Herzogenrath, Stadt

Marktüberblick

Herzogenrath ist eine Stadt in der Städteregion Aachen im nordrhein-westfälischen Nordkreis. Auf 33,38 km² leben rund 47.000 Einwohner (47.071 im Jahr 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 1.410 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt grenzt im Westen direkt an die Niederlande (Kerkrade) und bildet mit dieser die symbolische Doppelstadt Eurode. Historisch ist Herzogenrath durch den Steinkohlebergbau geprägt, der bis 1972 auf der Grube Adolf des Eschweiler Bergwerksvereins (EBV) betrieben wurde.

Aktuell liegen die Angebotsmieten bei 9,61 Euro je Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.626 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,76, die Bruttomietrendite liegt bei 4,39 Prozent. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Herzogenrath zeigt einen deutlichen und anhaltenden Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,22 Euro je Quadratmeter, erreichte sie 2026 einen Wert von 10,56 Euro – ein Anstieg von rund 46 Prozent in acht Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,87 Prozent.

Der Verlauf war nicht linear: Nach einem Anstieg von 7,22 (2018) auf 7,94 (2020) folgte 2021 ein leichter Rückgang auf 7,77 Euro. Ab 2022 setzte dann ein stärkerer Anstieg ein (8,62), der sich bis 2024 fortsetzte (9,33). 2025 gab es eine leichte Korrektur auf 9,27 Euro, bevor der Wert 2026 erneut auf 10,56 Euro anstieg.

Die Kaufpreisentwicklung verlief volatiler. Von 2.275,92 Euro je Quadratmeter (2018) ging der Preis 2019 auf 1.972,43 Euro zurück, erholte sich dann bis 2023 auf 2.687,48 Euro, fiel 2024 auf 2.371,92 Euro und stieg 2025 wieder auf 2.590,95 Euro. Der CAGR von 2,09 Prozent über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 maskiert diese Schwankungen. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Herzogenrath liegt im regionalen Vergleich leicht über dem Durchschnitt der Städteregion Aachen (Miete: 9,60 €/m², Kaufpreis: 2.639 €/m²) und deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt (Miete: 9,24 €/m², Kaufpreis: 2.529 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist der Ort mit 9,61 €/m² Miete und 2.626 €/m² Kaufpreis ebenfalls über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m² bzw. 2.408 €/m²) angesiedelt.

Im direkten Umfeld zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus. Aachen liegt mit 12,06 €/m² Miete und 3.425 €/m² Kaufpreis deutlich über Herzogenrath. Die nächstgelegenen Städte Alsdorf (5,2 km) und Würselen (5,7 km) liegen mit 9,69 €/m² bzw. 9,51 €/m² Miete auf ähnlichem Niveau, wobei Würselen mit 2.933 €/m² Kaufpreis teurer ist. Übach-Palenberg (6,3 km) ist mit 9,04 €/m² Miete und 2.288 €/m² Kaufpreis das günstigste der direkten Nachbarorte. Die Bruttomietrendite liegt in Herzogenrath bei 4,39 Prozent und damit knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 4,42–4,52 %). Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 51,3 Prozent.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Herzogenrath verlief über den Beobachtungszeitraum relativ stabil. Von 46.583 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis 2020 auf 46.225 zurück, bevor sie ab 2022 wieder anstieg und 2024 bei 47.071 lag – ein Plus von rund 1,05 Prozent seit 2015.

Die Arbeitslosenzahlen sind von 1.742 (2015) auf 1.482 (2023) gesunken, was auf eine verbesserte Arbeitsmarktlage hindeutet.

Nach dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 (bezogen auf die Städteregion Aachen als Bezugsgröße) belegt der Kreis den Gesamtrang 118 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 53. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt er mit Rang 343 deutlich schwächer. Der Rang im Bereich Stärke beträgt 158. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.