Schwarzach a.Main, M
Schwarzach a.Main (PLZ 97359) liegt im Kreis Kitzingen in Bayern. Der Ort zählt 3.683 Einwohner auf 21,1 km², das entspricht 174 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,96 € pro m², der Kaufpreis bei 2.776 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,31 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,2 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzach a.Main über dem Renditeniveau von 70 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,04 € auf 12,39 € pro m², im Mittel 5,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -8,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kitzingen Rang 98 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 136, Stärkerang 100). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Sommerach, Großlangheim und Dettelbach an.
Immobilienpreise in Schwarzach a.Main im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwarzach a.Main, M
Schwarzach a.Main liegt im unterfränkischen Landkreis Kitzingen und verzeichnet einen deutlich über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegenden Angebotskaufpreis bei gleichzeitig moderater Angebotsmiete. Die Bruttomietrendite von 4,31 % liegt über dem bayerischen Mittel, aber unter dem Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 23,23 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt. Die Zeitreihe zeigt einen starken Kaufpreisrückgang seit 2020 bei gleichzeitigem Mietenanstieg. Die Bevölkerung wuchs leicht, die Arbeitslosigkeit ist deutlich gesunken. Der Kreis Kitzingen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im Wohlstand gut ab, in Wettbewerb und Innovation hingegen schwach.
Standort und Demografie
Schwarzach a.Main ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Kitzingen mit 3.683 Einwohnern auf 21,11 km². Die Gemeinde liegt im nördlichen Zentrum des Landkreises, eingebettet zwischen den Mittelzentren Volkach (7 km) und Kitzingen (8 km), mit Würzburg als nächster Großstadt in 22 km Entfernung. Mit einer Bevölkerungsdichte von 174 Einwohnern je km² gehört Schwarzach zu den bevölkerungsreicheren Orten im Landkreis, was aus der Lage zwischen den beiden Mittelzentren resultiert. Die Gemeinde umfasst sechs Gemeindeteile, darunter Stadtschwarzach und Münsterschwarzach. Die Bevölkerung wuchs von 3.574 Einwohnern (2015) auf 3.683 (2024), was einer Zunahme von 3,05 % entspricht. Nach einem stabilen Verlauf in den Vorjahren stieg die Einwohnerzahl 2022 erstmals wieder merklich an (+50 auf 3.671), blieb aber 2023 und 2024 nahezu unverändert bei 3.683.
Immobilienmarkt und Preise
Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.776 €/m² und damit deutlich über dem Kreis- (2.333 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,23 – niedriger als der bayerische Wert von 26,10, aber höher als der Kreiswert von 21,09. Die Angebotsmiete von 9,96 €/m² liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²), über dem Kreiswert (9,23 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,31 % liegt über dem bayerischen Mittel (4,13 %), aber unter dem Kreiswert (4,94 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Schwarzach weist im Vergleich zu den Nachbarorten einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis auf: Von den acht umliegenden Orten liegen nur Volkach (3.395 €/m²) und Sommerach (2.975 €/m²) höher. Der Kaufpreisfaktor von 23,23 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was auf ein günstigeres Verhältnis von Miete zu Kaufpreis im Vergleich zu anderen bayerischen Orten hindeutet.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe zeigt eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Der Angebotskaufpreis fiel von 2.915 €/m² (2020) auf 1.910 €/m² (2025), was einem jährlichen Rückgang von durchschnittlich 8,11 % entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich dagegen volatil und steigend: Von 8,04 €/m² (2018) über 7,21 €/m² (2024) stieg sie auf 10,40 €/m² (2025) und 12,39 €/m² (2026). Der CAGR der Miete beträgt 5,55 %. Diese Entwicklung führt dazu, dass sich die Mietrendite strukturell verbessert hat: Sinkende Kaufpreise bei steigenden Mieten erhöhen die Rendite.
