Clausthal-Zellerfeld, Berg- und Universitätsstadt
Clausthal-Zellerfeld (PLZ 38678) liegt im Kreis Goslar in Niedersachsen. Der Ort zählt 15.436 Einwohner auf 43,7 km², das entspricht 353 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,90 € pro m², der Kaufpreis bei 1.142 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,30 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,1 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Clausthal-Zellerfeld über dem Renditeniveau von 94 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,37 € auf 7,96 € pro m², im Mittel 2,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Goslar Rang 361 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 368, Stärkerang 351). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Grund (Harz), Osterode am Harz und Goslar an.
Immobilienpreise in Clausthal-Zellerfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standort Clausthal-Zellerfeld
Analyse des Immobilienmarkts und der Standortfaktoren für Clausthal-Zellerfeld, Landkreis Goslar, Niedersachsen. Die Stadt weist mit 1.142 €/m² Angebotskaufpreis und 7,90 €/m² Angebotsmiete deutlich unterdurchschnittliche Preise auf, bietet aber mit 8,3 % Bruttomietrendite eine der höchsten Renditen in Niedersachsen. Die TU Clausthal als wichtiger Wirtschaftsfaktor prägt die Stadt.
Marktüberblick
Clausthal-Zellerfeld, Berg- und Universitätsstadt im Oberharz, präsentiert sich als Immobilienstandort mit deutlich unterdurchschnittlichen Preisen im Landes- und Bundesvergleich. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.142 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,90 Euro pro Quadratmeter. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 2.409 €/m² Kaufpreis, 8,92 €/m² Miete) liegt Clausthal-Zellerfeld bei beiden Werten deutlich unter dem Durchschnitt. In Niedersachsen (2.166 €/m² Kaufpreis, 8,50 €/m² Miete) ist die Lage ähnlich.
Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite von 8,3 %. Damit liegt Clausthal-Zellerfeld im 94. Perzentil aller 942 untersuchten Orte in Niedersachsen – die Stadt gehört also zu den Top-5-Standorten für die Mietrendite im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,05, was im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 20,92 ebenfalls deutlich niedriger ist.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.
Preisentwicklung
Die Angebotskaufpreise in Clausthal-Zellerfeld haben zwischen 2018 und 2021 einen deutlichen Anstieg erlebt: Von 687 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 1.243 Euro im Jahr 2021 – ein Plus von rund 81 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2022 folgte eine Korrektur auf 1.060 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von rund 15 Prozent entspricht. Seitdem bewegen sich die Preise wieder leicht aufwärts: 2023 lag der Wert bei 1.075 Euro, 2024 bei 1.093 Euro und 2025 bei 1.136 Euro. Der aktuelle Wert von 1.088 Euro (2026) zeigt erneut eine leichte Korrektur.
Die Angebotsmieten entwickelten sich weniger volatil. Von 6,37 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging es 2019 zunächst auf 6,00 Euro zurück, bevor ein Anstieg auf 7,10 Euro im Jahr 2021 folgte. Nach einer leichten Beruhigung in den Jahren 2022 und 2023 (6,94 bzw. 6,88 Euro) stiegen die Mieten 2024 auf 7,62 Euro und erreichten 2025 mit 8,11 Euro einen neuen Höchststand. Der aktuelle Wert von 7,96 Euro (2026) liegt leicht darunter.
Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 2,82 Prozent für die Miete und bei 5,90 Prozent für die Kaufpreise – beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basierend.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landkreis Goslar, zu dem Clausthal-Zellerfeld gehört, zeigt sich ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis liegt bei 1.297 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Angebotsmiete bei 7,47 Euro pro Quadratmeter. Clausthal-Zellerfeld liegt damit bei der Miete leicht über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch darunter.
Im Umkreis liegen die Nachbarorte preislich teils deutlich niedriger. Bad Grund (6,5 Kilometer entfernt) weist mit 933 Euro pro Quadratmeter einen niedrigeren Kaufpreis auf, Osterode am Harz (10,2 Kilometer) liegt bei 1.060 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Niveau von Clausthal-Zellerfeld. Die Kreisstadt Goslar (13,2 Kilometer) liegt mit 1.441 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Wert der Universitätsstadt. Hörden am Harz (15,3 Kilometer) verzeichnet mit 647 Euro pro Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis im Vergleich, gleichzeitig aber mit 9,87 Prozent die höchste Bruttomietrendite.
Die Bevölkerungszahl betrug 2024 15.436 Einwohner bei einer Dichte von 353 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist ein Rückgang von 2,41 Prozent zu verzeichnen (von 15.818 auf 15.436 Einwohner). Ein besonderer demografischer Faktor ist die Technische Universität Clausthal mit rund 3.500 Studierenden (Wintersemester 2021/2022), die einen erheblichen Anteil am Mietwohnungsmarkt hat.
