Westerholt

Marktüberblick

Westerholt ist eine Gemeinde im Nordosten Niedersachsens und Verwaltungssitz der Samtgemeinde Holtriem im Landkreis Wittmund. Mit einer Fläche von 14,62 km² und rund 2.722 Einwohnern handelt es sich um eine der kleineren Gemeinden der Region. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 186 Einwohnern pro Quadratkilometer – deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von etwa 95 Einwohnern/km² in Wittmund.

Der lokale Immobilienmarkt wird durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete beträgt 9,20 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.733 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,37 %, der Kaufpreisfaktor bei 15,7. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 15,7 liegt unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,9 und dem Kreisdurchschnitt von 26,5. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,20 €/m² knapp über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 €/m², aber unter dem Kreisdurchschnitt von 9,72 €/m². Die Kombination aus moderater Miete und niedrigen Kaufpreisen führt zu der überdurchschnittlichen Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 7 km zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Nenndorf (1,6 km) weist mit 4,67 % Rendite bei 2.231 €/m² Kaufpreis eine deutlich niedrigere Rendite auf. Schweindorf (1,6 km) liegt mit 5,45 % ebenfalls darunter. Utarp (2,9 km) fällt mit 12,22 % Rendite und nur 1.150 €/m² Kaufpreis als extremer Ausreißer auf – hier liegen die Kaufpreise deutlich unter dem Westerholter Niveau. Ochtersum (4,7 km) weist mit 2,63 % Rendite und 3.610 €/m² den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf.

Der Perzentilrang von 81,1 im Bundesland bedeutet, dass die Bruttomietrendite höher ist als bei 81 % der vergleichbaren Orte in Niedersachsen. Das ist ein Hinweis auf ein Marktumfeld, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstig stehen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt eine starke Entwicklung: Von 4,29 €/m² im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2022 auf 9,45 €/m² – ein Anstieg um mehr als 120 % in vier Jahren. 2023 folgte eine leichte Korrektur auf 8,93 €/m², 2024 ein erneuter Anstieg auf 9,83 €/m². 2025 lagen die Werte bei 9,00 €/m², 2026 bei 11,04 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für die Miete liegt bei 12,54 % über den gesamten Zeitraum – ein extrem hoher Wert, der auf eine starke Marktdynamik hinweist.

Die Kaufpreisentwicklung verlief weniger gleichmäßig. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 1.184 €/m², 2022 bei 1.653 €/m², 2023 bei 2.016 €/m². 2024 folgte ein deutlicher Rückgang auf 1.027 €/m², 2025 ein Anstieg auf 1.286 €/m². Der CAGR für die Kaufpreise beträgt 1,19 % – deutlich niedriger als der Mietanstieg. Diese Diskrepanz zwischen stark steigenden Mieten und moderateren Kaufpreisen ist ein wesentlicher Grund für die hohe Bruttomietrendite.

Der Kaufpreisrückgang von 2.016 €/m² (2023) auf 1.027 €/m² (2024) ist außergewöhnlich und macht einen Einbruch von rund 49 % aus. Ob dieser Wert auf einer methodischen Änderung der Angebotsdaten beruht oder eine tatsächliche Marktkorrektur darstellt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein weiterer Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten (Stand Juli 2026) und den Zeitreihenwerten: Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 9,20 €/m², während die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 11,04 €/m² ausweist. Ebenso liegt der aktuelle Angebotskaufpreis bei 1.733 €/m², während die Zeitreihe für 2025 1.286 €/m² zeigt. Diese Abweichungen deuten darauf hin, dass die Zeitreihenjahresdurchschnitte und die aktuellen Querschnittswerte nicht direkt vergleichbar sind.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Westerholts ist seit 2015 um 5,67 % gewachsen – von 2.576 auf 2.722 Einwohner. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2020 und 2023, als die Einwohnerzahl von 2.573 auf 2.722 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.722 Einwohnern. Dieses Wachstum steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Niedersachsen, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote in Westerholt zeigt eine volatile Entwicklung. In der Zeitreihe liegen die Werte in Hundertstel-Prozent vor: 90 (2015), 33 (2018), 81 (2023). Die Umrechnung in Prozent ist unsicher, da nicht eindeutig ist, ob die Werte in Hundertstel- oder Zehntel-Prozent vorliegen. In jedem Fall ist der Anstieg von 33 (2018) auf 81 (2023) erheblich.

Die Gemeinde Westerholt versucht seit spätestens 1970, wirtschaftliche Veränderungen weg von der Landwirtschaft hin zu anderen Branchen zu gestalten. Die Gemeinde weist vermehrt Bauland aus, um Familien anzusiedeln, und eröffnet neue Gewerbegebiete. Ziel der Wirtschaftsförderung ist es, den Auspendleranteil der Bevölkerung zu reduzieren. Diese Maßnahmen korrelieren mit dem Bevölkerungswachstum der letzten Jahre.

Der Landkreis Wittmund ist landwirtschaftlich stark geprägt. Auf Wittmunder Stadtgebiet entfallen knapp 81,5 % der Fläche auf Landwirtschaftsflächen, deutlich über dem ostfriesischen Durchschnitt von rund 75 % und dem bundesrepublikanischen Durchschnitt von 52 %. Diese Struktur prägt auch den Arbeitsmarkt in Westerholt und den umliegenden Gemeinden.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Kreis Wittmund belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 348 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der deutschen Kreise. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Im Bereich Demografie liegt der Kreis auf Rang 346, im Bereich Arbeitsmarkt auf Rang 339, im Bereich Wettbewerb und Innovation auf Rang 360 – einem der schlechteren Ränge. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 196 deutlich besser ab und liegt damit im oberen Drittel.

Dieses Muster – relativ niedriger Wohlstand bei gleichzeitig relativ guter sozialer Lage – ist ein typisches Merkmal ländlicher Kreise. Die niedrigen Ränge in den Bereichen Wettbewerb, Innovation und Demografie deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die mit der ländlichen Prägung und der Abwanderung junger Menschen einhergehen können.

Westerholt selbst verfügt über keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen außerhalb des unmittelbaren Umlands. Das Fehlen einer Hochschule könnte die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen im Vergleich zu Hochschulstädten geringer halten.

Die Samtgemeinde Holtriem betreibt neben Tourismusförderung aktive Wirtschaftsförderungsmaßnahmen. Westerholt als Verwaltungssitz der Samtgemeinde profitiert von dieser Funktion, da Behörden und Verwaltungsdienstleistungen Arbeitsplätze vor Ort schaffen. Die Gemeinde investiert in den Erhalt und die Modernisierung der örtlichen Schulen und Kindergärten, was die Attraktivität für Familien erhöht – was sich auch im Bevölkerungswachstum widerspiegelt.

Die Nähe zur Nordseeküste könnte ein Faktor sein, der die Kaufpreise in Küstennähe wie in Ochtersum erhöht.