Hambergen

Marktüberblick

Hambergen liegt im Norden Niedersachsens im Landkreis Osterholz, rund 30 km nordwestlich von Bremen. Die Gemeinde mit 5.706 Einwohnern auf 30,33 km² ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Hambergen, die insgesamt 11.821 Einwohner umfasst. Die Bevölkerungsdichte von 188 Einwohnern pro km² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 174 Einwohnern je km².

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 9,82 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.330 Euro je Quadratmeter ein überdurchschnittliches Preisniveau. Die Bruttomietrendite von 5,06 Prozent liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und damit im mittleren Bereich der niedersächsischen Orte (Perzentilrang 56,3 von 942). Der Kaufpreisfaktor von 19,78 liegt unter dem niedersächsischen Mittel von 20,92, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Landesdurchschnitt hindeutet.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet, die auf die geringe Fallzahl in einer kleinen Gemeinde zurückzuführen sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,17 Euro (2021) und 14,47 Euro (2023) – eine Spanne von mehr als dem Doppelten. Auch der Kaufpreis zeigte große Ausschläge: Von 3.776 Euro je Quadratmeter (2020) fiel er auf 1.598 Euro (2023), bevor er 2026 auf 3.071 Euro ansteigt.

Diese Volatilität ist bei einer Gemeinde mit unter 6.000 Einwohnern statistisch erklärbar: Einzelne Inserate können die Durchschnittswerte stark verzerren. Die CAGR-Werte von -3,15 Prozent für die Miete und -3,39 Prozent für den Kaufpreis über die gesamte Reihe deuten auf einen leichten Abwärtstrend hin, werden aber durch die starken jährlichen Schwankungen überlagert. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erhobenen Daten beruhen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Hambergen durch ein überdurchschnittliches Preisniveau hervor. Mit 9,82 Euro Angebotsmiete liegt der Ort über sieben von acht Nachbargemeinden im Umkreis – nur Worpswede (10,67 Euro) liegt noch darüber. Axstedt (8,85 Euro), Vollersode (9,12 Euro), Holste (8,34 Euro), Lübberstedt (8,20 Euro), Beverstedt (8,28 Euro), Osterholz-Scharmbeck (9,77 Euro) und Hagen im Bremischen (9,20 Euro) liegen alle unter Hambergen.

Beim Kaufpreis von 2.330 Euro je Quadratmeter liegt Hambergen knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.343 Euro und über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt ein heterogenes Bild: Axstedt weist mit 958 Euro den niedrigsten, Worpswede mit 2.999 Euro den höchsten Kaufpreis auf.

Die Bruttomietrendite von 5,06 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,49 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Axstedt fällt mit 11,08 Prozent als deutlicher Ausreißer nach oben auf, während Worpswede mit 4,27 Prozent und Osterholz-Scharmbeck mit 4,65 Prozent die niedrigsten Renditen im Umkreis aufweisen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Hambergens ist seit 2015 stabil bei rund 5.700 Einwohnern geblieben. Der Anstieg von 5.613 (2021) auf 5.706 (2024) entspricht einer Gesamtentwicklung von 0,018 Prozent über die gesamte Reihe – praktisch keine Veränderung. Die Bevölkerungsdichte von 188 Einwohnern je km² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 174 Einwohnern je km².

Der Landkreis Osterholz, dem Hambergen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 270 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (220) und der Wohlstands-Rang (131) sind relativ stark, während der Wettbewerb-und-Innovation-Rang (341) und der Demografie-Rang (325) schwach ausfallen. Der Dynamik-Rang von 316 deutet auf geringe Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Samtgemeinde-Funktion als Verwaltungssitz könnte jedoch eine gewisse Stabilität des lokalen Marktes unterstützen.