Nettersheim

Marktüberblick

Nettersheim liegt im Kreis Euskirchen im Südwesten Nordrhein-Westfalens, eingebettet in den Deutsch-Belgischen Naturpark Nordeifel. Die Gemeinde erstreckt sich über 94,35 km² und hat 8.676 Einwohner. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.240 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 8,56 Euro je Quadratmeter positioniert sich der Ort preislich im unteren bis mittleren Segment des Landesvergleichs.

Die Angebotsmiete liegt mit 8,56 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreis-Durchschnitt von 9,36 Euro und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.240 Euro pro Quadratmeter liegt nahe am Kreis-Durchschnitt von 2.254 Euro, deutlich aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.530 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,8 liegt über dem Kreis-Mittel von 19,9, aber unter dem Landeswert von 22,6.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,59 Prozent. Sie liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 5,24 Prozent. Dieser Befund ergibt sich daraus, dass die Miete in Nettersheim schwächer ist als im Kreisumfeld, während der Kaufpreis auf Kreisniveau liegt. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden ist die Trendite mit 4,59 Prozent der niedrigste Wert – nur Bad Münstereifel (4,65 %) liegt ähnlich niedrig. Die höheren Nachbarn wie Blankenheim (6,04 %) oder Dahlem (8,2 %) verzeichnen deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Nettersheim zeigt eine starke Dynamik der vergangenen Jahre. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,00 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 8,59 Euro – ein Anstieg von über 70 Prozent in fünf Jahren. Seitdem schwankt die Miete zwischen 8,26 und 8,66 Euro. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 8,27 Euro aus, während die aktuellen Marktangaben 8,56 Euro pro Quadratmeter zeigen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 6,49 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Von 1.386 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2022 auf 2.475 Euro – ein Anstieg von fast 79 Prozent in vier Jahren. Seitdem ist der Kaufpreis wieder rückläufig: 2023 auf 2.126 Euro, 2025 auf 1.803 Euro, und liegt 2026 bei 1.999 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über die gesamte Reihe beträgt 4,69 Prozent.

Die starke Preissteigerung bis 2022 korreliert mit dem Bevölkerungszuwachs in diesem Zeitraum. Der anschließende Rückgang des Kaufpreises ab 2022 entspricht dem bundesweiten Trend der Immobilienmarktberuhigung. Die Miete blieb dabei stabiler und zeigt keinen vergleichbaren Rückgang.

Bevölkerung und Demografie

Nettersheim verzeichnete zwischen 2015 und 2023 einen Bevölkerungszuwachs von 16,2 Prozent – von 7.469 auf 8.676 Einwohner. Der Anstieg verlief ungleichmäßig: Bis 2019 blieb die Bevölkerung mit 7.395 bis 7.491 Einwohnern nahezu konstant. Ab 2020 setzte dann ein deutlicher Zuzug ein, der sich besonders 2022 und 2023 beschleunigte. In diesem Zeitraum wuchs die Gemeinde um über 970 Einwohner auf 8.676.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,14 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie stieg während der Pandemie von 2,57 Prozent (2019) auf 3,34 Prozent (2020), erholte sich aber bis 2022 wieder auf 2,84 Prozent und liegt 2023 leicht darüber.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner je Quadratkilometer. Das Bevölkerungswachstum in einer ländlichen Gemeinde mit niedriger Dichte und hoher Schutzgebietsfläche (fast der gesamte Außenbereich besteht aus Natur- und Landschaftsschutzgebieten) ist bemerkenswert und deutet auf eine gewisse Attraktivität als Wohnstandort hin.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Kreis Euskirchen, in dem Nettersheim liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 247 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang mit Platz 130 ist deutlich besser als der Stärke-Rang mit Platz 267. Das Muster – gute Dynamik, schwächere aktuelle Stärke – entspricht dem Bild einer Region, die sich gerade im Wandel befindet.

Nettersheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist jedoch durch das Naturzentrum Nettersheim und das Holzkompetenzzentrum als Standort der Natur- und Holzwirtschaft bekannt. 1990 wurde sie von der Deutschen Umwelthilfe als Bundeshauptstadt des Naturschutzes ausgezeichnet.

Die Lage im Naturpark Nordeifel, die Nähe zu den römischen Bodendenkmälern (Vicus Marcomagus, Görresburg) und die Erft-Quelle im Ortsteil Holzmülheim machen Nettersheim zu einem Ort mit touristischem Potenzial. Köln und Aachen sind jeweils etwa 60 Kilometer entfernt, was eine Pendlerrelation zu diesen Städten ermöglicht, auch wenn die direkte Verkehrsanbindung im bergigen Eifelland eingeschränkt ist.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Nettersheim bei der Angebotsmiete mit 8,56 Euro im unteren Mittelfeld. Fünf von acht Nachbarn verzeichnen höhere Mieten: Blankenheim (8,84 €), Dahlem (8,86 €), Bad Münstereifel (9,36 €), Kall (9,79 €) und Mechernich (9,88 €). Schleiden (8,52 €) liegt knapp unter Nettersheim. Nur Hümmel (6,65 €) und Ohlenhard (5,51 €) liegen deutlich darunter. Der Kaufpreis von 2.240 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, während die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent der niedrigste Wert im Vergleich ist.