Apenburg-Winterfeld, Flecken

Marktüberblick

Apenburg-Winterfeld liegt im Altmarkkreis Salzwedel, einem der strukturschwächsten Landkreise Sachsen-Anhalts. Der 2009 durch Zusammenschluss der Orte Apenburg, Winterfeld und Altensalzwedel entstandene Flecken vereint eine lange Geschichte – Apenburg blickt auf Stadtrecht von 1402 zurück – mit den typischen Herausforderungen ländlicher Räume in Ostdeutschland. Der Immobilienmarkt spiegelt diese Dualität: niedrige absolute Preise bei gleichzeitig hohen Mietrenditen, die über dem Bundesdurchschnitt liegen.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,82 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.100 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 7,44 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 13,44. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Von 3,40 € je m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 6,24 € im Jahr 2024, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 8,43 % entspricht. Der Anstieg ist nicht linear: Nach einem Sprung von 4,31 € (2022) auf 6,50 € (2023) folgte eine leichte Korrektur auf 5,99 € im Jahr 2025. Dieser Anstieg geht einher mit dem allgemeinen Mietpreisanstieg in ostdeutschen ländlichen Räumen, der durch die knappe Angebotslage und den Zuzug aus größeren Städten getrieben wird.

Die Kaufpreise, deren Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet ist, zeigen einen stetigeren Verlauf: Von 850 € je m² (2021) stiegen sie auf 1.100 € (2025), was einer jährlichen Steigerungsrate von 6,66 % entspricht. Die Kaufpreisentwicklung ist damit moderater als die Mietentwicklung, was die gestiegene Mietrendite erklärt.

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und stark gestiegenen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,44 %, die deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 13,44 liegt unter dem Bundesdurchschnitt von rund 22,5, was auf ein günstiges Preis-Miete-Verhältnis im bundesweiten Vergleich hinweist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Apenburg-Winterfeld über dem Durchschnitt des Altmarkkreises Salzwedel bei der Angebotsmiete (6,82 € gegenüber 6,05 € im Kreis-Durchschnitt) und knapp darunter beim Kaufpreis (1.100 € gegenüber 1.113 € im Kreis). Die Bruttomietrendite von 7,44 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,20 % – ein logisches Ergebnis, da der Ort sowohl höhere Mieten als auch niedrigere Kaufpreise als der Kreisdurchschnitt aufweist.

Im Landesvergleich Sachsen-Anhalt liegt die Miete mit 6,82 € über dem Landesdurchschnitt von 6,40 €, der Kaufpreis von 1.100 € knapp darüber (Landesdurchschnitt: 1.095 €). Die Rendite von 7,44 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 7,78 %. Der Perzentilrang von 48,2 % zeigt, dass Apenburg-Winterfeld in der Mitte der sachsen-anhaltischen Ortsskala liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Beetzendorf (7,8 km) weist mit 12,41 % Rendite und nur 592 €/m² Kaufpreis einen extrem niedrigen Kaufpreis auf. Klötze (9,6 km) liegt mit 7,75 % Rendite und 1.021 €/m² nahe am eigenen Niveau. Kuhfelde (10,4 km) zeigt mit 4,89 % Rendite und 1.454 €/m² das umgekehrte Extrem. Apenburg-Winterfeld positioniert sich damit mittig im Nachbarschaftsfeld.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung des Fleckens ist seit 2015 von 1.735 auf 1.703 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 1,8 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 29 Einwohner je km² auf einer Fläche von 59,38 km². Der Bevölkerungsrückgang ist typisch für den ländlichen Raum in Sachsen-Anhalt und geht einher mit der Alterung der Bevölkerung.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,23 % (2023) und hat sich seit 2015 von 5,85 % auf ein stabiles Niveau von unter 5 % verbessert. Mit 44 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Diese Entwicklung entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Ostdeutschland, in denen die Arbeitslosigkeit nach dem strukturellen Wandel der 1990er-Jahre auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert ist.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabilisierte, aber schrumpfende Gemeinde hin. Der Wohnungsmarkt wird weniger durch Zuzug als durch den Ersatzbedarf der bestehenden Bevölkerung geprägt.

Standortfaktoren

Der Altmarkkreis Salzwedel, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, schneidet in den meisten Kategorien schwach ab: Platz 397 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex, Platz 390 in der Dynamik, Platz 383 in der Stärke. Besonders schlecht ist die Position bei Wettbewerb und Innovation (Platz 400) und bei Demografie (Platz 349). Bei Wohlstand und sozialer Lage liegt der Kreis mit Platz 256 am besten, was jedoch relativ bleibt.

Diese Standortfaktoren erklären die niedrigen absoluten Immobilienpreise: Ohne nennenswerte Wirtschaftskraft, ohne Hochschule und mit schwacher Innovationsdynamik bleibt die Nachfrage nach Immobilien begrenzt. Der Ort verfügt über keine Hochschulen, was den Bedarf an studentischem Wohnraum ausschließt.

Historisch war Apenburg ein Marktflecken mit Stadtrecht, das nach dem Dreißigjährigen Krieg verloren ging. Die wirtschaftliche Bedeutung hat sich seither auf die Landwirtschaft verlagert, was sich in der Struktur der Agrargenossenschaften widerspiegelt, die aus den LPGs der DDR-Zeit hervorgegangen sind. Die Lage zwischen Salzwedel und Gardelegen ohne direkten Bahnanschluss mehr (die Bahnstrecke Salzwedel–Winterfeld wurde 1991 eingestellt) verstärkt die periphere Lage.