Nürnberg
Nürnberg (PLZ 90403) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 526.091 Einwohner auf 186,4 km², das entspricht 2.822 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 5 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,69 € pro m², der Kaufpreis bei 4.147 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,96 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,3 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Nürnberg über dem Renditeniveau von 56 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,87 € auf 14,15 € pro m², im Mittel 3,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Nürnberg Rang 72 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 82, Stärkerang 83). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Stein, Fürth und Zirndorf an.
Immobilienpreise in Nürnberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Nürnberg
Nürnberg als bayerische Großstadt mit über 526.000 Einwohnern zeigt einen Immobilienmarkt mit deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegenden Angebotspreisen. Die Mietpreise stiegen 2024 stark an, die Kaufpreise erholten sich nach dem Einbruch 2022/2023. Die Bevölkerung wächst wieder, der Arbeitsmarkt ist stabil. Der Kreis Nürnberg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas im oberen Mittelfeld (Rang 72 von ~400).
Marktüberblick
Nürnberg ist mit 526.091 Einwohnern (Stand 2024) die zweitgrößte Stadt Bayerns und das wirtschaftliche Zentrum Frankens. Die Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 186,44 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von 2.822 Einwohnern pro km². Als kreisfreie Stadt bildet sie zugleich den Kreis Nürnberg.
Der Immobilienmarkt Nürnberg positioniert sich mit Angebotswerten, die deutlich über den Durchschnittswerten liegen – sowohl im bayerischen als auch im bundesweiten Vergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 13,69 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.147 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,25, die Bruttomietrendite liegt bei 3,96 Prozent.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Nürnberg entwickelten sich von 2018 bis 2026 wie folgt: Nach einem Anstieg von 10,87 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 11,99 Euro (2022) folgte 2023 ein Rückgang auf 11,63 Euro. Der starke Anstieg 2024 auf 13,33 Euro pro Quadratmeter ist die auffälligste Entwicklung der Reihe. 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 13,19 Euro, 2026 wird ein Wert von 14,15 Euro in der Zeitreihe ausgewiesen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,35 Prozent.
Die Kaufpreise stiegen von 3.453 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 4.452 Euro (2021). Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.853 Euro (2023), wonach eine Erholung einsetzte: 2024 wurden 4.010 Euro, 2025 bereits 4.252 Euro erreicht. Für 2026 wird in der Zeitreihe ein Wert von 4.150 Euro ausgewiesen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,32 Prozent.
Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Nürnberg liegt mit der Angebotsmiete von 13,69 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Beim Angebotskaufpreis beträgt der Abstand zu Bayern 4.147 zu 3.246 Euro pro Quadratmeter, zu Deutschland 4.147 zu 2.409 Euro.
Die Bruttomietrendite von 3,96 Prozent liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 56,2 Prozent – Nürnberg liegt damit im oberen Mittelfeld Bayerns.
Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich, dass Nürnberg bei der Angebotsmiete (13,69 Euro) vor Fürth (13,17 Euro), Oberasbach (12,55 Euro) und Stein (12,49 Euro) liegt. Beim Angebotskaufpreis liegt Nürnberg mit 4.147 Euro vor Zirndorf (4.124 Euro), Fürth (3.877 Euro) und Schwaig (3.735 Euro). Heroldsberg liegt mit 4.278 Euro leicht darüber.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Nürnberg entwickelte sich von 2015 bis 2024 mit einer Gesamtzunahme von 3,16 Prozent. Von 509.975 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 518.370 (2019), fiel dann 2020 auf 515.543 und 2021 auf 510.632 ab. Ab 2022 setzte ein deutlicher Aufwärtstrend ein: 523.026 (2022) und 526.091 (2023/2024).
Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich von 18.122 Arbeitslosen (2015) auf einen Tiefstand von 11.849 (2018). Anschließend stieg die Zahl wieder an, erreichte 2020 mit 15.371 einen neuen Anstieg und fiel 2022 auf 13.073. 2023 lag die Zahl bei 17.787 Arbeitslosen.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis Nürnberg auf Platz 72 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. In den Teilindizes zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt belegt Rang 52, Wettbewerb und Innovation Rang 48, Demografie Rang 56. Der Rang bei Wohlstand und sozialer Lage liegt mit Platz 333 deutlich niedriger. Die Dynamik wird mit Rang 82 bewertet, die Stärke mit Rang 83.
