Aachen, Stadt

Marktüberblick

Aachen ist mit 252.769 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 160,85 km² eine der größeren Städte Nordrhein-Westfalens. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.571 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt ist die westlichste deutsche Großstadt und liegt im Dreiländereck zu den Niederlanden und Belgien in der Euregio Maas-Rhein. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 2,8 % von 245.885 auf 252.769 gestiegen – ein deutlicher Aufwärtstrend für eine deutsche Großstadt.

Der Arbeitsmarkt zeigt eine bemerkenswerte Entwicklung: Die Zahl der Arbeitslosen lag 2018 bei 6.708, stieg bis 2023 auf 11.461 an. Die absolute Zahl gibt Aufschluss über die Entwicklung, die genaue Arbeitslosenquote in Prozent ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ablesbar, da der Zählerstand (11.461) als Prozentwert fehlinterpretiert werden könnte – es handelt sich um die absolute Zahl der Arbeitslosen.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 12,06 Euro je Quadratmeter (Stand 2026). Im Vergleich dazu beträgt der Durchschnittswert in der Städteregion Aachen 9,60 Euro, in Nordrhein-Westfalen 9,24 Euro und bundesweit 8,92 Euro. Aachen liegt damit deutlich über allen Vergleichswerten – die Angebotsmiete ist rund 35 % höher als der Bundesdurchschnitt.

Der Angebotskaufpreis beträgt 3.425 Euro je Quadratmeter. Auch hier übertrifft Aachen die Vergleichswerte: die Städteregion liegt bei 2.639 Euro, Nordrhein-Westfalen bei 2.530 Euro, Deutschland bei 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,67, was bedeutet, dass das 23,67-fache des jährlichen Bruttomietzinses als Kaufpreis anfällt.

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,23 %. Im bundeslandweiten Vergleich liegt Aachen damit im unteren Drittel (Perzentilrang 40,15 %). Höhere Kaufpreise bei moderaten Mietniveaus drücken die Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 durchgehend steigend: Von 9,41 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,56 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,68 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg von 2018 auf 2020 (+9,6 % in zwei Jahren) und von 2023 auf 2026 (+11,2 %).

Die Kaufpreise verliefen anders: Von 2.902 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 3.620 Euro (+24,7 % in drei Jahren). Danach folgte eine Korrekturphase bis 2023 auf 3.398 Euro. 2025 erreichten die Kaufpreise mit 3.739 Euro ein neues Maximum. Der Wert für 2026 von 2.744 Euro stellt einen deutlichen Rückgang dar und liegt unter dem Niveau von 2018. Die gesamte Entwicklung 2018 bis 2026 zeigt eine jährliche Veränderung von −0,70 %. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die starke Mietsteigerung bei gleichzeitig schwankenden bis rückläufigen Kaufpreisen in den jüngsten Jahren deutet auf eine sich verändernde Marktdynamik hin: Die Mieten ziehen weiter an, während die Kaufpreise unter Druck geraten.

Regionale Einordnung

Aachen ist eine der teureren Städte im regionalen Vergleich. Die Angebotsmiete von 12,06 Euro liegt 25,6 % über dem Durchschnitt der Städteregion Aachen (9,60 Euro) und 30,5 % über dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis von 3.425 Euro je Quadratmeter übertrifft den regionalen Durchschnitt um 29,8 %.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Würselen (6,2 km Entfernung) weist mit 2.933 Euro einen höheren Kaufpreis auf als Aachen, obwohl die Angebotsmiete mit 9,51 Euro deutlich unter dem Aachener Niveau liegt. Stolberg (9,8 km) liegt mit 2.197 Euro deutlich unter dem Aachener Kaufpreis. Herzogenrath (10,3 km) liegt mit 2.626 Euro näher am Aachener Niveau.

Die Bruttomietrendite von 4,23 % liegt unter dem Durchschnitt der Städteregion (4,42 %) und des Landes (4,52 %). In Stolberg liegt sie mit 4,82 % deutlich höher, was auf die niedrigeren Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet die Städteregion Aachen mit dem Gesamtrang 118 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Dynamik-Index erreicht die Region den Rang 53, was auf eine positive Entwicklungsperspektive hindeutet. Im Stärkeregister liegt die Region mit Rang 158 im Mittelfeld. Der Wohlstands- und Sozialindex mit Rang 343 ist der schwächste Teilindikator.

Standortfaktoren

Aachen verfügt mit der RWTH Aachen und der Fachhochschule Aachen über zwei Hochschulen. Die RWTH Aachen ist eine der größten und traditionsreichsten technischen Universitäten Europas und seit 2007 im Rahmen der Exzellenzinitiative gefördert. Die Hochschulen sind ein wesentlicher Standortfaktor: Sie generieren eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere im Stadtgebiet, und tragen zur Attraktivität der Stadt bei.

Die Lage Aachens im Dreiländereck zu den Niederlanden und Belgien (Grenzlängen: 21,8 km zu den Niederlanden, 23,8 km zu Belgien) verleiht der Stadt eine besondere europäische Dimension. Aachen ist Mitglied der Euregio Maas-Rhein und ein wichtiger Knotenpunkt im grenzüberschreitenden Raum. Diese Lage wirkt sich positiv auf die wirtschaftliche Vernetzung und die internationale Ausstrahlung aus.

Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Anstieg von 2,8 % seit 2015 unterstreicht die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort. Die hohe Bevölkerungsdichte von 1.571 Einwohnern je Quadratkilometer auf einer vergleichsweise kleinen Fläche von 160,85 km² führt zu einem angespannten Wohnungsmarkt mit entsprechend hohen Preisen.