Firrel

Marktüberblick

Firrel ist eine kleine Gemeinde im ostfriesischen Kreis Leer mit rund 830 Einwohnern auf einer Fläche von 8,25 km². Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Bevölkerungszahl bewegte sich zwischen 2015 (816) und 2024 (829) in einem engen Band – ein Plus von 1,6 % über den gesamten Zeitraum, mit einem Höhepunkt 2020 (854) und einem leichten Rückgang in den Folgejahren. Die Stabilität der Einwohnerzahlen spricht für eine ausgewogene Siedlungsentwicklung ohne starke Abwanderung.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.426 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,73 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,15 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 23-jährigen Bruttojahresmietwert entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,32 Prozent.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (Kaufpreis 2.409 €/m², Miete 8,92 €/m²) liegt Firrel beim Kaufpreis leicht über dem nationalen Mittel, bei der Miete knapp darunter. Zum Landesdurchschnitt Niedersachsen (Kaufpreis 2.166 €/m², Miete 8,50 €/m²) weist der Ort sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis Aufschläge aus – die Miete liegt 2,7 % über dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreis 12,1 %. Die Bruttomietrendite von 4,32 % liegt damit deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 %. Im Perzentilrang der Bundeslandvergleiche belegt Firrel den 31. Perzentil – die Rendite liegt also unter rund zwei Dritteln der verglichenen niedersächsischen Orte.

Der Kaufpreisfaktor von 23,15 liegt über dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92 und signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher sind als landesüblich. Das korrespondiert mit der niedrigeren Rendite: Wer in Firrel kauft, zahlt im Verhältnis zur erzielbaren Miete mehr als im Landesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine starke Volatilität. Von 5,04 €/m² im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete bis 2021 auf 5,62 €/m², stieg 2022 auf 10,00 €/m², fiel 2023 auf 7,18 €/m² und erholte sich bis 2026 auf 8,64 €/m². Der CAGR für die Mietreihe beträgt 9,40 % – dieser Wert wird jedoch maßgeblich durch den Ausreißer 2022 verzerrt.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor (2023: 2.426,83 €/m²), sodass keine Entwicklungslinie abgeleitet werden kann. Die starke Schwankung der Miete zwischen 2022 und 2023 zeigt eine hohe Volatilität, die auf den kleinen Markt zurückzuführen sein könnte. Die Angebotsmieten liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete, da es sich um Inserate handelt, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Firrel liegt im oberen Mittelfeld seiner Nachbarorte. Von den acht verglichenen Nachbarn liegt die Angebotsmiete von 8,73 €/m² knapp unter der von Hesel (8,75 €/m²) und Uplengen (8,88 €/m²), aber deutlich über der von Filsum (7,18 €/m²), Neukamperfehn (6,79 €/m²) und Schwerinsdorf (7,29 €/m²).

Bei der Bruttomietrendite liegt Firrel mit 4,32 % im unteren Drittel der Nachbarn. Holtland weist mit 6,33 % die höchste Rendite aus, gefolgt von Brinkum (5,38 %) und Hesel (5,03 %). Uplengen liegt mit 3,23 % noch unter Firrel – dort ist der Kaufpreis mit 3.302 €/m² jedoch der höchste aller Nachbarorte, was die niedrige Rendite erklärt. Firrel liegt damit in der Mitte des Spektrums: weder der günstigste noch der teuerste Ort, aber mit einer unterdurchschnittlichen Rendite im Vergleich zur Miete.

Der Kreis Leer als Ganzes liegt mit 8,75 €/m² Miete und 4,60 % Rendite nahezu auf dem Niveau von Firrel, was darauf hindeutet, dass Firrel dem regionalen Durchschnitt entspricht und kein signifikanter Ausreißer innerhalb des Kreises ist.

Standortfaktoren

Der Kreis Leer, zu dem Firrel gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 271 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen: Arbeitsmarkt (Rang 309) und Demografie (Rang 241) sind die schwächeren Bereiche, während Wettbewerb und Innovation (Rang 225) und Dynamik (Rang 248) besser abschneiden. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 258 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Die Arbeitslosenquote in Firrel lag 2023 bei 3,07 % und bewegte sich zwischen 2015 (2,77 %) und 2021 (3,49 %) in einem engen Band. Mit 17 arbeitslosen Personen bei 829 Einwohnern ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Die niedrige Arbeitslosenquote korrespondiert mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung und deutet auf eine ausgewogene lokale Wirtschaft hin.