Nemsdorf-Göhrendorf

Immobilienmarkt: Günstige Miete, aber teurer Kaufpreis drückt die Rendite

Nemsdorf-Göhrendorf liegt im Westen des Saalekreises auf der Querfurter Platte, fünf Kilometer südöstlich von Querfurt. Die Gemeinde, die aus den 1965 zusammengeschlossenen Dörfern Nemsdorf und Göhrendorf besteht, hat eine Fläche von 17,23 km² und rund 826 Einwohner. Sie ist Sitz der Verbandsgemeinde Weida-Land und verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Merseburg–Querfurt, die im Stundentakt von der S-Bahn-Linie S 11 (Halle–Merseburg–Querfurt) bedient wird. Zwei Kilometer südwestlich verläuft die B 180 nach Lutherstadt Eisleben und Naumburg.

Der Immobilienmarkt wird durch ein auffälliges Muster geprägt: Die Angebotsmiete liegt mit 5,43 Euro je Quadratmeter unter dem Saalekreis-Durchschnitt von 6,74 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro. Gleichzeitig übersteigt der Angebotskaufpreis von 1.162 Euro je Quadratmeter den Landesdurchschnitt von 1.095 Euro, liegt aber unter dem Kreisdurchschnitt von 1.318 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,61 Prozent, die deutlich unter dem Kreiswert von 6,38 Prozent und dem Landeswert von 7,78 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 17,84 liegt über dem Kreiswert von 16,27 und dem Landeswert von 14,11. Mit einem Yield-Perzentil von 18,8 im Bundesland gehört Nemsdorf-Göhrendorf zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Sachsen-Anhalt.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit leicht negativer Tendenz

Die Mietpreise zeigen eine hohe Volatilität: Von 5,67 Euro im Jahr 2019 fiel die Angebotsmiete 2020 auf 4,51 Euro, stieg 2021 auf 5,36 Euro, sank 2023 auf 5,00 Euro, erreichte 2024 mit 6,06 Euro den höchsten Wert der Reihe und lag 2025 wieder bei 5,54 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei minus 0,39 Prozent. Die Schwankungsbreite von 4,51 bis 6,06 Euro über einen Zeitraum von sechs Jahren ist für einen ländlichen Markt typisch und deutet auf ein begrenztes Angebot hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Ein Kaufpreiswert ist nur für 2023 mit 1.162 Euro je Quadratmeter verfügbar. Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Demografie und Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde im unteren Drittel des Zukunftsatlas

Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 855 auf 826 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 3,4 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote bewegte sich in diesem Zeitraum zwischen einem Tief von 3,61 Prozent im Jahr 2019 und einem Wert von 5,01 Prozent im Jahr 2023. Mit 48 Einwohnern je Quadratkilometer liegt die Bevölkerungsdichte deutlich unter dem Landesdurchschnitt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Saalekreis, dem Nemsdorf-Göhrendorf angehört, auf Rang 278 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Demografie-Index ab (Rang 321), gefolgt vom Dynamik-Index (Rang 281) und dem Arbeitsmarkt-Index (Rang 282). Der Wettbewerb-und-Innovation-Index liegt mit Rang 238 etwas besser, der Wohlstands-Index mit Rang 244 im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Kaufpreise bei unterdurchschnittlicher Miete

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu zehn Kilometern zeigt sich ein klares Bild: Nemsdorf-Göhrendorf hat die zweitniedrigste Angebotsmiete aller Nachbarorte (5,43 Euro), nur Obhausen liegt mit 5,16 Euro darunter. Gleichzeitig weist der Ort den zweithöchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf (1.162 Euro), übertroffen nur von Obhausen mit 1.240 Euro. Diese Kombination führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Umland (5,61 Prozent), die nur von Obhausen (4,99 Prozent) übertroffen wird.

Querfurt, die nächstgelegene Stadt mit 4,7 Kilometern Entfernung, weist eine höhere Miete (6,43 Euro) und einen niedrigeren Kaufpreis (989 Euro) auf, was zu einer deutlich besseren Rendite von 7,8 Prozent führt. Nebra, der entfernteste Nachbarort im Vergleich (10 Kilometer), hat mit 646 Euro den niedrigsten Kaufpreis und mit 10,35 Prozent die höchste Rendite aller Vergleichsorte.

Die S-Bahn-Anbindung nach Halle und Merseburg bietet theoretisch Pendlermöglichkeiten. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Nemsdorf-Göhrendorf jedoch eine niedrigere Miete und eine niedrigere Rendite, was dem Muster eines ländlich geprägten Ortes entspricht.