Standortfaktoren
Clausthal-Zellerfeld ist Standort der Technischen Universität Clausthal, einer forschungsstarken technischen Universität, die als wichtiger Wirtschaftsfaktor und Arbeitgeber der Region wirkt. Die Stadt trägt offiziell den Titel Berg- und Universitätsstadt und das Prädikat Luftkurort.
Der Landkreis Goslar, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte im Jahr 2025 im Gesamtrang Platz 361 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt der Kreis auf Platz 368, im Index Stärke auf Platz 351. Weitere Teilindizes: Demografie Platz 307, Arbeitsmarkt Platz 313, Wettbewerb und Innovation Platz 376, Wohlstand und soziale Lage Platz 312. Diese Ränge geben Hinweise auf die relative Standortattraktivität des Landkreises im bundesweiten Vergleich.
Die geografische Lage im Oberharz auf 560 Metern Höhe prägt den Standort: Die Stadt liegt auf der Oberharzer Hochebene, umgeben von gemeindefreiem Gebiet des Harzes. Das Klima wird als für Sportler, Asthmatiker und Pollenallergiker günstig beschrieben, mit kräftigen Westwinden, viel Niederschlag (über 1.300 Millimeter pro Jahr) und schneereichen Wintern. Die Stadt ist staatlich anerkannter Luftkurort.
Die Stadt besteht aus den beiden ursprünglichen Stadtteilen Clausthal (südlich) und Zellerfeld (nördlich), die durch den Zellbach getrennt sind. Seit 2007 gliedert sich die Berg- und Universitätsstadt in drei Ortschaften: Clausthal-Zellerfeld, Bergstadt Altenau-Schulenberg im Oberharz und Bergstadt Wildemann.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Clausthal-Zellerfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Clausthal-Zellerfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,37 €/m² |
| 2019 | 6,00 €/m² |
| 2020 | 6,50 €/m² |
| 2021 | 7,10 €/m² |
| 2022 | 6,94 €/m² |
| 2023 | 6,88 €/m² |
| 2024 | 7,62 €/m² |
| 2025 | 8,11 €/m² |
| 2026 | 7,96 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Clausthal-Zellerfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 687 €/m² |
| 2019 | 751 €/m² |
| 2020 | 1.059 €/m² |
| 2021 | 1.243 €/m² |
| 2022 | 1.060 €/m² |
| 2023 | 1.075 €/m² |
| 2024 | 1.093 €/m² |
| 2025 | 1.136 €/m² |
| 2026 | 1.088 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Clausthal-Zellerfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 11,12 % |
| 2019 | 9,58 % |
| 2020 | 7,37 % |
| 2021 | 6,85 % |
| 2022 | 7,86 % |
| 2023 | 7,68 % |
| 2024 | 8,37 % |
| 2025 | 8,57 % |
| 2026 | 8,78 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Clausthal-Zellerfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 15.818 Einwohner |
| 2016 | 15.523 Einwohner |
| 2017 | 15.563 Einwohner |
| 2018 | 15.888 Einwohner |
| 2019 | 15.727 Einwohner |
| 2020 | 14.844 Einwohner |
| 2021 | 14.804 Einwohner |
| 2022 | 15.286 Einwohner |
| 2023 | 15.436 Einwohner |
| 2024 | 15.436 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Clausthal-Zellerfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 8,94 % |
| 2016 | 2,33 % |
| 2017 | 4,75 % |
| 2018 | 3,76 % |
| 2019 | 3,30 % |
| 2020 | 4,25 % |
| 2021 | 3,81 % |
| 2022 | 4,14 % |
| 2023 | 5,64 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 361 Rang |
| Dynamik | 368 Rang |
| Stärke | 351 Rang |
| Demografie | 307 Rang |
| Arbeitsmarkt | 313 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 376 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 312 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Clausthal-Zellerfeld liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Clausthal-Zellerfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Clausthal-Zellerfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Clausthal-Zellerfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Clausthal-Zellerfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Harzburg | 8,32 €/m² |
| Goslar | 8,04 €/m² |
| Clausthal-Zellerfeld | 7,90 €/m² |
| Seesen | 7,26 €/m² |
| Herzberg am Harz | 6,94 €/m² |
| Osterode am Harz | 6,79 €/m² |
| Elbingerode | 6,75 €/m² |
| Langelsheim | 6,25 €/m² |
| Bad Grund (Harz) | 5,77 €/m² |
| Hörden am Harz | 5,32 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Clausthal-Zellerfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Clausthal-Zellerfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Elbingerode | 9,98 % |
| Hörden am Harz | 9,87 % |
| Clausthal-Zellerfeld | 8,30 % |
| Osterode am Harz | 7,69 % |
| Bad Grund (Harz) | 7,43 % |
| Goslar | 6,70 % |
| Langelsheim | 6,55 % |
| Bad Harzburg | 6,29 % |
| Herzberg am Harz | 6,18 % |
| Seesen | 6,06 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Grund (Harz) | 6,5 km | 37539 | 5,77 € | 933 € | 7,43 % |
| Osterode am Harz, Stadt | 10,2 km | 37520 | 6,79 € | 1.060 € | 7,69 % |
| Goslar, Stadt | 13,2 km | 38640 | 8,04 € | 1.441 € | 6,70 % |
| Seesen, Stadt | 14,5 km | 38723 | 7,26 € | 1.437 € | 6,06 % |
| Langelsheim, Stadt | 15,0 km | 38685 | 6,25 € | 1.145 € | 6,55 % |
| Hörden am Harz | 15,3 km | 37412 | 5,32 € | 647 € | 9,87 % |
| Herzberg am Harz, Stadt | 16,4 km | 37412 | 6,94 € | 1.347 € | 6,18 % |
| Elbingerode | 16,5 km | 37412 | 6,75 € | 811 € | 9,98 % |
| Bad Harzburg, Stadt | 17,8 km | 38667 | 8,32 € | 1.587 € | 6,29 % |
Wo liegt Clausthal-Zellerfeld?
