Beetzendorf

Marktüberblick

Beetzendorf ist eine Gemeinde im Altmarkkreis Salzwedel mit rund 3.000 Einwohnern und einer Fläche von 98 km². Der Ort ist Sitz der Verbandsgemeinde Beetzendorf-Diesdorf und liegt rund 18 Kilometer südlich der Kreisstadt Salzwedel. Die Gemeinde umfasst 18 Ortsteile, die bei der Gebietsreform 2009 eingegliedert wurden und das Gemeindegebiet von ursprünglich 25 km² auf heute 97 km² vergrößerten.

Der Immobilienmarkt wird durch ein extremes Preisgefälle geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 592 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,12 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 12,41 Prozent – den höchsten Wert unter allen acht verglichenen Nachbarorten und mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,06, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 8-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei etwa 22,5 Jahren, der Altmarkkreis Salzwedel bei 15,3 Jahren.

Diese Kombination aus extrem niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten macht Beetzendorf zu einem der wenigen deutschen Orte mit einer Rendite von über 12 Prozent. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Beetzendorf zeigt divergierende Trends bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete ist von 4,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,72 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von über 52 Prozent in acht Jahren. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) liegt bei 5,44 Prozent.

Der Angebotskaufpreis hingegen ist seit dem ersten verfügbaren Datenpunkt im Jahr 2022 von 716,64 Euro pro Quadratmeter auf 592 Euro im aktuellen Jahr gefallen – ein Rückgang von 17,3 Prozent in nur vier Jahren. Dieser Preisverfall ist bemerkenswert, da er in einer Zeit stattfindet, in der die Mieten deutlich steigen.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten treibt die Bruttomietrendite weiter in die Höhe. Während die Rendite 2022 bei rund 7,6 Prozent lag (Jahresmiete 54,12 Euro pro m² bei einem Kaufpreis von 716,64 Euro), liegt sie aktuell bei 12,41 Prozent. Dieser Trend ist nicht nachhaltig: Niedrigere Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten deuten auf einen Markt hin, in dem das Angebot an Immobilien das Nachfragevolumen übersteigt.

Die Kaufpreisentwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Demografische Entwicklung

Beetzendorf verliert seit Jahren Bevölkerung. Zwischen 2015 und 2024 ist die Einwohnerzahl von 3.236 auf 3.021 gesunken – ein Rückgang von 6,6 Prozent. Im Kernort Beetzendorf betrug die Einwohnerzahl 2023 noch 1.459 von insgesamt 3.021 Gemeindewohnern, was bedeutet, dass der Großteil der Bevölkerung auf die 17 Ortsteile verteilt ist.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei nur 31 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote wird mit 83 angegeben – dieser Wert ist ohne weitere Einordnung nicht interpretierbar und wird daher nicht weiter verwendet.

Der Bevölkerungsrückgang ist ein strukturelles Problem der gesamten Altmark. Der Altmarkkreis Salzwedel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Demografie den Rang 349 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Gesamt-Rang des Kreises liegt bei 397 von 400, was ihn zu einem der schwächsten Standorte in Deutschland macht.

Insgesamt zeigt die demografische Entwicklung ein Bild des strukturellen Wanders: Junge Menschen verlassen den ländlichen Raum, die Bevölkerung altert, und das lokale Immobilienangebot bleibt durch den Wegzug über das Verhältnis von Angebot und Nachfrage steigen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Beetzendorf deutlich von allen Nachbarorten ab. Der Angebotskaufpreis von 592 Euro pro Quadratmeter ist der zweigünstigste unter allen acht verglichenen Nachbargemeinden. Nur Wallstawe (11,7 km Entfernung) liegt mit 497 Euro pro Quadratmeter noch darunter. Der nächstgelegene Nachbarort Rohrberg (3,4 km) liegt mit 1.021 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so hoch. Alle anderen Nachbargemeinden liegen zwischen 735 und 1.454 Euro pro Quadratmeter.

Die Angebotsmiete von 6,12 Euro pro Quadratmeter liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Wallstawe (4,62 Euro) und Jübar (5,63 Euro), aber niedriger als die von Rohrberg (6,64 Euro), Apenburg-Winterfeld (6,82 Euro), Klötze (6,60 Euro) und Brome (8,50 Euro).

Die Bruttomietrendite von 12,41 Prozent ist damit ausschließlich das Ergebnis der extrem niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten bis hohen Mieten. Keine andere Nachbargemeinde erreicht eine solche Rendite. Wallstawe kommt mit 11,16 Prozent noch am nächsten, gefolgt von Jübar mit 9,19 Prozent.

Im Kreisvergleich liegt Beetzendorf mit seinem Kaufpreis von 592 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.113 Euro. Die Angebotsmiete von 6,12 Euro liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,05 Euro. Die Bruttomietrendite von 12,41 Prozent liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 7,2 Prozent.

Im Landesvergleich Sachsen-Anhalts liegt Beetzendorf bei der Bruttomietrendite im 94. Perzentil – das bedeutet, dass nur 6 Prozent der 218 verglichenen Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Bei den Kaufpreisen liegt Beetzendorf deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 1.095 Euro pro Quadratmeter.

Standortfaktoren

Der Altmarkkreis Salzwedel gehört zu den strukturschwächsten Regionen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis den Gesamt-Rang 397 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein durchweg schwaches Bild: Der Index Wettbewerb und Innovation liegt bei Rang 400 (letzter Platz), der Index Stärke bei 383, der Index Dynamik bei 390, der Index Arbeitsmarkt bei 360 und der Index Demografie bei 349. Lediglich der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 256 etwas besser, was jedoch eher auf geringere Lebenshaltungskosten als auf wirtschaftliche Stärke hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über den PlusBus 300, der Wolfsburg über Klötze und Beetzendorf mit Salzwedel verbindet. Diese Anbindung ist grundlegend, bietet aber keine direkte Verbindung zu überregionalen Wirtschaftszentren.

Historisch war Beetzendorf ein bedeutender Ort: Die Burg Beetzendorf war seit dem 14. Jahrhundert im Besitz der Familie von der Schulenburg, die hier ihren Hauptsitz hatte. Die Burganlage war festungsartig ausgebaut und gehörte zur oberen Stufe des altmärkischen Adels. Heute sind von der Burg nur noch Ruinen übrig, die im Park des Ortes liegen. Diese historische Bedeutung hat jedoch keine spürbare wirtschaftliche Wirkung mehr.

Die Kombination aus struktureller Schwäche, Bevölkerungsrückgang und fehlenden Wirtschaftsimpulsen erklärt, warum die Immobilienpreise in Beetzendorf auf einem extrem niedrigen Niveau liegen. Der Markt ist geprägt von einem Überangebot an Immobilien bei gleichzeitig schrumpfender Nachfrage.