Baesweiler, Stadt

Marktüberblick

Baesweiler ist eine Stadt in der Städteregion Aachen mit rund 28.000 Einwohnern auf einer Fläche von 27,84 Quadratkilometern. Die Stadt besteht aus sieben Stadtteilen – Baesweiler, Beggendorf, Floverich, Loverich, Oidtweiler, Puffendorf und Setterich – und liegt in der Jülicher Börde auf 130 Metern über Normalhöhennull. Historisch war Baesweiler durch den Steinkohlenbergbau geprägt: Die Grube Carl Alexander förderte von 1921 bis 1975 Kohle, was zu einem sprunghaften Bevölkerungswachstum führte. Nach der Schließung des Bergbaus hat sich die Stadt zu einer wohnungsorientierten Gemeinde im Norden des Aachener Ballungsraums gewandelt.

Preisniveau und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.779 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,53 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,14, die Bruttomietrendite liegt bei 3,69 Prozent.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein auffälliges Muster: Der Kaufpreis von Baesweiler liegt deutlich über dem Durchschnitt der Städteregion Aachen (2.639 €/m²) und auch über dem nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt (2.530 €/m²). Die Angebotsmiete liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt (9,60 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (9,24 €/m²). Diese Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,69 Prozent, die im Perzentilrang von 7,07 im Bundesland liegt – also zu den niedrigsten Renditen in Nordrhein-Westfalen gehört.

Der Kaufpreisfaktor von 27,14 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreisdurchschnitt (22,90) und dem Landesdurchschnitt (22,63). Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Baesweiler mit seinem Kaufpreis über Alsdorf (2.550 €/m²), Übach-Palenberg (2.288 €/m²) und Herzogenrath (2.626 €/m²), unter Würselen (2.933 €/m²). Die Angebotsmiete liegt mit 8,53 €/m² im unteren Drittel der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich von 2018 bis 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,53 Prozent. Der Mietpreis stieg von 6,82 €/m² (2018) auf 8,33 €/m² (2026). Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 und 2021, als der Preis von 6,88 auf 7,72 €/m² kletterte. In den Folgejahren stabilisierte sich die Entwicklung mit leichten Schwankungen.

Die Kaufpreise zeigten eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 2.253,50 €/m² (2018) ging der Preis zunächst auf 1.581,55 €/m² (2020) zurück, bevor er 2021 auf 2.319,76 €/m² anstieg. Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg auf 3.613,23 €/m² (2025), gefolgt von einem Rückgang auf 3.179,63 €/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 4,40 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung war also von starken Schwankungen geprägt, mit einem deutlichen Höhepunkt in den Jahren 2025/2026.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Baesweilers wuchs von 26.819 Einwohnern (2015) auf 28.005 Einwohner (2024) – ein Anstieg von 4,4 Prozent. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 27.319 auf 28.005 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 1.006 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit zeigt absolute Zahlen von 920 (2018) bis 1.089 (2020), mit einem Tiefstand 2022 bei 957 Arbeitslosen. Die Arbeitslosenquote als Prozentsatz ist in den vorliegenden Daten nicht direkt angegeben.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt die Städteregion Aachen, der Baesweiler zugeordnet ist, den Rang 118 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 53 deutlich im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 158 im unteren Mittelfeld liegt. Besonders gut schnitt der Kreis im Wohlstand-Index (Rang 34) ab, während der Sozialindex mit Rang 343 schwächer abschneidet. Keine Hochschulen sind in Baesweiler ansässig.

Einordnung und Perspektiven

Baesweiler weist ein auffälliges Preisprofil auf: Hohe Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten führen zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in Nordrhein-Westfalen. Der Ort liegt damit am unteren Ende der Renditeskala im Bundesland.

Ein wichtiger infrastruktureller Faktor ist die geplante Regiotram-Verbindung zwischen Aachen und Baesweiler. Die Vorplanung wurde im Juni 2025 beauftragt, die Inbetriebnahme wird für die Mitte bis Ende der 2030er Jahre erwartet. Diese Verbesserung des öffentlichen Nahverkehrs könnte die Erreichbarkeit der Stadt erhöhen.

Die Stadt profitiert von ihrer Lage in der Jülicher Börde mit fruchtbaren Böden und ihrer Nähe zu Aachen als Wirtschafts- und Hochschulstandort. Der historische Bergbau hat die Stadt geprägt und hinterließ mit der Bergehalde Carl Alexander und dem Carl-Alexander-Park ein Naherholungsangebot.