Blankenheim

Marktübersicht: Günstiger Markt mit überdurchschnittlicher Rendite

Blankenheim liegt im südlichen Kreis Euskirchen am Westrand des Ahrgebirges und ist mit 148,62 km² eine der größeren Gemeinden des Kreises, bei einer Bevölkerung von 8.435 Einwohnern (2024). Die Gemeinde umfasst 17 Ortsteile, wobei der Hauptort Blankenheim etwa 1.850 Einwohner zählt. Als staatlich anerkannter Erholungsort mit der Ahrquelle und dem Eifelmuseum ist Blankenheim touristisch geprägt. Der Immobilienmarkt spiegelt diese ländliche Struktur wider: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen deutlich unter den Durchschnitten von Kreis und Bundesland, was sich in einer überdurchschnittlichen Bruttomietendite von 6,04 % niederschlägt.

Die Angebotsmiete beträgt 8,84 € je m², der Angebotskaufpreis 1.755 € je m². Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (9,36 €/m² Miete, 2.254 €/m² Kaufpreis) und unter dem Landesdurchschnitt NRW (9,24 €/m² Miete, 2.530 €/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor von 16,54 ist der niedrigste im Kreisvergleich (Kreis: 19,87) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (22,63). Blankenheim gehört damit zu den günstigeren Orten in Nordrhein-Westfalen – im Bundesland liegt es im 96. Perzentil der Bruttomietrendite, was bedeutet, dass nur etwa 4 % der Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in einem kleinen Markt

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist durch extreme Volatilität gekennzeichnet, was auf einen kleinen, illiquiden Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Zeitreihe für Kaufpreise weist eine Lücke für das Jahr 2020 auf. Der Angebotskaufpreis bewegte sich 2018 bei 360 €/m² und 2019 bei 316 €/m², stieg dann 2021 auf 2.326 €/m², fiel 2022 auf 1.343 €/m² und 2023 auf 1.246 €/m², bevor er 2024 auf 1.345 €/m² und 2025 auf 2.494 €/m² erneut stark anstieg. Der aktuelle Wert von 1.991 €/m² (2026) liegt zwischen diesen Extremen.

Auch die Miete entwickelte sich volatil: Von 5,28 €/m² (2018) stieg sie bis 2022 auf 8,96 €/m², fiel dann auf 7,42 €/m² (2024) und erreichte 2025 mit 9,01 €/m² einen neuen Höchstwert. Der aktuelle Wert von 9,00 €/m² (2026) liegt nahe diesem Peak.

Die CAGR-Werte von 23,84 % (Kaufpreis) und 6,89 % (Miete) über den gesamten Zeitraum sind durch die extreme Volatilität und die fehlenden Datenpunkte nur bedingt aussagekräftig. Sie spiegeln weniger eine gleichmäßige Entwicklung wider als vielmehr die Ausgangslage 2018 mit sehr niedrigen Werten und die starken Schwankungen dazwischen.

Regionale Einordnung: Im unteren Preissegment des Kreises

Im regionalen Vergleich zeigt Blankenheim ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 8,84 €/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,36 €/m² und ist vergleichbar mit der benachbarten Gemeinde Dahlem (8,86 €/m², 9,3 km entfernt). Der Kaufpreis von 1.755 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2.254 €/m²), jedoch über dem von Dahlem (1.298 €/m²). Dahlem erzielt trotz niedrigerem Kaufpreis eine ähnliche Miete, was die höhere Attraktivität dieses Standorts für Mieter unterstreicht.

Die Nachbargemeinden zeigen große Unterschiede: Ohlenhard (8,5 km) weist mit 5,51 €/m² eine deutlich niedrigere Miete und mit 897 €/m² einen niedrigeren Kaufpreis auf. Hümmel (9,6 km) liegt mit 557 €/m² Kaufpreis noch darunter, erzielt aber eine Bruttomietrendite von 14,33 % – ein Extremwert, der auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Vermietungen hindeutet. Blankenheim liegt mit 6,04 % Trendite in der Mitte des Nachbarrings.

Die hohe Bruttomietrendite von 6,04 % im Landesvergleich (96. Perzentil) resultiert primär aus den niedrigen Kaufpreisen: Der Kaufpreisfaktor von 16,54 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 16,54-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – deutlich weniger als der Landesdurchschnitt von 22,63. Das macht Blankenheim für renditeorientierte Anleger attraktiv, erfordert jedoch die Berücksichtigung der markttypischen Volatilität.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Erholungsort-Charakter

Die Demografie Blankenheims ist durch eine leichte Bevölkerungsrückgang gekennzeichnet: Von 8.471 Einwohnern (2015) auf 8.435 (2024) entspricht dies einem Rückgang von 0,42 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Gemeinde besteht aus 17 Ortsteilen, was auf eine dezentrale Struktur hindeutet.

Der Kreis Euskirchen, dem Blankenheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 247 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 246, im Index Wohlstand und soziale Lage auf Rang 223. Besonders schwach ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 303 von 400. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben jedoch Hinweise auf die wirtschaftliche Struktur der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung, ländlicher Struktur und der Positionierung als Erholungsort spricht für einen stabilen, aber nicht expansiven Immobilienmarkt. Die niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten deuten darauf hin, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen relativ hoch sind – ein Merkmal, das bei touristisch geprägten ländlichen Gemeinden mit saisonalen Schwankungen zu beobachten ist.