Hörden am Harz

Marktüberblick: Extremes Niedrigpreisniveau

Hörden am Harz ist eine Gemeinde im südwestlichen Landkreis Göttingen mit 7,82 km² Fläche und rund 930 Einwohnern. Sie gehört zur Samtgemeinde Hattorf am Harz und liegt am Fluss Sieber unmittelbar am Rand des Harzvorlands. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße 243 (Westharzschnellstraße) angebunden, die eine Verbindung von der A7 bei Seesen zur A38 bei Nordhausen herstellt. Die nächstgelegenen Bahnhaltepunkte befinden sich in Herzberg und Hattorf.

Der Immobilienmarkt in Hörden am Harz ist durch ein extrem niedriges Preisniveau geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 647 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,32 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Göttingen (1.703 Euro bzw. 7,45 Euro), des Landes Niedersachsen (2.166 Euro bzw. 8,50 Euro) und des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro bzw. 8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,13 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Göttingen liegt der Faktor bei 18,85, in Niedersachsen bei 20,92, bundesweit bei rund 24.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hörden am Harz zeigt eine deutliche Schwankung. Von 5,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete 2019 auf 6,08 Euro und hielt sich bis 2021 auf diesem Niveau. 2022 fiel sie auf 5,51 Euro, der aktuelle Wert liegt bei 5,32 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt 1,46 Prozent.

Für den Kaufpreis steht nur ein Datenpunkt aus dem Jahr 2022 zur Verfügung (647,77 Euro je Quadratmeter). Eine längerfristige Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Bruttomietrendite liegt bei 9,87 Prozent und gehört damit zu den höchsten in Niedersachsen. Sie liegt im 97. Perzentil des Bundeslandes – von 942 betrachteten Orten liegen nur rund 3 Prozent über diesem Wert. Diese hohe Rendite ist die direkte Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus bei gleichzeitig moderaten Mietwerten. Sie macht Hörden am Harz zu einem der renditestärksten kleinen Orte im ländlichen Raum Niedersachsens.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Hörden am Harz ist seit 2016 um 6,2 Prozent gesunken – von 993 auf 931 im Jahr 2024. Dieser Rückgang ist kontinuierlich: In jedem Jahr zwischen 2016 und 2022 ging die Bevölkerung zurück, erst 2023 und 2024 stabilisierte sie sich bei 931. Die Bevölkerungsdichte beträgt 119 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote schwankt in den verfügbaren Daten stark: Sie lag 2018 bei 1,95 Prozent, stieg 2020 auf 3,49 Prozent, fiel 2022 auf 2,08 Prozent und lag 2023 bei 3,6 Prozent. Mit 19 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 931 ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Die Schwankungen der Quote sind typisch für kleine Gemeinden, wo einzelne Arbeitslose die Quote deutlich beeinflussen können.

Der Bevölkerungsrückgang korrespondiert mit dem niedrigen Immobilienpreisniveau: Eine schrumpfende Nachfrage drückt auf die Preise, während das Angebot an Wohnraum relativ stabil bleibt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Hörden am Harz deutlich von seinen Nachbarn ab. Von den acht umliegenden Orten im Umkreis bis 10 Kilometer hat Hörden die niedrigste Angebotsmiete (5,32 Euro) und den niedrigsten Angebotskaufpreis (647 Euro). Elbingerode (1,3 km entfernt) liegt mit 6,75 Euro Miete und 811 Euro Kaufpreis knapp darüber und weist mit 9,98 Prozent eine nahezu identische Rendite auf. Herzberg am Harz (3,9 km) liegt mit 1.347 Euro Kaufpreis bereits mehr als doppelt so hoch, bei einer Rendite von nur 6,18 Prozent.

Der Landkreis Göttingen als Ganzes liegt mit einem Durchschnittskaufpreis von 1.703 Euro und einer Durchschnittsmiete von 7,45 Euro deutlich über Hörden. Die hohe Bruttomietrendite von 9,87 Prozent in Hörden steht im starken Kontrast zum Kreisdurchschnitt von 5,98 Prozent. Dieser Unterschied zeigt, dass Hörden am Harz ein lokaler Preisuntergrenzen-Markt ist, der sich vom regionalen Durchschnitt abkoppelt.

Die niedrigen Preise in Hörden sind strukturell bedingt: Der Ort ist eine kleine Landgemeinde ohne eigene Hochschule, ohne nennenswerte Gewerbeansiedlung und ohne städtische Infrastruktur. Das begrenzt die Nachfrage nach Wohnimmobilien auf die lokale Bevölkerung und Pendler.

Standortfaktoren

Der Landkreis Göttingen, zu dem Hörden am Harz seit dem Zusammenschluss der Landkreise Osterode am Harz und Göttingen im November 2016 gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 282 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Das Platziert den Kreis im unteren Drittel.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (190) ist relativ stark, während die Indizes für Wettbewerb und Innovation (321) sowie Wohlstand und soziale Lage (316) schwach ausfallen. Der Demografie-Index (214) liegt im mittleren Bereich. Diese Struktur entspricht dem Muster ländlicher Räume im südlichen Niedersachsen, die von Abwanderung und eingeschränkter wirtschaftlicher Dynamik geprägt sind.

Hörden am Harz selbst verfügt über keine Hochschule. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Göttingen (ca. 40 km westlich) und Osterode am Harz (ca. 7 km östlich). Die Anbindung an die B243 bietet eine gewisse infrastrukturelle Anbindung, ersetzt aber nicht die Nähe zu einem städtischen Zentrum mit breiter Infrastruktur.