Liebenburg

Marktüberblick: Hohe Renditen bei niedrigen Preisen

Liebenburg gehört zu den preisgünstigen Orten im Angebot des niedersächsischen Immobilienmarkts. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.114 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro und auch unter dem Kreis Goslar (1.297 Euro). Die Angebotsmiete von 7,03 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Landesmittel (8,50 Euro) und dem Kreisdurchschnitt (7,47 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,58 Prozent. Damit liegt Liebenburg im 91. Perzentil aller 942 betrachteten niedersächsischen Orte – die Rendite ist also höher als bei über 90 Prozent der Vergleichsorte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,2, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,2-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Goslar liegt der Faktor bei 14,5, in Niedersachsen bei 20,9.

Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass die hohen Renditen nicht auf überhöhte Mieten, sondern auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen sind. Von den acht Nachbarorten liegt nur Haverlah mit 7,83 Prozent noch höher in der Rendite, während Schladen-Werla mit 7,5 Prozent nahezu auf demselben Niveau liegt. Flöthe fällt mit 4,65 Prozent deutlich ab – hier liegen die Kaufpreise mit 1.750 Euro pro Quadratmeter deutlich über denen Liebenburgs, ohne dass die Miete entsprechend folgt.

Die niedrigen Preise gehen einher mit dem anhaltenden Bevölkerungsrückgang, der die Nachfrage nach Wohnraum strukturell dämpft.

Preisentwicklung: Miete steigt kontinuierlich, Kaufpreis volatil

Die Mietentwicklung in Liebenburg zeigt einen klaren Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,27 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 rund 7,15 Euro – ein Anstieg von über 35 Prozent in acht Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 3,89 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2018 und 2022, als die Miete von 5,27 auf 6,93 Euro pro Quadratmeter stieg. In den Folgejahren stabilisierte sich das Niveau mit leichten Schwankungen (2023: 6,76, 2024: 6,80, 2025: 7,02, 2026: 7,15).

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich unruhiger. Zwischen 2018 (590 Euro) und 2021 stieg der Preis auf 1.279 Euro – ein Anstieg von über 116 Prozent in drei Jahren. 2022 brach der Preis dann auf 617 Euro ein, stieg 2023 wieder auf 938 Euro, 2024 auf 1.276 Euro und fiel 2025 erneut auf 603 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder unterschiedliche Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der Kaufpreis-CAGR von nur 0,32 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität. Während die Miete ein klares Wachstum zeigt, pendelt der Kaufpreis um ein Niveau, das kaum über dem von 2018 liegt.

Demografie: Anhaltender Bevölkerungsrückgang

Die Einwohnerzahl Liebenburgs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 8.059 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.653 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von rund 5 Prozent. In der Fläche von 78,51 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 97 Einwohnern je Quadratkilometer – die Gemeinde ist dünn besiedelt.

Der Bevölkerungsrückgang ist ein strukturelles Merkmal, das den Immobilienmarkt beeinflusst. Weniger Einwohner bedeuten eine geringere Nachfrage nach Wohnraum, was sich in den niedrigen Kaufpreisen und der Volatilität der Transaktionspreise niederschlägt. Gleichzeitig bleibt die Miete trotz schrumpfender Bevölkerung stabil bis leicht steigend, was die Bruttomietrendite auf hohem Niveau hält.

Die Gemeinde umfasst zehn Ortsteile, die im Rahmen der niedersächsischen Gebietsreform 1972 eingegliedert wurden. Die Nerven- und Pflegeklinik Dr. Fontheim, gegründet 1882, prägt seitdem einen Teil der Ortsfläche und ist ein wichtiger lokaler Arbeitgeber.

Standortfaktoren: Unterer Bereich im Zukunftsatlas

Der Landkreis Goslar, dem Liebenburg angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 361 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 368, im Bereich Stärke bei 351. Besonders schwach ist der Wettbewerb und Innovation mit Rang 376, während Demografie (307) und Arbeitsmarkt (313) ebenfalls im unteren Bereich liegen.

Diese Bewertungen beziehen sich auf den Kreis Goslar als Ganzes, nicht auf die einzelne Gemeinde Liebenburg. Sie geben jedoch Hinweise auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die auch für den Immobilienmarkt relevant sind. Die niedrigen Ränge in Wettbewerb und Innovation entsprechen dem Muster einer Region mit begrenzter wirtschaftlicher Dynamik.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was den Zuzug von Studierenden oder jungen Fachkräften nicht strukturell fördert. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Goslar, Salzgitter und Wolfenbüttel, die als Arbeitsmarkt- und Versorgungszentren dienen. Die geografische Lage am östlichen Rand des südlichen Salzgitter-Höhenzugs im nördlichen Harzvorland verleiht dem Ort eine periphere Position innerhalb der Region.