Worpswede

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Worpswede ist durch überdurchschnittliche Preise bei gleichzeitig niedriger Rendite gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.999 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,67 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,27 Prozent, was den Ort in das untere Drittel aller 942 Orte in Niedersachsen einordnet (Perzentilrang 30,1). Das bedeutet: 70 Prozent der niedersächsischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 23,42 liegt über dem niedersächsischen und dem bundesweiten Durchschnitt von jeweils 20,92, was den relativen Preisvergleich zwischen Miete und Kaufpreis aus einer anderen Perspektive zeigt.

Die aktuelle Angebotsmiete von 10,67 Euro liegt deutlich über dem Wert der Zeitreihe für 2026 (8,18 Euro) und auch über dem Niveau von 2023 (8,14 Euro). Der aktuelle Kaufpreis von 2.999 Euro liegt zwischen dem Wert von 2024 (2.978 Euro) und dem Wert der Zeitreihe für 2026 (4.005 Euro). Die Diskrepanz zwischen aktuellen Inseratwerten und der Zeitreihe deutet auf eine dynamische Marktentwicklung hin, die in den historischen Reihen noch nicht vollständig abgebildet ist.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Worpswede zeigen eine starke Volatilität. Von 2.795 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte 2019 auf 2.990 Euro, fielen dann bis 2022 auf 2.175 Euro und erholten sich 2023 deutlich auf 3.417 Euro. Im Jahr 2024 lagen sie bei 2.978 Euro, 2025 bei 2.755 Euro und die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 4.005 Euro aus. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,60 Prozent.

Die Mieten entwickelten sich weniger stabil: Nach 8,23 Euro im Jahr 2018 stiegen sie 2020 auf einen Spitzenwert von 10,65 Euro, fielen dann bis 2023 auf 8,14 Euro und liegen in der Zeitreihe für 2026 wieder bei 8,18 Euro. Der CAGR von -0,076 Prozent zeigt eine praktisch stabile bis leicht rückläufige Entwicklung über den gesamten Zeitraum.

Die Kombination aus steigenden Kaufpreisen und stabilen bis leicht fallenden Mieten führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation. Die Bruttomietrendite von 4,27 Prozent ist das Ergebnis dieses Preis-Miete-Gefälles.

Regionale Einordnung

Worpswede liegt mit allen relevanten Kennzahlen über dem Durchschnitt des Landkreises Osterholz und des Bundeslandes Niedersachsen. Die Angebotsmiete von 10,67 Euro je Quadratmeter liegt 10,7 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,64 Euro und 25,5 Prozent über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Der Kaufpreis von 2.999 Euro liegt 27,9 Prozent über dem Kreiswert von 2.343 Euro und 38,4 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt der Kaufpreis mit 2.999 Euro um 24,4 Prozent über dem deutschen Mittel von 2.409 Euro, während die Miete mit 10,67 Euro um 19,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt. Der Kaufpreis steigt also stärker über dem Bundesmittel als die Miete, was die niedrige Rendite von 4,27 Prozent (Bundesdurchschnitt: 5,10 Prozent) erklärt.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit 2.999 Euro je Quadratmeter liegt Worpswede über den meisten Nachbarn, jedoch unter Grasberg (3.319 Euro), Lilienthal (3.635 Euro) und Tarmstedt (3.119 Euro). Die Angebotsmiete von 10,67 Euro liegt ebenfalls über den meisten Nachbarn, nur Lilienthal (11,46 Euro) liegt höher. Die Bruttomietrendite von 4,27 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn und deutlich über Grasberg (3,50 Prozent) und Lilienthal (3,78 Prozent), aber unter Wilstedt (8,75 Prozent), das durch einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.429 Euro auffällt.

Standortfaktoren

Worpswede verzeichnet ein Bevölkerungswachstum von 5,13 Prozent seit 2015, von 9.285 auf 9.761 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 128 Einwohner je Quadratkilometer. Der Höchststand wurde 2022 mit 9.820 Einwohnern erreicht, seither ist eine leichte Abnahme auf 9.761 zu verzeichnen.

Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 141 Personen, was einer Quote von rund 1,4 Prozent entspricht. Der Landkreis Osterholz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 270 von rund 400 Kreisen. Besonders positiv ist der Wohlstands- und soziale Rang mit Platz 131, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 341 schwächer ausfällt. Der Demografie-Rang von 325 deutet auf strukturelle Herausforderungen hin.

Worpswede ist überregional als Künstlerkolonie bekannt, die 1889 von Fritz Mackensen, Hans am Ende und Otto Modersohn gegründet wurde. Die Künstlerkolonie prägt bis heute das Image des Ortes und trägt zu seiner überregionalen Bekanntheit bei. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Bremen (etwa 20 Kilometer) bietet eine Anbindung an ein größeres Wirtschafts- und Kulturzentrum.