Haverlah

Marktüberblick

Haverlah liegt im südöstlichen Landkreis Wolfenbüttel an der Grenze zur Stadt Salzgitter und gehört zur Samtgemeinde Baddeckenstedt. Die 1.583 Einwohner verteilten sich 2024 auf 16,86 km², was einer Dichte von 94 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gliedert sich in die drei Ortsteile Haverlah, Steinlah und Söderhof. Die Bundesstraße 6 verbindet Hildesheim mit Goslar und führt durch das Gemeindegebiet; die nächsten Bahnhöfe liegen in Baddeckenstedt und Salzgitter-Bad.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Verhältnisse typisches Muster: Angebotsmiete und Kaufpreis liegen deutlich unter den Durchschnittswerten von Niedersachsen und Deutschland, während die Bruttomietrendite mit 7,83 % zu den höchsten im Bundesland zählt. Der Kaufpreisfaktor von 12,77 liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 17,42 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Das bedeutet, dass sich die jährliche Miete in Haverlah im Verhältnis zum Kaufpreis schneller amortisiert als in den meisten anderen Orten – ein Merkmal, das auf geringe Kaufpreise bei moderaten Mieten hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete stieg von 5,00 €/m² im Jahr 2018 auf 8,37 €/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg um 67 %. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 6,92 €/m² im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 5,43 €/m² 2022, bevor die Werte ab 2023 wieder stiegen. Der aktuelle Wert von 8,37 €/m² (2026) übertrifft den Vorkrisenstand von 2018 deutlich.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich ähnlich volatil: Von 787,61 €/m² (2018) stieg er auf einen Höchststand von 1.340,95 €/m² (2022), fiel dann auf 1.040,55 €/m² (2023) und erholte sich bis 2024 auf 1.235,29 €/m². Der CAGR von 7,79 % über den Zeitraum 2018 bis 2024 zeigt ein starkes Preiswachstum, das jedoch von erheblichen Schwankungen begleitet wurde.

Im regionalen Vergleich liegt die aktuelle Angebotsmiete von 6,96 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 7,41 €/m² und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,50 €/m². Der Kaufpreis von 1.067 €/m² ist mit 69 % des Kreiswerts und nur 49 % des Landeswerts einer der niedrigsten in der Region. Unter den Nachbarorten liegt Haverlah bei der Miete über Heere (5,67 €/m²) und Sehlde (6,51 €/m²), aber unter Baddeckenstedt (9,15 €/m²) und Salzgitter (7,70 €/m²). Bei den Kaufpreisen ist Haverlah mit 1.067 €/m² der günstigste Ort im direkten Vergleich – nur Liebenburg liegt mit 1.114 €/m² in ähnlicher Nähe.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Haverlahs ist seit 2015 um 1,37 % gesunken – von 1.605 auf 1.583 Einwohner. Der Rückgang war am stärksten zwischen 2017 (1.636) und 2022 (1.567), bevor sich die Entwicklung 2023/2024 stabilisierte. Historisch war die Bevölkerungsentwicklung stark vom benachbarten Salzgitter geprägt: Nach dem Aufbau des Eisenerzbergbaus und der Reichswerke Hermann Göring ab 1937 stieg die Einwohnerzahl des Ortes Haverlah von 600–650 auf 834 (1939) und nach dem Zweiten Weltkrieg bis auf 1.350. Seit den 1980er-Jahren ist die Zahl wieder gesunken.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,33 % und damit über dem Wert von 2019 (3,12 %). Mit 42 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, doch der Anstieg der Quote in den letzten Jahren entspricht einem bundesweiten Trend. Die niedrige Quote im historischen Vergleich (unter 4 % in den meisten Jahren) deutet auf eine stabile, wenn auch kleine lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Die demografische Entwicklung des Landkreises Wolfenbüttel wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Rang 344 von rund 400 Kreisen bewertet – ein Wert, der unter dem Durchschnitt liegt und strukturelle Herausforderungen in der Demografie anzeigt. Haverlah als Teil dieses Kreises teilt diese Entwicklung.

Standortfaktoren

Haverlah ist eine Pendlergemeinde: Ein Großteil der Bevölkerung arbeitet in den umliegenden Industriebetrieben, insbesondere im Raum Salzgitter. Diese Struktur prägt den lokalen Immobilienmarkt – die Nachfrage nach Wohnraum wird weniger durch lokale Arbeitsplätze als durch die Anbindung an das größere Wirtschaftsgebiet bestimmt.

Die Gemeinde ist Vorrangstandort für Windenergieanlagen. Westlich von Steinlah sind 13 Anlagen im Betrieb, nördlich entstehen weitere 6 Anlagen der 250-m-Klasse. Südlich der B6 ist ein weiteres Vorranggebiet ausgewiesen. Die Windenergienutzung stellt einen wirtschaftlichen Faktor dar, der über Pachtzahlungen und lokale Wertschöpfung wirkt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Wolfenbüttel den Gesamtrang 284 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Demografie (Rang 344), während der Wohlstand und die soziale Lage mit Rang 159 zu den besseren Kennzahlen des Kreises gehören. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 275 im unteren Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 309 am unteren Ende. Diese Struktur spiegelt die Abhängigkeit von der Nachbargemeinde Salzgitter wider: Haverlah profitiert von der industriellen Infrastruktur, ist aber nicht selbst Standort bedeutender Wirtschaftszweige.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Bruttomietrendite und pendlergeprägter Struktur macht Haverlah zu einem Ort, der vor allem für Eigennutzer und Investoren mit langfristiger Perspektive interessant ist, weniger für kurzfristige Spekulation.