Osterholz-Scharmbeck, Stadt

Marktüberblick

Osterholz-Scharmbeck ist die Kreisstadt des Landkreises Osterholz in Niedersachsen und liegt rund 22 Kilometer nordnordöstlich von Bremen. Die 147,17 km² große Stadt vereint auf ihrem Gebiet die Landschaften der Osterholzer Geest und des angrenzenden Teufelsmoores. Mit knapp 30.700 Einwohnern ist sie die einzige Stadt im Landkreis und fungiert als zentrales Versorgungszentrum für die umliegenden Gemeinden.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 9,77 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.521 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,65 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,5. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 deutlich steigend: Von 7,05 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf einen Spitzenwert von 10,39 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 wieder auf 8,96 Euro je Quadratmeter sanken. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,04 Prozent.

Bei den Angebotskaufpreisen verlief die Entwicklung noch dynamischer. Von 1.559 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 3.060 Euro im Jahr 2025, gefolgt von einem Rückgang auf 2.923 Euro im Jahr 2026. Der CAGR liegt bei 8,17 Prozent.

Die zeitliche Entwicklung zeigt eine deutliche Preisdynamik mit einem Höhepunkt in den Jahren 2025/2026 und einem anschließenden Korrekturverhalten im Jahr 2026. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Osterholz-Scharmbeck bei den Angebotsmieten (9,77 €/m²) knapp über dem Kreisdurchschnitt (9,64 €/m²) und deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m²) sowie dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²).

Bei den Angebotskaufpreisen liegt die Stadt mit 2.521 €/m² über dem Kreiswert (2.343 €/m²), dem Landesdurchschnitt (2.166 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 21,5 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (19,9) und dem Landesdurchschnitt (20,9).

Die Bruttomietrendite von 4,65 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,49 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Osterholz-Scharmbeck den 43. Perzentilrang bei der Rendite, was bedeutet, dass 43 % der niedersächsischen Orte eine gleich hohe oder höhere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Ritterhude (5,5 km Entfernung) liegt mit 10,42 €/m² bei der Miete leicht darüber, Worpswede (9,5 km) mit 10,67 €/m² ebenfalls. Bei den Kaufpreisen liegt Osterholz-Scharmbeck mit 2.521 €/m² über den meisten Nachbarn, jedoch deutlich unter Lilienthal (3.635 €/m²) und Worpswede (2.999 €/m²).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Osterholz-Scharmbecks entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 leicht positiv: Von 30.302 Einwohnern im Jahr 2015 auf 30.717 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von 1,37 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 209 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Entwicklung verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 gab es leichte Rückgänge (Tiefstwert 30.256 im Jahr 2019), bevor ab 2020 ein deutlicher Aufwärtstrend einsetzte, der 2022 mit 30.659 Einwohnern beschleunigt wurde und sich bis 2024 fortsetzte.

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 685 Arbeitslosen (absolute Zahl, Stand 2023). Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich eine deutliche Verbesserung: Von 898 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl auf 598 im Jahr 2022, bevor sie 2023 wieder auf 685 anstieg.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Osterholz auf Platz 270 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Die Aufschlüsselung nach Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild:

Der Wohlstands- und soziale Lage-Index belegt mit Platz 131 einen der besseren Ränge, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Situation der Bevölkerung hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Platz 220 im unteren Mittelfeld.

Schwächere Positionen zeigen sich bei der Dynamik (Platz 316), der Demografie (Platz 325) und dem Wettbewerb und Innovation (Platz 341). Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen in Bezug auf Bevölkerungsentwicklung, Innovationskraft und wirtschaftliche Dynamik hin.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die nächstgelegenen Universitäts- und Hochschulstandorte befinden sich in Bremen (ca. 22 km) und Bremerhaven (ca. 39 km).