Horstedt

Marktüberblick

Horstedt ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Sottrum im Landkreis Rotenburg (Wümme) in Niedersachsen. Auf einer Fläche von 22,57 km² leben rund 1.270 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Clünder, Horstedt, Stapel und Winkeldorf, von denen Stapel und Winkeldorf 1974 eingegliedert wurden.

Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 9,08 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.740 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,27 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,96. Beide Werte sind Angebotswerte und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die aktuellen Marktwerte liegen über den Werten der historischen Zeitreihe für 2026 (Miete 7,43 Euro, Kaufpreis 1.429 Euro). Das deutet auf eine Erholung beider Werte seit dem Zeitreihenende hin, wobei die Mieten sich stärker erholt haben als die Kaufpreise.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Horstedt war volatil, zeigt aber insgesamt einen klaren Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,56 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2021 auf 10 Euro, fiel dann 2023 auf 3,13 Euro und erholte sich bis 2026 auf 7,43 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,69 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft in die entgegengesetzte Richtung und ist deutlich extremer. Von 3.794 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 sank der Angebotskaufpreis bis 2026 auf 1.429 Euro. Das entspricht einem jährlichen Rückgang von 17,74 Prozent. Der Kaufpreis ist damit in fünf Jahren um mehr als 60 Prozent gefallen.

Diese gegenläufige Entwicklung führt dazu, dass die Bruttomietrendite auf aktuell 6,27 Prozent gestiegen ist. Der Kaufpreisfaktor von 15,96 — also das 15,96-Fache der Jahreskaltmiete — liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 20,92 und dem Kreisdurchschnitt von 19,17. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig steigender Miete signalisiert einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als im bundesweiten oder regionalen Durchschnitt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Horstedt durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite hervor. Mit 6,27 Prozent liegt sie deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,70 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 79,2 im Bundesland bedeutet, dass Horstedt eine höhere Rendite als etwa 79 Prozent der 942 betrachteten Orte in Niedersachsen aufweist.

Die Angebotsmiete von 9,08 Euro pro Quadratmeter liegt leicht über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und dem Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Der Kaufpreis von 1.740 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Diese Kombination — relativ hohe Miete bei relativ niedrigem Kaufpreis — erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Der Nachbarort Vorwerk weist mit 10,62 Prozent eine noch höhere Rendite auf, was auf einen extrem niedrigen Kaufpreis von 965 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist. Sottrum liegt mit 11 Euro Miete und 2.622 Euro Kaufpreis auf der anderen Seite des Spektrums. Horstedt positioniert sich damit mittig: Die Miete liegt im oberen Drittel der Nachbarn, der Kaufpreis im unteren Drittel.

Auf Kreisebene übertrifft Horstedt den Durchschnitt bei der Miete (9,08 gegenüber 8,76 Euro) und liegt bei der Rendite deutlich darüber (6,27 gegenüber 5,70 Prozent). Der Kaufpreis liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.014 Euro.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Horstedt ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 1.293 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.269 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 1,86 Prozent. In den Jahren 2023 und 2024 stagnierte die Einwohnerzahl bei 1.269.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,91 Prozent (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 2,83 Prozent und erreichte 2019 mit 1,74 Prozent ihren bisherigen Tiefststand. Die aktuelle Quote entspricht damit annähernd dem historischen Minimum und deutet auf einen sehr angespannten lokalen Arbeitsmarkt hin. Mit 15 arbeitslosen Personen (2023) ist die absolute Zahl gering.

Der leichte Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit geht einher mit einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum. Die niedrige Arbeitslosigkeit spricht für einen funktionierenden lokalen Arbeitsmarkt, der auch bei schrumpfender Bevölkerung die Nachfrage aufrechterhalten kann.

Standortfaktoren

Der Landkreis Rotenburg (Wümme), in dem Horstedt liegt, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 215 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt der Kreis mit Rang 125 deutlich besser als im Index Stärke mit Rang 233. Die Teilindizes zeigen eine mittlere Position bei Demografie (Rang 187) und Arbeitsmarkt (Rang 222), während der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 292 schwächer abschneidet. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 138 im oberen Drittel.

Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Horstedt allein. Sie deuten auf einen strukturschwachen ländlichen Raum hin, der jedoch durch eine vergleichsweise dynamische Entwicklung und gute soziale Lage auffällt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt direkt an der A 1, was eine verkehrsgünstige Anbindung bietet. Die Lage an der Autobahn könnte Pendlerbeziehungen zu weiter entfernten Arbeitsmärkten ermöglichen.