Regionale Einordnung
Schwarzach liegt im Vergleich zu den Nachbarorten im oberen Preissegment. Von den acht umliegenden Orten liegen nur Volkach (3.395 €/m²) und Sommerach (2.975 €/m²) beim Kaufpreis höher. Großlangheim (1.522 €/m²) und Kleinlangheim (1.828 €/m²) liegen deutlich darunter. Bei der Miete bewegt sich Schwarzach (9,96 €/m²) im Mittelfeld der Nachbarn – nur Volkach (10,24 €/m²) und Sommerach (10,30 €/m²) liegen höher. Die Bruttomietrendite von 4,31 % liegt im unteren Drittel der Nachbarn; nur Volkach (3,62 %) und Dettelbach (3,98 %) sind niedriger. Der hohe Kaufpreis bei moderater Miete führt zu einer im regionalen Vergleich eher niedrigen Rendite. Schwarzach profitiert von der Lage zwischen Volkach und Kitzingen, was sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen widerspiegelt.
Standortfaktoren und Wirtschaft
Der Landkreis Kitzingen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 98 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage ab (Rang 36 von 400), was auf die wirtschaftliche Struktur der Region hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 195 hingegen im unteren Drittel. Die Dynamik (Rang 136) und die Stärke (Rang 100) liegen im mittleren Bereich. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote ist von 46 Promille (2015) auf 37 Promille (2023) gesunken, was einer Verbesserung um 9 Promillepunkte entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht positiv, mit einem Anstieg von 3.574 (2015) auf 3.683 (2024).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzach a.Main entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzach a.Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,04 €/m² |
| 2019 | 6,91 €/m² |
| 2020 | 8,71 €/m² |
| 2021 | 7,51 €/m² |
| 2022 | 7,71 €/m² |
| 2023 | 8,91 €/m² |
| 2024 | 7,21 €/m² |
| 2025 | 10,40 €/m² |
| 2026 | 12,39 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzach a.Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 2.915 €/m² |
| 2021 | 2.000 €/m² |
| 2022 | 2.151 €/m² |
| 2023 | 3.470 €/m² |
| 2024 | 2.382 €/m² |
| 2025 | 1.910 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwarzach a.Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 4,51 % |
| 2022 | 4,30 % |
| 2023 | 3,08 % |
| 2024 | 3,63 % |
| 2025 | 6,53 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzach a.Main
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.574 Einwohner |
| 2016 | 3.642 Einwohner |
| 2017 | 3.621 Einwohner |
| 2018 | 3.628 Einwohner |
| 2019 | 3.620 Einwohner |
| 2020 | 3.618 Einwohner |
| 2021 | 3.621 Einwohner |
| 2022 | 3.671 Einwohner |
| 2023 | 3.683 Einwohner |
| 2024 | 3.683 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzach a.Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,05 % |
| 2016 | 1,99 % |
| 2017 | 1,48 % |
| 2018 | 1,35 % |
| 2019 | 1,62 % |
| 2020 | 1,93 % |
| 2021 | 1,64 % |
| 2022 | 1,46 % |
| 2023 | 1,64 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 98,00 Rang |
| Dynamik | 136 Rang |
| Stärke | 100 Rang |
| Demografie | 95,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 104 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 195 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 36,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzach a.Main liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzach a.Main im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzach a.Main ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzach a.Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzach a.Main
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Sommerach | 10,30 €/m² |
| Volkach | 10,24 €/m² |
| Schwarzach a.Main | 9,96 €/m² |
| Nordheim a.Main | 9,66 €/m² |
| Kleinlangheim | 9,30 €/m² |
| Dettelbach | 9,24 €/m² |
| Albertshofen | 9,01 €/m² |
| Mainstockheim | 8,77 €/m² |
| Großlangheim | 7,99 €/m² |
| Wiesenbronn | 7,72 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzach a.Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzach a.Main
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Großlangheim | 6,30 % |
| Kleinlangheim | 6,11 % |
| Nordheim a.Main | 5,80 % |
| Mainstockheim | 5,69 % |
| Schwarzach a.Main | 4,31 % |
| Wiesenbronn | 4,29 % |
| Albertshofen | 4,17 % |
| Sommerach | 4,15 % |
| Dettelbach | 3,98 % |
| Volkach | 3,62 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Sommerach | 3,7 km | 97334 | 10,30 € | 2.975 € | 4,15 % |
| Großlangheim, M | 5,0 km | 97320 | 7,99 € | 1.522 € | 6,30 % |
| Dettelbach, St | 5,0 km | 97337 | 9,24 € | 2.788 € | 3,98 % |
| Kleinlangheim, M | 5,1 km | 97355 | 9,30 € | 1.828 € | 6,11 % |
| Albertshofen | 6,0 km | 97320 | 9,01 € | 2.597 € | 4,17 % |
| Mainstockheim | 6,4 km | 97320 | 8,77 € | 1.850 € | 5,69 % |
| Volkach, St | 7,2 km | 97332 | 10,24 € | 3.395 € | 3,62 % |
| Nordheim a.Main | 7,4 km | 97334 | 9,66 € | 2.000 € | 5,80 % |
| Wiesenbronn | 7,9 km | 97355 | 7,72 € | 2.157 € | 4,29 % |
Wo liegt Schwarzach a.Main?
