Elbingerode

Marktüberblick: Niedrigste Preise im Umland, höchste Rendite im Land

Elbingerode (bei Herzberg am Harz) ist eine Gemeinde im Landkreis Göttingen mit 430 Einwohnern auf 5,65 km². Der lokale Immobilienmarkt gehört zu den günstigsten in ganz Niedersachsen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 811 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,75 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Mittelwerten des Landkreises Göttingen (1.703 €/m² Kauf, 7,45 €/m² Miete), des Landes Niedersachsen (2.166 €/m² Kauf, 8,50 €/m² Miete) und des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m² Kauf, 8,92 €/m² Miete).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 9,98 %. Dieser Wert liegt im Perzentilrang von 97,8 % aller 942 untersuchten Orte in Niedersachsen – Elbingerode weist damit die höchste angebotene Rendite im gesamten Bundesland auf. Der Kaufpreisfaktor von 10,02 ist der niedrigste im Vergleich mit allen Nachbarorten und liegt mehr als halb so niedrig wie der Kreis- (18,85) und Landesdurchschnitt (20,92). Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht, während im Landesdurchschnitt das Zwanzigfache fällig wird.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei wenigen Transaktionen

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen für Elbingerode ungewöhnlich starke jährliche Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 550 Euro je Quadratmeter (2022) auf knapp 1.100 Euro (2023), fiel dann aber bis 2025 wieder auf 706 Euro je Quadratmeter zurück. Die Angebotsmiete kletterte von 5,33 Euro (2023) auf 8,44 Euro (2024), ein Anstieg von 58 Prozent innerhalb eines Jahres.

Diese extremen Ausschläge sind ein Indikator für einen sehr dünnen Markt. In einer Gemeinde mit 430 Einwohnern und einer Fläche von nur 5,65 km² ist die Zahl der verfügbaren Immobilien und der abgeschlossenen Transaktionen gering. Einzelne Angebote oder Verkäufe können daher den statistischen Durchschnitt stark nach oben oder unten ziehen. Die CAGR-Werte von 8,65 % beim Kaufpreis und 58,3 % bei der Miete sind auf dieser kurzen Basis und bei dieser Volatilität nicht als Trend zu deuten, sondern als Momentaufnahme eines Marktes, in dem wenige Objekte das Bild bestimmen.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Inseraten beruhen – nicht auf hochgerechneten Werten.

Regionale Einordnung: Elbingerode als Preisuntergrenze im Umland

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,7 km liegt Elbingerode bei den Kaufpreisen mit 811 Euro je Quadratmeter auf dem drittniedrigsten Niveau. Nur Hörden am Harz (647 €/m²) ist günstiger. Bei der Miete liegt Elbingerode mit 6,75 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter den Werten von Gieboldehausen (7,50 €/m²) und Herzberg am Harz (6,94 €/m²), aber über denen von Hörden (5,32 €/m²), Wulften (6,01 €/m²) und Wollershausen (6,01 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 9,98 % ist die höchste im gesamten Nachbarumfeld. Hörden liegt mit 9,87 % knapp dahinter, Hattorf mit 9,66 % folgt. Die übrigen Nachbarn – Wulften am Harz (4,85 %), Gieboldehausen (4,67 %) und Wollershausen (3,80 %) – weisen deutlich niedrigere Renditen auf, weil ihre Kaufpreise mit 1.486 bis 1.899 Euro je Quadratmeter deutlich über denen von Elbingerode liegen, ohne dass die Mieten entsprechend höher wären.

Elbingerode bildet damit die Preisuntergrenze im Umland. Die niedrigen Kaufpreise sind der bestimmende Faktor für die hohe Rendite, nicht überdurchschnittlich hohe Mieten. Die Mieten liegen zwar unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber der Abstand bei den Kaufpreisen ist größer, was die überproportionale Rendite erklärt.

Standortfaktoren und Demografie: Schrumpfende Gemeinde im unteren Drittel

Die Bevölkerung von Elbingerode ist seit 2016 um 6,3 Prozent von 459 auf 430 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,21 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 1,12 und 5,77 Prozent – die Schwankungen deuten auf eine kleine Arbeitsmarktstruktur hin, in der einzelne Arbeitsuchende die Quote deutlich beeinflussen.

Der Landkreis Göttingen, zu dem Elbingerode seit der Fusion im November 2016 gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 282 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Werte zwischen Platz 190 (Arbeitsmarkt) und Platz 321 (Wettbewerb und Innovation). Der Landkreis liegt damit im unteren Drittel der deutschen Kreise. Für Elbingerode selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, geringem wirtschaftlichem Gewicht und abgelegener Lage am südwestlichen Harzrand erklärt, warum die Immobilienpreise in Elbingerode deutlich unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegen. Der Markt ist klein, die Nachfrage ist begrenzt, und die Preise werden weniger von wirtschaftlicher Dynamik als von lokalen Angebot-und-Nachfrage-Verhältnissen bestimmt.