An der Stadt sind fünf Hochschulen angesiedelt: die Technische Universität Nürnberg, die Technische Hochschule Nürnberg Georg Simon Ohm, die Akademie der Bildenden Künste Nürnberg, die Evangelische Hochschule Nürnberg und die Hochschule für Musik Nürnberg.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Nürnberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Nürnberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,87 €/m² |
| 2019 | 11,28 €/m² |
| 2020 | 11,33 €/m² |
| 2021 | 11,47 €/m² |
| 2022 | 11,99 €/m² |
| 2023 | 11,63 €/m² |
| 2024 | 13,33 €/m² |
| 2025 | 13,19 €/m² |
| 2026 | 14,15 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Nürnberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.453 €/m² |
| 2019 | 3.658 €/m² |
| 2020 | 4.273 €/m² |
| 2021 | 4.452 €/m² |
| 2022 | 4.110 €/m² |
| 2023 | 3.853 €/m² |
| 2024 | 4.010 €/m² |
| 2025 | 4.252 €/m² |
| 2026 | 4.150 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Nürnberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,78 % |
| 2019 | 3,70 % |
| 2020 | 3,18 % |
| 2021 | 3,09 % |
| 2022 | 3,50 % |
| 2023 | 3,62 % |
| 2024 | 3,99 % |
| 2025 | 3,72 % |
| 2026 | 4,09 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Nürnberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 509.975 Einwohner |
| 2016 | 511.628 Einwohner |
| 2017 | 515.201 Einwohner |
| 2018 | 518.365 Einwohner |
| 2019 | 518.370 Einwohner |
| 2020 | 515.543 Einwohner |
| 2021 | 510.632 Einwohner |
| 2022 | 523.026 Einwohner |
| 2023 | 526.091 Einwohner |
| 2024 | 526.091 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Nürnberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,07 % |
| 2016 | 5,79 % |
| 2017 | 5,14 % |
| 2018 | 4,81 % |
| 2019 | 4,67 % |
| 2020 | 5,78 % |
| 2021 | 5,67 % |
| 2022 | 4,95 % |
| 2023 | 5,39 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 72,00 Rang |
| Dynamik | 82,00 Rang |
| Stärke | 83,00 Rang |
| Demografie | 56,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 52,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 48,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 333 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Nürnberg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Nürnberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Nürnberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Nürnberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Nürnberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Nürnberg | 13,69 €/m² |
| Fürth | 13,17 €/m² |
| Oberasbach | 12,55 €/m² |
| Stein | 12,49 €/m² |
| Zirndorf | 12,29 €/m² |
| Schwaig b.Nürnberg | 12,04 €/m² |
| Röthenbach a.d.Pegnitz | 11,88 €/m² |
| Wendelstein | 11,72 €/m² |
| Heroldsberg | 11,42 €/m² |
| Kalchreuth | 10,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Nürnberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Nürnberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberasbach | 4,28 % |
| Wendelstein | 4,17 % |
| Stein | 4,09 % |
| Fürth | 4,08 % |
| Kalchreuth | 4,00 % |
| Nürnberg | 3,96 % |
| Röthenbach a.d.Pegnitz | 3,95 % |
| Schwaig b.Nürnberg | 3,87 % |
| Zirndorf | 3,58 % |
| Heroldsberg | 3,20 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Stein, St | 5,9 km | 90547 | 12,49 € | 3.666 € | 4,09 % |
| Fürth | 6,8 km | 90744 | 13,17 € | 3.877 € | 4,08 % |
| Zirndorf, St | 8,7 km | 90513 | 12,29 € | 4.124 € | 3,58 % |
| Oberasbach, St | 9,0 km | 90522 | 12,55 € | 3.516 € | 4,28 % |
| Schwaig b.Nürnberg | 9,3 km | 90571 | 12,04 € | 3.735 € | 3,87 % |
| Heroldsberg, M | 11,1 km | 90562 | 11,42 € | 4.278 € | 3,20 % |
| Wendelstein, M | 11,8 km | 90530 | 11,72 € | 3.372 € | 4,17 % |
| Röthenbach a.d.Pegnitz, St | 12,3 km | 90552 | 11,88 € | 3.613 € | 3,95 % |
| Kalchreuth | 12,4 km | 90562 | 10,59 € | 3.179 € | 4,00 % |
Wo liegt Nürnberg?
Lage
Nürnberg auf der Karte
Hochschulen am Ort
5 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Akademie der Bildenden Künste NürnbergBingstraße 60, 90480 Nürnberg
- Evangelische Hochschule NürnbergBärenschanzstraße 4, 90429 Nürnberg
- Hochschule für Musik NürnbergVeilhofstraße 34, 90489 Nürnberg
- Technische Hochschule Nürnberg Georg Simon OhmKeßlerplatz 12, 90489 Nürnberg
- Technische Universität NürnbergUlmenstraße 52, 90443 Nürnberg
Alle Kennzahlen zu Nürnberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,69 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.147 € |
| Bruttomietrendite | 3,96 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,3 |
| Einwohner | 526.091 |
| Einwohner je km² | 2.822 |
| Fläche (km²) | 186,4 |
| Arbeitslosenquote | 5,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #72 |
| Prognos Dynamikrang | #82 |
| Prognos Stärkerang | #83 |
| Koordinaten | 49,4509, 11,0753 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Nürnberg
Was kostet eine Wohnung in Nürnberg?
In Nürnberg liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 13,69 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 4.147 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Nürnberg entwickelt?
Die Angebotsmieten in Nürnberg sind von 10,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,15 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,35 Prozent entspricht. Die Angebotskaufpreise entwickelten sich von 3.453 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.150 Euro (2026), bei einer jährlichen Wachstumsrate von 2,32 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Nürnberg?
Die Bruttomietrendite in Nürnberg beträgt 3,96 Prozent, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,25 und damit leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das Perzentil von 56,23 bedeutet, dass rund 56 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen – Nürnberg liegt damit leicht über dem Median.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Nürnberg?
Die Bevölkerung in Nürnberg ist von 509.975 Einwohnern im Jahr 2015 auf 526.091 im Jahr 2024 um 3,16 Prozent gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.822 Einwohner pro Quadratkilometer, was die Stadt zu einer der dicht besiedelten Gemeinden in Deutschland macht.
Wie schneidet Nürnberg im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Nürnberg den 72. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen einen Rang von 82 in der Kategorie Dynamik und 83 in der Kategorie Stärke. Am besten schnitt der Kreis mit Rang 52 im Teilindex Arbeitsmarkt ab. Der Prognos-Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Wie vergleichen sich die Mieten in Nürnberg mit den Nachbarstädten?
Im Vergleich zu den Nachbarstädten liegen die Angebotsmieten in Nürnberg mit 13,69 Euro pro Quadratmeter am höchsten. Fürth weist mit 13,17 Euro den nächsthöheren Wert auf, gefolgt von Oberasbach (12,55 Euro), Stein (12,49 Euro) und Zirndorf (12,29 Euro). Alle Nachbarstädte liegen damit unter dem Nürnberger Niveau.
Woher stammen die Daten zu Nürnberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Nürnberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Nürnberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |