammensetzung zurückgehen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Ochtersum deutlich von seinen Nachbarn ab. Mit einer Bruttomietrendite von 2,63 Prozent liegt der Ort im untersten Perzentil (1,7) aller 942 betrachteten Orte in Niedersachsen. Das bedeutet, dass 98,3 Prozent der niedersächsischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 6,2 Kilometern weisen höhere Renditen auf: Utarp mit 12,22 Prozent, Neuschoo mit 7,5 Prozent, Schweindorf mit 5,45 Prozent, Blomberg mit 5,11 Prozent, Moorweg mit 8,44 Prozent, Westerholt mit 6,37 Prozent, Holtgast mit 4,28 Prozent und Nenndorf mit 4,67 Prozent. Der Kreis Wittmund liegt im Durchschnitt bei 4,92 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 38,03 ist ebenfalls der höchste unter allen Nachbarorten. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 26,50, der niedersächsische bei 20,92. Ein Faktor von 38 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 38-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Unter den Nachbarn liegt der Faktor bei Utarp bei rund 8,2, bei Neuschoo bei rund 13,4, bei Schweindorf bei rund 18,4, bei Blomberg bei rund 19,6, bei Moorweg bei rund 11,8, bei Westerholt bei rund 15,7, bei Holtgast bei rund 23,4 und bei Nenndorf bei rund 21,4.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Ochtersum ist seit 2015 um 5,5 Prozent von 869 auf 917 Einwohner (2024) gewachsen. Der Anstieg verlief ungleichmäßig: Nach einem Anstieg von 869 (2015) auf 931 (2021) folgte ein Rückgang auf 914 (2022), seitdem stabilisiert sich die Zahl bei 917. Die Bevölkerungsdichte von 85 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt weit unter dem ostfriesischen Durchschnitt von 148, dem niedersächsischen von 167 und dem deutschen von 229 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,41 Prozent und damit deutlich über dem Vorjahreswert von 4,01 Prozent (2022). Der Tiefpunkt war 2018 mit 3,97 Prozent erreicht.

Der Landkreis Wittmund gehört mit einem Prognos-Zukunftsatlas-Rang von 348 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang) zu den schwächer aufgestellten Regionen. Besonders schlecht bewertet sind die Teilindizes Demografie (Rang 346), Arbeitsmarkt (Rang 339) und Wettbewerb und Innovation (Rang 360). Besser abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 196. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus leicht wachsender, aber relativ kleiner Bevölkerung, niedriger Bevölkerungsdichte und schwacher wirtschaftlicher Dynamik im Kreis steht im Kontrast zu den extrem hohen Immobilienpreisen in Ochtersum. Ohne einen nachweisbaren großen Arbeitgeber oder eine besondere Infrastruktur lässt sich dieser Preisanstieg aus den vorliegenden Daten nicht erklären.