Wollershausen

Marktüberblick

Wollershausen liegt mit einer Angebotsmiete von 6,01 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Göttingen (7,45 Euro) und dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.899 Euro je Quadratmeter liegt hingegen knapp über dem Kreiswert von 1.703 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro.

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,8 Prozent – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,98 Prozent und dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,34 liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten: Im Kreis beträgt er durchschnittlich 18,85, in Niedersachsen 20,92. Ein Faktor von 26,34 bedeutet, dass der Kaufpreis das 26,34-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Kaufpreis steht in keinem guten Verhältnis zur erzielbaren Miete. Das macht Wollershausen aus rein renditeorientierter Perspektive zu einem der unattraktiveren Standpunkte im Landkreis.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe zeigt einen starken Anstieg sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen, wobei die Kaufpreisentwicklung deutlich dynamischer verläuft.

Die Angebotsmiete stieg von 4,80 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 5,50 Euro im Jahr 2022 und erreicht 2026 einen Wert von 7,03 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 7,93 Prozent.

Der Angebotskaufpreis lag 2024 bei 1.567 Euro je Quadratmeter und steigt bis 2026 auf 2.066 Euro. Die jährliche Wachstumsrate von 14,85 Prozent ist mehr als doppelt so hoch wie die der Miete. Dieser Unterschied verstärkt den bereits hohen Kaufpreisfaktor weiter: Wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, verschlechtert sich die Renditelage automatisch.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Wollershausen hat 465 Einwohner auf einer Fläche von 9,15 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2016 ist die Einwohnerzahl von 544 auf 465 gesunken – ein Rückgang von 14,5 Prozent.

Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem ersten Einbruch von 544 (2016) auf 492 (2018) folgte ein Anstieg auf 511 (2019) und 512 (2021), bevor die Zahl wieder auf 465 (2023/2024) fiel. Dieser Verlauf lässt auf schwankende Zuzugs- und Fortzugsdynamiken schließen, ohne dass sich ein stabiles Wachstumsmuster abzeichnet.

Die Arbeitslosenquote lag 2016 bei 10,88 Prozent, fiel dann bis 2018 auf 2,65 Prozent und stieg bis 2023 auf 5,8 Prozent. Mit 20 arbeitslosen Personen (bei einer Quote von 5,8 Prozent) ist die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung zeigt jedoch eine Verschlechterung der Arbeitsmarktlage im Vergleich zu den Jahren 2018 bis 2021.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen ist ein widersprüchliches Signal: Normalerweise gehen sinkende Einwohnerzahlen mit nachlassender Nachfrage und damit niedrigeren Preisen einher. In Wollershausen ist das Gegenteil der Fall.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Wollershausen ein sehr unterschiedliches Bild. Der nächstgelegene Nachbarort Rüdershausen (1,8 Kilometer) weist mit 8,26 Euro je Quadratmeter eine um 37 Prozent höhere Angebotsmiete auf, bei einem vergleichbaren Kaufpreis von 1.952 Euro je Quadratmeter und einer deutlich besseren Rendite von 5,08 Prozent.

Rhumspringe (3,1 Kilometer) liegt mit 888 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Wollershäuser Kaufpreis, bietet aber mit 8,99 Prozent Rendite mehr als das Doppelte. Gieboldehausen (3,3 Kilometer) liegt mit 7,50 Euro Miete und 1.925 Euro Kaufpreis nahe an Wollershausen, erreicht aber mit 4,67 Prozent eine bessere Rendite.

Obernfeld (4,8 Kilometer) zeigt mit 3.449 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte bei einer Rendite von nur 2,12 Prozent – ein noch extremeres Beispiel für das Verhältnisproblem von Kaufpreis zu Miete, das auch in Wollershausen erkennbar ist.

Wollershausen liegt mit seiner Rendite von 3,8 Prozent im unteren Perzentil des Bundeslandes (15,9. Perzentil von 942 vergleichbaren Orten). Das bedeutet, dass nur etwa 16 Prozent der niedersächsischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Göttingen, dem Wollershausen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 282 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen eine differenzierte Lage: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 190 über dem Median, während die Indizes für Wettbewerb und Innovation (321) sowie Wohlstand und soziale Lage (316) unterdurchschnittlich sind. Der Demografie-Index liegt mit Platz 214 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Gieboldehausen, die 10 Mitgliedsgemeinden mit insgesamt 13.065 Einwohnern umfasst. Die nächste weiterführende Schule befindet sich in Gieboldehausen (kooperative Gesamtschule des Landkreises Göttingen). Die Grundschule Wollershausen wurde 1973 geschlossen; Schüler der Gemeinde besuchen die Reinhard-Horn-Grundschule in Rhumspringe.

Wollershausen liegt im Harzvorland an der Rhume, die im benachbarten Rhumspringe entspringt. Das Gemeindegebiet wird teilweise vom Naturschutzgebiet Rhumeaue, Ellerniederung, Schmalau und Thiershäuser Teiche geschützt. Das Wasserschloss Wollershausen aus dem Jahr 1735 wird seit 2015 als Unterkunft für geflüchtete Menschen genutzt.