Barßel

Marktüberblick

Barßel ist eine Gemeinde im Landkreis Cloppenburg in Niedersachsen mit einer Fläche von 84,35 Quadratkilometern und rund 13.700 Einwohnern. Der Ort liegt im nordwestlichen Niedersachsen, etwa 6,6 Kilometer von Detern und 6,8 Kilometer von Apen entfernt. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, die Bevölkerungsdichte beträgt 162 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Barßel zeigt im Vergleich zu anderen Orten im Landkreis und in Niedersachsen eine besondere Struktur: Die Angebotsmiete liegt mit 9,24 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (8,81 Euro) und dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.626 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (2.680 Euro), aber deutlich über dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,67, was im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 25,37 etwas günstiger ist.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Barßel war in den letzten Jahren deutlich steigend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,92 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 9,35 Euro an. 2025 folgte ein leichter Rückgang auf 8,83 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 9,76 Euro anstiegen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,45 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 2.305 Euro pro Quadratmeter, 2019 fiel er auf 2.153 Euro. 2020 stieg er wieder auf 2.532 Euro, bevor 2021 ein deutlicher Rückgang auf 985 Euro zu verzeichnen war. 2022 folgte ein starker Anstieg auf 3.595 Euro, der höchste Wert der Reihe. In den Folgejahren sank der Preis auf 2.634 Euro (2023), 3.144 Euro (2024) und 1.684 Euro (2025), bevor er 2026 wieder auf 2.480 Euro anstieg. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei nur 0,92 Prozent, was die starke Volatilität unterstreicht.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent. Im bundeslandweiten Vergleich liegt Barßel damit im unteren Drittel: Das Perzentil von 28,3 bedeutet, dass etwa 28 Prozent der niedersächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung in Barßel ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen. Von 12.714 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 13.706 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 7,8 Prozent entspricht. Besonders stark war der Anstieg in den Jahren 2021 bis 2022, als die Bevölkerung um 300 Einwohner zunahm.

Im regionalen Vergleich liegt Barßel mit seiner Angebotsmiete von 9,24 Euro pro Quadratmeter über dem Niveau der meisten Nachbarorte. Nur Apen (9,33 Euro) und Ostrhauderfehn (9,17 Euro) liegen ähnlich hoch. Detern (7,53 Euro) und Filsum (7,18 Euro) sind deutlich günstiger. Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 2.626 Euro pro Quadratmeter liegt Barßel im mittleren bis oberen Bereich der Nachbargemeinden. Detern ist mit 1.266 Euro deutlich günstiger, Uplengen mit 3.302 Euro und Apen mit 3.135 Euro deutlich teurer.

Der Kreis Cloppenburg als Bezugsgröße für die Standortfaktoren zeigt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 eine gemischte Bilanz. Der Gesamt-Rang von 194 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Mittelfeld. Besonders gut schneidet der Kreis beim Dynamik-Index mit Rang 98 ab, während der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 285 und der Arbeitsmarkt mit Rang 243 schwächer abschneiden.

Fazit

Barßel weist eine stabile demografische Entwicklung auf, mit einem Bevölkerungswachstum von 7,8 Prozent seit 2015. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 397 (absolute Zahl). Im ländlichen Raum des Landkreises Cloppenburg ist die Gemeinde durch ihre Lage zwischen größeren Orten wie Apen und Cloppenburg gut erschlossen.

Der Immobilienmarkt in Barßel ist durch eine überdurchschnittliche Angebotsmiete bei gleichzeitig moderatem Kaufpreis gekennzeichnet. Der Kaufpreisfaktor von 23,67 liegt unter dem Kreisdurchschnitt und deutet auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Umland hin. Die volatile Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren erfordert eine differenzierte Betrachtung.

Für Investoren ist die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent im bundesweiten Vergleich eher niedrig, was auf die relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet. Im niedersächsischen Vergleich liegt Barßel damit im unteren Drittel der Renditeverteilung.