Lage
Schwarzach a.Main auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzach a.Main
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,96 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.776 € |
| Bruttomietrendite | 4,31 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,2 |
| Einwohner | 3.683 |
| Einwohner je km² | 174 |
| Fläche (km²) | 21,1 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #98 |
| Prognos Dynamikrang | #136 |
| Prognos Stärkerang | #100 |
| Koordinaten | 49,7996, 10,2303 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzach a.Main
Was kostet eine Wohnung in Schwarzach a.Main?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei Schwarzach a.Main bei rund 2.776 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei etwa 9,96 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Schwarzach über dem Durchschnitt des Landkreises Kitzingen (2.333 Euro bzw. 9,23 Euro), aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwarzach a.Main entwickelt?
Die Kaufpreise in Schwarzach a.Main sind seit 2020 deutlich rückläufig: Von 2.915 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 fielen sie bis 2025 auf 1.910 Euro, was einem jährlichen Rückgang von rund 8,1 Prozent entspricht. Die Angebotsmieten zeigen dagegen eine starke Schwankungsbreite zwischen 6,91 Euro (2019) und 12,39 Euro (2026), bei einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 5,5 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist dabei nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwarzach a.Main?
Die Bruttomietrendite liegt bei Schwarzach a.Main bei 4,31 Prozent. Das ist mehr als der bayerische Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber weniger als der Landkreis-Durchschnitt von 4,94 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,23 – höher als der Kreiswert von 21,09, aber niedriger als der bayerische Wert von 26,10. Der Perzentilrang von 69,5 bedeutet, dass rund 70 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Eine Aussage darüber, ob sich eine Kapitalanlage lohnt, lässt sich daraus nicht ableiten.
Wie schneidet Schwarzach a.Main im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland gibt es erhebliche Preisunterschiede: Großlangheim (5 km) liegt mit 1.522 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Schwarzach, ebenso Kleinlangheim (1.828 Euro) und Mainstockheim (1.850 Euro). Teurer sind Volkach mit 3.395 Euro und Sommerach mit 2.975 Euro. Die Angebotsmieten bewegen sich im Umland zwischen 7,99 Euro (Großlangheim) und 10,30 Euro (Sommerach).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwarzach a.Main?
Schwarzach a.Main hat 3.683 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 21,11 Quadratkilometern, was einer Dichte von 174 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um rund 3,0 Prozent von 3.574 auf 3.683 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,7 Prozent und ist damit seit 2015 (4,6 Prozent) leicht gesunken.
Woher stammen die Daten zu Schwarzach a.Main?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzach a.Main sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzach a.Main führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kitzingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Willanzheim, M | 97348 | 8,55 € | 1.189 € | 8,63 % |
| Castell | 97355 | 9,27 € | 1.637 € | 6,80 % |
| Buchbrunn | 97320 | 10,17 € | 1.917 € | 6,37 % |
| Großlangheim, M | 97320 | 7,99 € | 1.522 € | 6,30 % |
| Kleinlangheim, M | 97355 | 9,30 € | 1.828 € | 6,11 % |
| Nordheim a.Main | 97334 | 9,66 € | 2.000 € | 5,80 % |
| Mainbernheim, St | 97350 | 10,70 € | 2.238 € | 5,74 % |
| Mainstockheim | 97320 | 8,77 € | 1.850 € | 5,69 % |