Westerstede, Stadt

Marktüberblick

Westerstede ist die Kreisstadt des Landkreises Ammerland im Nordwesten Niedersachsens und liegt etwa 24 Kilometer nordwestlich von Oldenburg an der Bundesautobahn 28. Die Stadt umfasst 49 Ortsteile, darunter 17 Dörfer mit geschlossenem Ortskern, und hat rund 24.000 Einwohner auf einer Fläche von 179,55 Quadratkilometern. Seit 1977 verfügt Westerstede über Stadtrechte und fungiert als Mittelzentrum zwischen Oldenburg und Leer. Die Bevölkerungsdichte beträgt 134 Einwohner je Quadratkilometer.

Der aktuelle Angebotsmarkt weist eine Angebotsmiete von 9,59 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.513 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,58 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,83. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Westerstede ist von 7,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,39 Euro im Jahr 2025 gestiegen – ein Anstieg von rund 46,5 Prozent in acht Jahren. Der Jahresdurchschnittswert 2026 liegt mit 9,28 Euro wieder unter dem Vorjahreswert, was auf eine gewisse Korrektur hindeutet. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,42 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung unterschiedlich. Von 2.156 Euro je Quadratmeter 2018 stiegen die Werte bis 2020 auf einen Höchststand von 2.977 Euro. Anschließend folgte ein deutlicher Rückgang auf 1.941 Euro im Jahr 2025 – ein Minus von rund 35 Prozent gegenüber dem Höhepunkt. Der Wert 2026 liegt mit 2.607 Euro wieder deutlich darüber. Die durchschnittliche jährliche Entwicklung (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,40 Prozent.

Die Kombination aus gestiegenen Mieten und gesunkenen Kaufpreisen seit 2020 hat die Bruttomietrendite von Westerstede auf 4,58 Prozent erhöht. Der Kaufpreisfaktor von 21,83 bedeutet, dass das 21,83-fache des jährlichen Bruttokaltmieteneinkommens als Kaufpreis zu zahlen ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Westerstede unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,59 Euro liegt über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 10,16 Euro im Ammerland.

Beim Kaufpreis liegt Westerstede mit 2.513 Euro deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 3.295 Euro. Der Kreis Ammerland weist insgesamt höhere Immobilienpreise auf als der niedersächsische Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,58 Prozent liegt unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der 942 untersuchten Orte in Niedersachsen liegt Westerstede bei 41,3 Prozent – die Rendite ist also durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich.

Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Bad Zwischenahn (10,2 Kilometer entfernt) weist mit 11,16 Euro Miete und 3.872 Euro Kaufpreis die höchsten Werte auf. Detern (17,4 Kilometer) liegt mit 7,53 Euro Miete und 1.266 Euro Kaufpreis deutlich darunter. Wiefelstede (12,9 Kilometer) liegt mit 10,51 Euro Miete und 3.507 Euro Kaufpreis über Westerstede.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Westerstedes ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen. Von 22.154 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 23.984 im Jahr 2024 – ein Plus von 8,26 Prozent. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da viele ländliche Regionen in Niedersachsen unter Bevölkerungsrückgang leiden.

Der Landkreis Ammerland schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen insgesamt auf Rang 201. Besonders positiv ist die Bewertung in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage mit Rang 94. Die Kategorie Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 180 im oberen Mittelfeld. Die Dynamik wird mit Rang 156 ebenfalls relativ gut bewertet.

Schwächen zeigt der Kreis bei der Demografie (Rang 225) und insbesondere beim Arbeitsmarkt (Rang 300). Die Anzahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 626. Westerstede selbst verfügt über keine Hochschulen.

Westerstede liegt an der Bundesautobahn 28 und ist damit gut an die überregionale Infrastruktur angebunden. Die Stadt ist Sitz der Kreisverwaltung und erfüllt damit zentrale Funktionen für den Landkreis Ammerland.