Kitzingen, GKSt

Überblick

Kitzingen ist eine Große Kreisstadt im südöstlichen Unterfranken und Sitz des Landratsamts des gleichnamigen Landkreises. Die Stadt liegt am Main im Maindreieck, rund 20 Kilometer nordwestlich von Würzburg und 34 Kilometer nördlich von Schweinfurt. Mit einer Fläche von 46,99 Quadratkilometern und einer Bevölkerungsdichte von 497 Einwohnern je Quadratkilometer ist Kitzingen eine der mittelgroßen Städte Bayerns. Die historische Weinhandelsstadt ist Teil der Metropolregion Nürnberg und bildet gemäß Bayerischem Landesentwicklungsprogramm ein Mittelzentrum für das Umland. Die Stadt verfügt über vier Straßenbrücken und eine Eisenbahnbrücke über den Main – eine für die Größenordnung außergewöhnliche Infrastruktur, die die verkehrstechnische Bedeutung unterstreicht.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,61 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.166 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,02 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,87. Bei beiden Kennwerten – Miete und Kaufpreis – liegt Kitzingen über dem Durchschnitt des Landkreises Kitzingen (Miete: 9,23 €/m², Kaufpreis: 2.333 €/m²) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Im Vergleich zu Deutschland (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²) ist die Stadt ebenfalls deutlich über dem bundesweiten Niveau. Die Bruttomietrendite liegt mit 4,02 Prozent knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite innerhalb Bayerns belegt Kitzingen Platz 59 von 100, was eine mittlere bis überdurchschnittliche Renditeposition bedeutet.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,69 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 11,23 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 6,69 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2022 bis 2026, als die Miete von 8,53 auf 11,23 Euro je Quadratmeter kletterte.

Die Kaufpreisentwicklung war volatil: Nach 2.894 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2019 ein Anstieg auf 3.316 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 2.008 Euro im Jahr 2021. Ab 2022 erholte sich der Markt wieder auf 3.419 Euro im Jahr 2023, fiel dann auf 3.122 Euro im Jahr 2024 und stabilisierte sich bei rund 3.255 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt hier 1,48 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Bevölkerung und Demografie

Die Einwohnerzahl Kitzingens ist seit 2015 deutlich gestiegen: Von 20.756 im Jahr 2015 auf 23.377 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 12,63 Prozent entspricht. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2015 bis 2022, als die Bevölkerung um mehr als 2.600 Personen zunahm. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl stabil bei 23.377.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen anderen Verlauf: Von 595 im Jahr 2015 sank sie bis 2018 auf 375, stieg dann 2020 auf 481, fiel 2022 auf 420 und legte 2023 wieder auf 563 zu. Die vorliegenden Werte sind absolute Zahlen, keine prozentualen Raten.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 497 Einwohnern je Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größenordnung über dem deutschen Durchschnitt liegt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Kitzingen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Werte beziehen, belegte im Jahr 2025 den 98. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Im Teilranking Dynamik wurde Rang 136 erreicht, im Ranking Stärke Rang 100. Besonders gut schnitt der Kreis im Ranking Wohlstand und soziale Lage mit Rang 36 ab, während die Bereiche Wettbewerb und Innovation mit Rang 195 sowie Demografie mit Rang 95 schwächer abschnitten. Im Arbeitsmarkt-Ranking lag der Kreis auf Platz 104.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die nächstgelegenen Universitätsstandorte sind Würzburg (20 km) und Schweinfurt.

Kitzingen liegt in der Maingauklimazone, dem trockensten Gebiet Bayerns, das durch Muschelkalkböden und günstige Klimabedingungen den Weinbau besonders begünstigt. Die Stadt ist Teil des Weinbaugebiets Franken und hat historisch vom Weinhandel profitiert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Kitzingen bei der Angebotsmiete (10,61 €/m²) über den meisten Nachbargemeinden im Umkreis. Nur Mainbernheim (10,70 €/m²) und Rödelsee (10,65 €/m²) weisen ähnliche oder leicht höhere Mieten auf. Bei den Kaufpreisen liegt Kitzingen mit 3.166 €/m² deutlich über den Nachbarn, die zwischen 1.522 €/m² (Großlangheim) und 2.597 €/m² (Albertshofen) liegen. Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent ist im regionalen Vergleich eher niedrig; einige Nachbargemeinden wie Großlangheim (6,30 %) oder Mainbernheim (5,74 %) weisen deutlich höhere Renditen auf, was auf niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist.