Tarmstedt

Marktüberblick

Tarmstedt liegt im niedersächsischen Landkreis Rotenburg (Wümme) auf einer Fläche von 26,54 Quadratkilometern und hat 4.190 Einwohner (2024). Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Tarmstedt und liegt im Elbe-Weser-Dreieck zwischen Hamburg und Bremen. Der Landkreis ist der Metropolregion Hamburg beigetreten und seit Dezember 2019 Teil des HVV-Tarifgebiets. Die Samtgemeinde Tarmstedt wird laut Landkreisprofil insbesondere dem Einzugsbereich Bremens und Bremerhavens zugerechnet, während aus dem Süden des Kreises viele Einwohner in den Großraum Hannover pendeln. Diese Mittellage zwischen zwei Großstädten prägt die Nachfrage nach Wohnraum im Ort.

Aktuelle Marktlage

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.119 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.014 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,06 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Rotenburg (Wümme) liegt der Faktor bei 19,17, in Niedersachsen bei 20,92. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,56 % unterstreicht diese Teuerung: Sie liegt weit unter dem Kreiswert von 5,70 % und dem Landeswert von 5,25 %. Im Bundesland belegt Tarmstedt damit den 8,5. Perzentil – von allen untersuchten Orten im Land liegt Tarmstedt nur in weniger als 9 % der Fälle noch niedriger in der Rendite.

Die Angebotsmiete von 9,26 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,76 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro. Der Markt in Tarmstedt ist also durch relativ hohe Mieten bei überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen gekennzeichnet – die Rendite leidet stärker unter dem Kaufpreis als die Miete davon profitiert.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Miete und Kaufpreis extrem volatile Verläufe, die auf einen kleinen, stark schwankenden Markt hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,50 Euro (2020) und 9,44 Euro (2026). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.457 Euro (2021) und 3.933 Euro (2022). Diese starken Ausschläge sind typisch für ländliche Märkte mit wenigen Transaktionen: Ein einzelnes Objekt mit abweichender Größe oder Ausstattung kann den Durchschnittswert deutlich nach oben oder unten ziehen.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend eine klare Aufwärtsentwicklung. Der CAGR für die Miete liegt bei 6,03 % pro Jahr, der für den Kaufpreis bei 5,20 % pro Jahr – beide Werte beziehen sich auf den Zeitraum 2018 bis 2026. Die Miete ist also prozentual stärker gestiegen als der Kaufpreis, was die Rendite leicht entlastet hat.

Die Kaufpreisentwicklung seit 2022 ist rückläufig: Von einem Höchststand von 3.933 Euro im Jahr 2022 fiel der Wert auf 3.014 Euro im Jahr 2024, bevor er 2025 wieder auf 3.800 Euro anstieg und 2026 auf 3.010 Euro sank. Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der auf Zinsänderungen und Nachfrageverschiebungen empfindlich reagiert.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Tarmstedts ist seit 2015 um 9,7 % von 3.819 auf 4.190 Einwohner gewachsen. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 3.835 auf 4.167 stieg – ein Anstieg von 332 Personen in drei Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 4.190. Diese Entwicklung korrespondiert mit der Lage der Gemeinde im Einzugsbereich Bremens und der Metropolregion Hamburg. Die Bevölkerungsdichte von 158 Einwohnern pro Quadratkilometer ist im ländlichen Kontext relativ hoch.

Der Landkreis Rotenburg (Wümme) rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 215 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 292), während er in der Dimension Wohlstand und soziale Lage mit Platz 138 besser abschneidet. In der Dynamik liegt der Kreis mit Platz 125 im oberen Mittelfeld.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Tarmstedt durch seine hohen Kaufpreise hervor. Von den sieben untersuchten Nachbarorten liegt Tarmstedt beim Kaufpreis von 3.119 Euro nur knapp unter Grasberg mit 3.319 Euro, deutlich über allen anderen Orten. Die Miete von 9,26 Euro liegt im oberen Mittelfeld – höher als in Hepstedt (8,21 Euro) und Westertimke (8,03 Euro), aber niedriger als in Wilstedt (10,42 Euro) und Grasberg (9,68 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,56 % ist die niedrigste aller verglichenen Orte – nur Grasberg liegt mit 3,5 % noch etwas darunter. Dies bestätigt, dass der hohe Kaufpreis die Rendite in Tarmstedt stärker belastet als in den Nachbarorten. In den meisten Nachbargemeinden liegen die Kaufpreise deutlich niedriger (zwischen 965 und 2.222 Euro), was zu deutlich höheren Renditen von 4,43 % bis 10,62 % führt.

Tarmstedt hat keine Hochschulen vor Ort. Die nächstgelegenen Bildungseinrichtungen befinden sich in den größeren Städten der Region (Bremen, Hamburg, Hannover). Dies unterscheidet Tarmstedt von urbanen Standorten mit eigener Hochschulinfrastruktur.