Roetgen, Tor zur Eifel

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Roetgen zählt zu den teureren Wohnstandorten in der Städteregion Aachen und im Umland. Die Angebotsmiete liegt bei 9,69 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.836 Euro pro Quadratmeter. Damit übertrifft Roetgen sowohl den Kreisdurchschnitt (Miete: 9,60 €/m², Kaufpreis: 2.639 €/m²) als auch die Landeswerte Nordrhein-Westfalens (Miete: 9,24 €/m², Kaufpreis: 2.530 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 4,1 Prozent und liegt damit unter dem Kreis- (4,42 %) und Landesdurchschnitt (4,52 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,4 zeigt, dass der Kaufpreis das 24,4-Fache der jährlichen Miete beträgt – ein Wert, der über dem Landesdurchschnitt von 22,6 liegt.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen nachfragestarken Standort, an dem die Preise die Mieteinnahmen überproportional übertreffen. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Roetgen bei der Miete hinter Aachen (12,06 €/m²) und Heimbach (10,33 €/m²), übertrifft aber alle anderen umliegenden Gemeinden. Beim Kaufpreis ist Roetgen nur von Aachen (3.425 €/m²) und Würselen (2.933 €/m²) übertroffen.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei Kaufpreisen

Die Kaufpreisentwicklung in Roetgen zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die über das typische Muster vieler deutscher Märkte hinausgeht. Von 2.134 €/m² im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2020 auf 3.600 €/m² an – ein Anstieg von rund 69 % in zwei Jahren. Im Jahr 2022 brach der Preis dann auf 2.013 €/m² ein, ein Rückgang von 44 % gegenüber dem Vorjahr. Seitdem erholte er sich wieder auf 2.971 €/m² (2026).

Die Mietpreise verliefen deutlich stabiler: Von 7,54 €/m² (2018) stiegen sie kontinuierlich auf 9,23 €/m² (2023), fielen dann auf 8,27 €/m² (2025) und liegen 2026 bei 9,54 €/m². Der CAGR für Mieten beträgt 2,98 %, für Kaufpreise 4,23 % über den Beobachtungszeitraum.

Die starke Kaufpreisschwankung zwischen 2020 und 2022 spiegelt die bundesweite Marktkorrektur wider, traf Roetgen aber mit größerer Amplitude als viele andere Märkte. Die schnelle Erholung ab 2022 deutet auf eine anhaltend hohe Nachfrage hin, die durch die Lage am Nordrand des Naturparks Hohes Venn-Eifel und die Nähe zu Aachen gestützt wird.

Regionale Einordnung: Teuer im Umland, günstig im Land

Roetgen liegt im oberen Preissegment seiner unmittelbaren Nachbarschaft. Von den acht verglichenen Nachbarorten übertrifft Roetgen bei der Angebotsmiete nur Aachen und Heimbach, beim Kaufpreis nur Aachen und Würselen. Die Bruttomietrendite von 4,1 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden – nur Würselen (3,89 %) liegt darunter, während Heimbach (6,16 %), Hürtgenwald (5,63 %) und Monschau (5,5 %) deutlich höhere Renditen bieten.

Dieses Muster zeigt, dass Roetgen ein Sonderfall innerhalb der Nachbarschaft ist: Die Preise sind hoch, die Renditen entsprechend niedrig. Im Gegensatz dazu bieten Gemeinden wie Monschau oder Heimbach bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen (2.068 bzw. 2.013 €/m²) attraktivere Renditen. Roetgen profitiert hier von der Nähe zur Großstadt Aachen (17 km), während die anderen Orte eher ländlich-touristisch geprägt sind.

Auf Landesebene liegt Roetgen im Perzentilrang 29,5 – das bedeutet, dass etwa 30 % der 396 verglichenen Orte in Nordrhein-Westfalen niedrigere Miet- und Kaufpreiswerte aufweisen. Roetgen gehört damit zur oberen Preisklasse der Landesorte.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, dynamischer Kreis

Roetgen hat 8.765 Einwohner auf 39,03 km², was einer Bevölkerungsdichte von 225 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,8 % gewachsen – von 8.527 auf 8.765 Einwohner. Dieses Wachstum ist moderat, aber beständig und zeigt eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 16,2 Promille. Die Entwicklung war volatil: Nach einem Tief 2019 (11,4 Promille) stieg sie 2020 und 2021 deutlich an (15,9 bzw. 16,6 Promille), fiel 2022 wieder auf 14,5 Promille und lag 2023 bei 16,2 Promille.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet die Städteregion Aachen, der Roetgen angehört, auf Rang 118 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 53, während der Wohlstands-Index mit Rang 343 deutlich schwächer ist. Roetgen profitiert als Grenzgemeinde und Tourismusort von der Lage am Nordrand des Naturparks Hohes Venn-Eifel und der Anbindung an Aachen über die Bundesstraße 258. Die Gemeinde setzt offiziell auf Tourismus als Wirtschaftsfaktor und trägt den Titel "Tor zur Eifel".