Albertshofen

Marktüberblick

Albertshofen ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Kitzingen mit rund 2.300 Einwohnern auf einer Fläche von 3,8 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 603 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Umkreis einer Mittelstadt relativ hoch ist. Die Gemeinde liegt in der Nähe von Kitzingen (3,9 km) und teilt sich dessen Immobilienmarktcharakteristika teilweise, weist aber eigene Preisstrukturen auf.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.597 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,01 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,17 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,01. Damit liegt Albertshofen bei der Rendite im oberen Drittel aller bayerischen Standorte (65. Perzentil), was auf ein günstiges Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im regionalen Vergleich hindeutet.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein ungewöhnliches Muster: Während die Angebotsmieten zwischen 2019 (8,24 €/m²) und 2023 (10,73 €/m²) zunächst stiegen, sind sie seither stark gefallen und liegen 2026 bei nur noch 5,83 €/m². Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) der Miete liegt bei -4,82 Prozent.

Gleichzeitig stieg der Angebotskaufpreis von 2.028 €/m² (2020) über 1.963 €/m² (2022) auf 3.210 €/m² (2026) an – ein CAGR von 7,95 Prozent. Diese gegenläufige Entwicklung führt dazu, dass sich die aktuelle Bruttomietrendite von 4,17 Prozent aus einem gestiegenen Kaufpreis und einer gesunkenen Miete ergibt.

Die Mietwerte in der Zeitreihe sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Inseraten. Die Kaufpreisreihe ist ebenfalls nicht geschätzt, umfasst aber nur drei Datenpunkte (2020, 2022, 2026). Die starke Volatilität der Mietwerte – von 7,14 €/m² (2020) über 10,73 €/m² (2023) bis hinunter auf 5,83 €/m² (2026) – deutet auf einen stark schwankenden Angebotsmarkt mit wenigen Transaktionen hin, was für kleinere Gemeinden typisch ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Albertshofen (9,01 €/m²) knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,23 €/m² und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 2.597 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 2.333 €/m², aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m².

Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,94 Prozent, aber leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,01 liegt über dem Kreiswert von 21,09, aber unter dem bayerischen Wert von 26,10.

Im unmittelbaren Umfeld zeigt sich ein stark fragmentiertes Bild: Mainstockheim (0,5 km Entfernung) weist mit 1.850 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und mit 5,69 Prozent eine höhere Rendite aus als Albertshofen. Buchbrunn (2,1 km) liegt mit 10,17 €/m² Miete und 6,37 Prozent Rendite noch günstiger. Kitzingen als nächstgrößere Stadt (3,9 km) liegt mit 3.166 €/m² Kaufpreis und 4,02 Prozent Rendite näher an Albertshofen. Diese Unterschiede zeigen, dass der lokale Markt stark von der jeweiligen Gemeindegröße und Infrastruktur abhängt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Albertshofen war seit 2015 relativ stabil: Von 2.257 Einwohnern (2015) auf 2.293 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 1,6 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,1 Prozent und hat sich seit 2015 (3,9 Prozent) leicht verbessert.

Für den Landkreis Kitzingen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein gemischtes Bild: Der Rang 98 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex entspricht einem oberen Mittelfeld. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 36 sehr gut ab, während die Bereiche Wettbewerb und Innovation mit Rang 195 und Dynamik mit Rang 136 schwächer abschneiden. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 104 im oberen Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und gutem Wohlstandsranking im Kreis deutet auf eine konservative, aber nicht dynamische Entwicklung hin.