Vollersode

Marktüberblick: Günstige Kaufpreise bei soliden Mieten

Der Immobilienmarkt in Vollersode zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis aus. Die Angebotsmiete liegt mit 9,12 Euro pro Quadratmeter über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und auch über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.113 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen unter dem Landesmittel von 2.166 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 5,18 Prozent, die knapp unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,31 liegt unter dem Landeswert von 20,92, was bedeutet, dass sich die Wohnung bezogen auf die Miete relativ schnell amortisieren würde – ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig sind.

Im Vergleich zum Kreis Osterholz schneidet Vollersode bei allen vier Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt ab: Die Miete liegt mit 9,12 Euro unter dem Kreiswert von 9,64 Euro, der Kaufpreis mit 2.113 Euro unter 2.343 Euro, die Rendite mit 5,18 Prozent unter 5,49 Prozent und der Kaufpreisfaktor mit 19,31 unter 19,91. Vollersode ist damit innerhalb des Kreises ein vergleichsweise günstiger Ort.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, fallende Kaufpreise

Die Mietpreisentwicklung in Vollersode ist von starken Schwankungen geprägt. Von 8,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen die Mieten 2022 sprunghaft auf 11,91 Euro – ein Anstieg von fast 39 Prozent in einem Jahr. Dieser Anstieg ist im bundesweiten Kontext als Teil der allgemeinen Mietpreisdynamik in der Pandemiephase zu verstehen. Seit 2022 korrigieren sich die Miete wieder nach unten: 2023 lagen sie bei 9,36 Euro, 2024 bei 10,34 Euro und 2025 bei 8,90 Euro. Der aktuelle Wert von 8,87 Euro (2026) liegt damit wieder nahe dem Niveau von 2021. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt lediglich 0,71 Prozent.

Die Kaufpreise zeigen ein anderes Muster. Sie fielen von 2.458 Euro pro Quadratmeter (2022) auf 1.767 Euro (2023) – ein Rückgang von rund 28 Prozent. 2024 erholten sie sich auf 2.124 Euro, lagen 2025 aber mit 2.091 Euro immer noch deutlich unter dem 2022er Spitzenwert. Der CAGR von -5,25 Prozent über den Zeitraum 2022 bis 2025 spiegelt den allgemeinen Korrekturprozess am deutschen Immobilienmarkt wider, der durch steigende Zinsen und veränderte Nachfrage getrieben wird.

Regionale Einordnung: Zwischen Worpswede und ländlichen Orten

Im Umland von Vollersode zeigt sich ein deutliches Preisgefälle, das die Positionierung des Orts erklärt. Der bekannte Kulturort Worpswede (11,7 Kilometer entfernt) weist mit 2.999 Euro pro Quadratmeter einen um 42 Prozent höheren Kaufpreis auf, bei einer Angebotsmiete von 10,67 Euro und einer niedrigeren Rendite von 4,27 Prozent. Worpswede zieht damit eine kaufkräftigere Kundschaft an, die bereit ist, für die kulturelle Infrastruktur und das Image mehr zu zahlen.

Im Gegensatz dazu liegen die Nachbarorte Axstedt (9,9 km), Holste (6,3 km) und Lübberstedt (7,1 km) mit Kaufpreisen zwischen 958 und 1.575 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Vollersode. Axstedt weist mit 11,08 Prozent die höchste Bruttomietrendite im Vergleich auf, was auf extrem niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten hinweist. Vollersode positioniert sich damit zwischen diesen beiden Polen: teurer als die umliegenden Dörfer, aber deutlich günstiger als Worpswede.

Auf Landesebene liegt Vollersode mit einem Rendite-Perzentil von 60,5 im oberen Drittel der niedersächsischen Orte. Das bedeutet, dass 60,5 Prozent der 942 verglichenen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen – ein Indiz dafür, dass die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten im Landesvergleich attraktiv ist.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Vollersode ist seit 2015 um 7,3 Prozent von 2.837 auf 3.044 Einwohner gewachsen. Das Wachstum beschleunigte sich besonders zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 2.881 auf 3.013 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 3.044. Die Bevölkerungsdichte beträgt 65 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländlich geprägte Gemeinde in der Osterholzer Geest.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,7 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 3,5 Prozent (2021) und 5,3 Prozent (2015). Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Einklang mit der Lage in der Metropolregion Nordwest und der Nähe zu Bremen und Osterholz-Scharmbeck als Arbeitsstättenzentren.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Osterholz, zu dem Vollersode gehört, auf Platz 270 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Dabei zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (220) liegt knapp über dem Median, während der Wohlstands-Index mit Rang 131 zu den besseren Werten gehört. Schwach ausgeprägt sind hingegen die Dynamik (Rang 316), der Demografie-Index (Rang 325) und der Wettbewerb und Innovation (Rang 341). Diese Werte deuten auf eine eher traditionelle, wenig dynamische Wirtschaftsstruktur hin.

Standortfaktoren: Ländliche Lage ohne urbane Infrastruktur

Vollersode verfügt über keine eigenen Hochschulen oder größeren Bildungseinrichtungen. Die nächstgelegenen urbanen Zentren sind Bremen und Osterholz-Scharmbeck, was den Ort als Schlafgemeinschaft für Pendler positioniert. Die Fläche von 46,49 Quadratkilometern bei nur 3.044 Einwohnern ergibt eine niedrige Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter unterstreicht.

Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor, was die begrenzte kommerzielle Bebauung und den überwiegend landwirtschaftlich oder wohnwirtschaftlich geprägten Charakter des Orts widerspiegelt. Die Kombination aus moderaten Immobilienpreisen, wachsender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für einen stabilen, wenn auch nicht dynamischen lokalen Markt. Die schwachen Werte im Prognos-Index für Dynamik und Innovation stehen im Kontrast zum stabilen Arbeitsmarkt und deuten auf eine eher traditionelle Wirtschaftsstruktur hin.