Lage
Clausthal-Zellerfeld auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Technische Universität ClausthalAdolph-Roemer-Straße 2A, 38678 Clausthal-Zellerfeld
Alle Kennzahlen zu Clausthal-Zellerfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,90 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.142 € |
| Bruttomietrendite | 8,30 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,1 |
| Einwohner | 15.436 |
| Einwohner je km² | 353 |
| Fläche (km²) | 43,7 |
| Arbeitslosenquote | 5,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #361 |
| Prognos Dynamikrang | #368 |
| Prognos Stärkerang | #351 |
| Koordinaten | 51,8038, 10,3332 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Clausthal-Zellerfeld
Was kostet eine Wohnung in Clausthal-Zellerfeld?
Die Angebotsmiete liegt bei 7,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.142 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die Werte deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m² Miete, 2.166 €/m² Kaufpreis) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Clausthal-Zellerfeld entwickelt?
Die Kaufpreise stiegen von 687 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 1.136 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstum von rund 5,9 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete legte von 6,37 Euro (2018) auf 7,96 Euro (2026) zu, was einem jährlichen Anstieg von rund 2,8 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Clausthal-Zellerfeld?
Die Bruttomietrendite beträgt 8,3 Prozent, was deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,05, während er in Niedersachsen bei 20,92 und bundesweit bei rund 21 liegt. Clausthal-Zellerfeld hat im Bundesland einen Perzentilrang von 94,06, was bedeutet, dass rund 94 Prozent der Orte in Niedersachsen eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Die hohen Renditen korrespondieren mit dem niedrigen Kaufpreisniveau.
Wie verhält sich Clausthal-Zellerfeld im Vergleich zum Umland?
Im Vergleich zum Landkreis Goslar liegt die Angebotsmiete in Clausthal-Zellerfeld mit 7,90 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,47 €/m², der Kaufpreis von 1.142 €/m² jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 1.297 €/m². Im direkten Umland liegen die Werte deutlich streuend: Bad Grund (Harz) weist mit 5,77 €/m² Miete und 933 €/m² Kaufpreis niedrigere Werte auf, während Goslar mit 8,04 €/m² Miete und 1.441 €/m² Kaufpreis höhere Werte zeigt.
Gibt es eine Hochschule in Clausthal-Zellerfeld?
Ja, die Technische Universität Clausthal ist in Clausthal-Zellerfeld angesiedelt. Sie ist ein wichtiger Standortfaktor für die Stadt und trägt zur Struktur der Kommune bei.
Wie wird die Zukunftsfähigkeit von Clausthal-Zellerfeld eingeschätzt?
Der Landkreis Goslar, zu dem Clausthal-Zellerfeld gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 361 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes liegen zwischen Rang 307 (Demografie) und Rang 376 (Wettbewerb und Innovation). Der Prognos-Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Clausthal-Zellerfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Clausthal-Zellerfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Clausthal-Zellerfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Goslar
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Liebenburg | 38704 | 7,03 € | 1.114 € | 7,58 % |
| Braunlage, Stadt | 38700 | 7,46 € | 1.216 € | 7,36 % |
| Goslar, Stadt | 38640 | 8,04 € | 1.441 € | 6,70 % |
| Langelsheim, Stadt | 38685 | 6,25 € | 1.145 € | 6,55 % |
| Bad Harzburg, Stadt | 38667 | 8,32 € | 1.587 € | 6,29 % |
| Seesen, Stadt | 38723 | 7,26 € | 1.437 € | 6,06 % |