Heimbach, Stadt

Marktüberblick: Hohe Mieten bei niedrigen Kaufpreisen

Heimbach, südlichste Gemeinde des Kreises Düren in der Rureifel, weist auf dem aktuellen Immobilienmarkt ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 10,33 Euro je Quadratmeter über dem Kreis-Durchschnitt (9,48 Euro), dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 2.013 Euro je Quadratmeter unter den Werten des Kreises (2.489 Euro), Nordrhein-Westfalens (2.530 Euro) und bundesweit (2.409 Euro). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 6,16 Prozent, die deutlich über dem Kreiswert (4,65 Prozent), dem Landesmittel (4,52 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,24 ist der niedrigste unter allen Vergleichsebenen. Mit einem Perzentilrang von 97 im Bundesland gehört Heimbach zu den Orten mit der höchsten Bruttomietrendite in Nordrhein-Westfalen.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,5 Kilometern hat Heimbach die höchste Angebotsmiete (vor Zülpich mit 9,96 Euro und Mechernich mit 9,88 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 2.013 Euro je Quadratmeter nahe dem unteren Ende der Nachbarorte – nur Hürtgenwald (1.756 Euro) und Schleiden (1.939 Euro) sind günstiger. Die Kombination aus höchster Miete und einem der niedrigsten Kaufpreise resultiert in der höchsten Rendite aller Nachbarorte (6,16 Prozent, gefolgt von Hürtgenwald mit 5,63 Prozent und Schleiden mit 5,27 Prozent).

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung: Starke Schwankungen seit 2018

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen Immobilienmarkt mit starken Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 6,14 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2018 und 2019 kontinuierlich auf 10,96 Euro im Jahr 2022. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 8,04 Euro, ehe die Werte 2024 mit 12,24 Euro einen neuen Höchststand erreichten. In den Folgejahren korrigierten sie sich auf 11,64 Euro (2025) und 10,83 Euro (2026). Der aktuelle Wert von 10,33 Euro liegt damit zwischen dem Tief von 2023 und dem Hoch von 2024.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Nach einem Wert von rund 3.029 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 folgte ein starker Rückgang, der 2023 mit 1.320 Euro je Quadratmeter seinen tiefsten Punkt erreichte – ein Minus von mehr als 56 Prozent gegenüber 2019. Seitdem hat sich der Markt erholt: 2024 lag der Preis bei 1.753 Euro, 2025 bei 2.576 Euro und 2026 bei 3.183 Euro. Der aktuelle Kaufpreis von 2.013 Euro liegt damit knapp unter dem Wert von 2018 (2.499 Euro) und deutlich über dem Tief von 2023.

Die starke Volatilität bei Kauf- und Mietpreisen spricht für einen kleinen, lokal geprägten Markt, der auf einzelne Transaktionen oder Angebotsänderungen empfindlich reagiert. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Heimbachs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 4.366 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.349 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 0,39 Prozent. Der tiefste Wert wurde 2021 mit 4.262 Einwohnern erreicht. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl auf einem Niveau von rund 4.350 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländlich-strukturierte Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosigkeit zeigt einen steigenden Trend: Von 101 Arbeitslosen im Jahr 2018 stieg die Zahl auf 144 im Jahr 2023. Die vorliegenden Daten geben die absolute Zahl der Arbeitslosen an, nicht die Quote in Prozent. Der Anstieg der Arbeitslosenzahl geht einher mit der leichten Bevölkerungsentwicklung und deutet auf strukturelle Herausforderungen im lokalen Arbeitsmarkt hin.

Standortfaktoren: Tourismus und ländliche Struktur

Heimbach ist staatlich anerkannter Luftkurort und liegt im Tal der Rur unterhalb der Rurtalsperre am Stausee Heimbach. Der Ort ist touristisch erschlossen und wird von Ausflüglern aus den nahen Großstädten Aachen, Köln und Bonn sowie aus Belgien und den Niederlanden besucht. Als Tor zum Nationalpark Eifel und Wallfahrtsort (Schmerzhafte Mutter von Heimbach) trägt die touristische Bedeutung zur Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien bei. Das Jugendstilkraftwerk Heimbach und die Burg Hengebach sind weitere touristische Anziehungspunkte.

Auf Ebene des Kreises Düren schneidet die Region im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt der Kreis Düren den Rang 233 in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 307 von 400), während der Arbeitsmarkt (Rang 253) und die Wettbewerbs- und Innovationskraft (Rang 191) mittelmäßig abschneiden. Der Dynamik-Index (Rang 140) und der Demografie-Index (Rang 140) gehören zu den stärkeren Bereichen. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.