Grasberg

Marktüberblick

Grasberg liegt im nordwestlichen Niedersachsen, etwa 20 Kilometer nordöstlich von Bremen, und umfasst 17 Ortsteile auf einer Fläche von 55,77 Quadratkilometern. Die Gemeinde zählt rund 8.088 Einwohner (Stand 2023/2024) und verzeichnet damit ein Bevölkerungswachstum von über 5 % seit 2015. Der Immobilienmarkt wird durch Angebotsmieten von 9,68 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.319 Euro je Quadratmeter geprägt. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,5 %, der Kaufpreisfaktor bei 28,58. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kaufpreise in Grasberg liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Mit 3.319 Euro je Quadratmeter liegt Grasberg über dem Durchschnitt des Landkreises Osterholz (2.343 Euro) und des Landes Niedersachsen (2.166 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 28,58 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28,58-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Kreisdurchschnitt (19,9) als auch über dem Landesdurchschnitt (20,9) liegt. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,5 % ist die direkte Folge dieses Preismusters: Die Mieten liegen zwar über dem Landesdurchschnitt (9,68 Euro gegenüber 8,50 Euro), aber die Kaufpreise liegen noch stärker darüber, was die Rendite drückt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die eine klare Trendaussage erschwert. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,30 Euro je Quadratmeter (2018) und 14,19 Euro (2026), wobei die Werte von Jahr zu Jahr teils um mehrere Euro springen – ein Muster, das auf einem echten Wohnungsmarkt so nicht zu erwarten ist. Auch die Kaufpreise weisen starke Ausschläge auf: Von 2.792 Euro (2018) über 1.902 Euro (2022) bis 3.570 Euro (2025).

Der CAGR der Miete liegt bei 13,1 %, der der Kaufpreise bei 3,6 %. Der hohe Miet-CAGR ist maßgeblich auf den extremen Anstieg in den letzten beiden Jahren der Reihe (2025: 12,31 Euro, 2026: 14,19 Euro) zurückzuführen. Diese Entwicklung ist mit der realen Marktentwicklung in der Region nur schwer in Einklang zu bringen und deutet auf eine eingeschränkte Aussagekraft der Miet-Zeitreihe hin.

Die Kaufpreisentwicklung ist strukturierter: Nach einem Tiefpunkt 2022 (1.902 Euro) folgte ein Anstieg auf 3.445 Euro (2023), eine leichte Korrektur auf 3.231 Euro (2024) und ein erneuter Anstieg auf 3.570 Euro (2025). Dieser Verlauf entspricht grob der bundesweiten Entwicklung mit einem Preisniveau-Höhepunkt in den Jahren 2022/2023, einer leichten Beruhigung 2024 und einer Stabilisierung auf höherem Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Grasberg vor allem durch die hohen Kaufpreise ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 Kilometern liegt der Kaufpreis von Grasberg (3.319 Euro) hinter Lilienthal (3.635 Euro) an zweiter Stelle, deutlich vor Worpswede (2.999 Euro) und Tarmstedt (3.119 Euro). Im unteren Preissegment liegen Vorwerk (965 Euro), Westertimke (1.073 Euro) und Bülstedt (1.771 Euro) – Orte mit deutlich ländlicherer Struktur.

Die Angebotsmiete von 9,68 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Unter Lilienthal (11,46 Euro) und Worpswede (10,67 Euro), aber über Tarmstedt (9,26 Euro) und allen Orten unter 9 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,5 % ist die niedrigste unter den vergleichbaren Orten mit höherem Preisniveau (Lilienthal: 3,78 %, Worpswede: 4,27 %, Tarmstedt: 3,56 %). Nur Wilstedt (8,75 %) und die ländlichen Orte darunter weisen deutlich höhere Renditen auf.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite in Niedersachsen liegt bei 7,6 %. Das bedeutet, dass Grasberg von allen 942 Orten im Bundesland in Bezug auf die Mietrendite zu den unteren 8 % gehört – ein Indikator für einen preisstarken Markt mit geringen relativen Mieterträgen.

Standortfaktoren

Grasberg ist Teil der europäischen Metropolregion Nordwest und stark nach Bremen orientiert. Nach Angaben aus dem Jahr 2010 verzeichnete die Gemeinde 662 Einpendler und 2.300 Auspendler, wobei die Pendlerströme überwiegend nach Bremen gerichtet sind. Von den 1.106 Beschäftigten im Ort entfielen 34 % auf Handel, Gastgewerbe und Verkehr, 32 % auf das Produzierende Gewerbe und 27 % auf Dienstleistungen. Die Gemeinde verfügt über die Gewerbegebiete Huxfeld-Nord und Wörpedorfer Ring. Zu regional bekannten Unternehmen gehören die Zeisner Feinkost GmbH, SEN Solare Energie Nord, Michaelis Maschinenbau und Cordes Rindenmulch.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist von 134 (2015) auf 88 (2023) zurückgegangen. Die in den Daten als Arbeitslosenquote ausgewiesene Zahl von 88 ist als absolute Zahl der Arbeitslosen zu verstehen, nicht als prozentuale Quote.

Der Landkreis Osterholz, dem Grasberg angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 270 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen eine unterschiedliche Profilierung: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 131 deutlich über dem Durchschnitt, während Demografie (Platz 325), Wettbewerb und Innovation (Platz 341) und Dynamik (Platz 316) unter dem Median liegen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 7.694 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 8.088 (2023/2024), ein Wachstum von 5,1 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 145 Einwohnern je Quadratkilometer.