Bülstedt

Standort und Rahmenbedingungen

Bülstedt ist eine 25,6 km² große Gemeinde im Landkreis Rotenburg (Wümme) in Niedersachsen mit 775 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 30 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Tarmstedt und liegt etwa zehn Kilometer nordwestlich der A 1, was eine Anbindung an das überregionale Straßennetz bietet (K 117 nach Wilstedt, L 132 durch Steinfeld). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rotenburg (Wümme) auf Rang 215 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein; der Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 292 am unteren Ende, während der Dynamik-Index mit Rang 125 stärker abschneidet. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Bülstedt.

Aktuelle Marktkennzahlen und regionale Einordnung

Die aktuellen Angebotskennzahlen für Bülstedt liegen bei 7,78 Euro pro Quadratmeter monatlich für Miete und 1.771 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,98. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,27 Prozent.

Im Vergleich dazu weist der Kreis Rotenburg (Wümme) eine höhere Angebotsmiete von 8,76 Euro pro Quadratmeter und einen höheren Kaufpreis von 2.014 Euro pro Quadratmeter aus. Der Landesdurchschnitt in Niedersachsen liegt bei 8,50 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.166 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Auf Bundesebene beträgt der Durchschnitt 8,92 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.409 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Bülstedt liegt mit beiden Preisen unter allen drei Bezugsgrößen.

Der Kaufpreisfaktor von 18,98 ist niedriger als der des Kreises (19,17) und deutlich niedriger als der des Landes (20,92). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Vergleich zu anderen Orten moderat ausfällt. Die Bruttomietrendite von 5,27 Prozent liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,70 Prozent. Im Perzentilrang der Bundeslandvergleichsgruppe belegt Bülstedt Platz 62,4 Prozent – das bedeutet, dass etwa 62 Prozent der vergleichbaren Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung und Markttiefe

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine extreme Volatilität, die auf die geringe Markttiefe der kleinen Gemeinde zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankt zwischen 5,33 Euro pro Quadratmeter (2022) und 10,56 Euro pro Quadratmeter (2025). Der Kaufpreis liegt bei nur 945,60 Euro pro Quadratmeter (2023) und steigt im folgenden Jahr auf 2.916,67 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von rund 208 Prozent in einem Jahr.

Diese starken Ausschläge sind statistisch bedingt: In einer Gemeinde mit 775 Einwohnern und einer Fläche von 25,6 Quadratkilometern kann bereits ein einzelnes Inserat den Durchschnittswert erheblich verzerren. Der CAGR von 4,2 Prozent für die Miete und 208,4 Prozent für den Kaufpreis sind in diesem Kontext nicht als stabile Trendaussagen zu verstehen, sondern spiegeln die Unbeständigkeit kleiner Märkte wider. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Vergleich mit Nachbarorten

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,3 Kilometern liegt die Angebotsmiete von Bülstedt mit 7,78 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten. Der nächste Nachbar Vorwerk (2,7 km) weist 8,54 Euro pro Quadratmeter aus, Wilstedt (4,3 km) mit 10,42 Euro pro Quadratmeter den höchsten Wert der Gruppe.

Beim Kaufpreis liegt Bülstedt mit 1.771 Euro pro Quadratmeter im mittleren Bereich der Nachbargruppe. Der niedrigste Wert entfällt auf Vorwerk mit 965 Euro pro Quadratmeter, der höchste auf Tarmstedt mit 3.119 Euro pro Quadratmeter. Bülstedt liegt damit knapp über Horstedt (1.740 Euro pro Quadratmeter) und unter Hepstedt (2.222 Euro pro Quadratmeter).

Die Bruttomietrendite von 5,27 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Tarmstedt (3,56 Prozent) und Hepstedt (4,43 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Die hohen Renditen bei Vorwerk (10,62 Prozent) und Westertimke (8,98 Prozent) korrespondieren mit ihren niedrigen Kaufpreisen bei vergleichsweise höheren Mieten.

Das Muster zeigt: Bülstedt ist im Nachbarvergleich ein eher mietpreisarmer Ort mit moderatem Kaufpreis, was zusammen die mittlere Rendite erklärt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bülstedt ist seit 2015 stabil bis leicht wachsend: Von 753 Einwohnern (2015) auf 775 Einwohner (2024), was einer Zunahme von rund 2,9 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,45 Prozent, was sieben Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet den Ort als arbeitsmarktstabil. Die niedrige Arbeitslosigkeit geht einher mit der ländlichen Struktur und der Lage in der Nähe der A 1, die Pendlerbeziehungen in umliegende Zentren ermöglicht.

Es liegen keine Bodenrichtwerte für Bülstedt vor. Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und moderaten Immobilienpreisen beschreibt einen ruhigen, lokal begrenzten Wohnungsmarkt ohne starke Spekulationsdynamik.