Dähre

Lage und Struktur

Dähre ist eine Gemeinde im Altmarkkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt. Die 1.391 Einwohner (2024) leben auf 79,22 km² – das sind 18 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde umfasst 17 Ortsteile und liegt 18 Kilometer südwestlich der Kreisstadt Salzwedel an der Salzwedeler Dumme. Sie gehört zur Verbandsgemeinde Beetzendorf-Diesdorf. Historisch ist Dähre als Teil des sogenannten Hans-Jochen-Winkels bekannt, eines Landstrichs in Grenzlage der Altmark. Die Andreaskirche wurde bereits 1223 erwähnt, die erste urkundliche Nennung des Dorfes als villa Doren stammt aus dem Jahr 1308. Seit der Gebietsreform 2009, bei der die Gemeinden Bonese, Dähre und Lagendorf zusammengeführt wurden, hat sich die Fläche von 29,6 auf 78,7 km² mehr als verdreifacht.

Der öffentliche Schienenverkehr wurde 1997 auf der Strecke Salzwedel–Diesdorf eingestellt. Linien- und Rufbusse der Personenverkehrsgesellschaft Altmarkkreis Salzwedel ersetzen den Bahnanschluss. Durch das Gemeindegebiet verläuft der Iron Curtain Trail (EV13), eine bedeutende europäische Kulturroute.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.325 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,66 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte lassen sich nur bedingt mit dem Bundesdurchschnitt vergleichen: Die Miete liegt mit 5,66 Euro deutlich unter dem bundesweiten Angebotswert von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 1.325 Euro liegt zwar unter dem Bundeswert von 2.409 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts von 1.095 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 1.113 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 5,12 Prozent. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,20 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 7,78 Prozent, knapp über dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,52 – also das 19,52-Fache der Jahreskaltmiete – liegt über dem Kreiswert von 15,27 und dem Landeswert von 14,11. Das bedeutet: Die Mieten in Dähre sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Wallstawe (7,5 km) weist mit 11,16 Prozent eine deutlich höhere Rendite aus, Schnega (10 km) mit 13,01 Prozent noch stärker. Soltendieck (13 km) liegt mit 5,34 Prozent und einem Kaufpreis von 1.500 Euro pro Quadratmeter in einer ähnlichen Preisklasse wie Dähre, erzielt aber ebenfalls eine leicht höhere Rendite.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Kaufpreisen im regionalen Vergleich ist das prägende Merkmal des Däher Immobilienmarkts. Sie deutet auf einen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage übersteigt – ein Muster, das in ländlichen Räumen oft auf Eigenheimorientierung und begrenzte Mietwohnungsnachfrage zurückzuführen ist.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der Miete und des Kaufpreises zeigen starke Schwankungen. Die Mietzeitreihe beginnt 2018 mit 3,93 Euro pro Quadratmeter und endet 2026 mit 7,38 Euro – ein Anstieg um 87,5 Prozent. Die Kaufzeitreihe beginnt 2019 mit 987,65 Euro und endet 2026 mit 1.718,18 Euro – ein Anstieg um 73,9 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Allerdings weichen die Zeitreihenwerte für 2025 und 2026 von den aktuellen Marktdaten ab: Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 5,66 Euro (nicht 7,38 Euro aus der Zeitreihe), der aktuelle Angebotskaufpreis 1.325 Euro (nicht 1.718,18 Euro). Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihenwerte nicht mit den aktuellen Inseraten übereinstimmen – möglicherweise handelt es sich bei den späteren Werten um hochgerechnete oder modellhaft ermittelte Werte, die nicht den aktuellen Inseratpreisen entsprechen.

Innerhalb der Zeitreihe verlaufen beide Werte unruhig. Bei den Mieten stieg der Wert von 3,93 Euro (2018) auf 4,63 Euro (2019), fiel auf 3,98 Euro (2020), stieg auf 4,69 Euro (2021), fiel auf 4,11 Euro (2022), sprang auf 5,67 Euro (2023), fiel auf 4,85 Euro (2024) und stieg auf 7,38 Euro (2026). Die Kaufpreise verlaufen ähnlich: Von 987,65 Euro (2019) auf 1.111,11 Euro (2021), weiter auf 1.472,22 Euro (2022), stabil bei 1.479,74 Euro (2024), Rückgang auf 1.270,44 Euro (2025), Anstieg auf 1.718,18 Euro (2026).

Die schwankenden Werte deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem bereits wenige Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die CAGR-Werte von 8,20 Prozent (Miete) und 8,23 Prozent (Kaufpreis) über die jeweiligen Zeiträume sind hoch, spiegeln aber den niedrigen Ausgangswiderstand wider.

Der Bevölkerungsrückgang von 1.474 Einwohnern (2015) auf 1.391 (2024) entspricht einem Verlust von 5,63 Prozent. Dieser Trend ist typisch für viele ländliche Gemeinden in Sachsen-Anhalt und der Altmark. Die Arbeitslosenquote ist in diesem Zeitraum von 4,9 Prozent (2015) auf 3,99 Prozent (2023) gesunken – ein positiver Kontrast zum Bevölkerungsrückgang. Die 35 arbeitslosen Personen stehen einer aktiven Bevölkerung gegenüber, die überproportional stabil beschäftigt ist.

Standortfaktoren

Der Altmarkkreis Salzwedel, dem Dähre angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in allen Kategorien deutlich unter dem deutschen Durchschnitt ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er den 397. Platz im Gesamtindex, was ihn in die unteren drei Prozent einordnet.

Die Teilindizes zeigen ein durchweg schwaches Bild: Der Index für Dynamik liegt auf Rang 390, die wirtschaftliche Stärke auf Rang 383, der Arbeitsmarkt auf Rang 360, die Demografie auf Rang 349, und Wettbewerb und Innovation belegen mit Rang 400 den letzten Platz. Der Index für Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 256 am besten ab, liegt aber immer noch im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Dähre.

Die schlechte Bewertung in den Bereichen Wettbewerb, Innovation und Dynamik korrespondiert mit der Struktur Dähres als ländliche Gemeinde ohne Hochschule, ohne nennenswerte Industrie und ohne Bahnanschluss. Die Demografie-Problematik – alternde Bevölkerung, Abwanderung – spiegelt sich im Bevölkerungsrückgang wider. Die niedrige Arbeitslosenquote von 3,99 Prozent steht diesen strukturellen Schwächen gegenüber und deutet darauf hin, dass die verbleibende Bevölkerung relativ gut in den Arbeitsmarkt integriert ist.

Dähre liegt im Perzentilrang 11,01 im Bundesland Sachsen-Anhalt – das bedeutet, dass der Ort bei den verglichenen Kennzahlen unter den 11 Prozent der schlechter gestellten Orte im Land liegt.