Uehrde

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Uehrde gehört zu den günstigsten in Niedersachsen. Die Angebotsmiete liegt bei 4,79 Euro pro Quadratmeter und damit rund 44 % unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 726 Euro pro Quadratmeter liegt mit knapp einem Drittel des Landesdurchschnitts von 2.166 Euro deutlich unter dem Mittel. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,63 – ein Wert, der ebenfalls deutlich unter dem Landesmittel von 20,92 liegt.

Die Kombination aus niedrigen Preisen und einer Angebotsmiete, die zwar ebenfalls niedrig ist, aber nicht im gleichen Maße wie die Kaufpreise, führt zu einer Bruttomietrendite von 7,92 %. Damit liegt Uehrde auf dem 93. Perzentil aller 942 Orte im Bundesland – die Rendite ist höher als in 93 % der niedersächsischen Gemeinden. Zum Vergleich: Der Kreis Wolfenbüttel kommt auf 6,27 %, der Bundesdurchschnitt auf 5,10 %. Diese hohe Rendite ist primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise, nicht überdurchschnittlicher Mieten.

Preisentwicklung: Stagnierende Miete, fallende Kaufpreise

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miet- und Kaufpreise. Die Angebotsmiete ist zwischen 2022 und 2024 von 4,20 auf 4,21 Euro pro Quadratmeter gestiegen – ein Anstieg von weniger als einem Cent, was einer praktisch stagnierenden Entwicklung entspricht. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 0,12 %.

Der Angebotskaufpreis ist zwischen 2023 und 2026 von 759,75 auf 709,88 Euro pro Quadratmeter gefallen. Das entspricht einer jährlichen Abnahme von rund 2,24 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die kaum gestiegene Miete bei gleichzeitig fallendem Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf weiter verbessert hat. Dieser Trend steht im Kontrast zu vielen anderen deutschen Märkten, in denen steigende Mieten und steigende Kaufpreise die Renditen unter Druck setzen.

Regionale Einordnung: Unterpreisig im Landkreis

Im direkten Vergleich mit dem Kreis Wolfenbüttel fällt Uehrs Position als unterpreisiger Standort deutlich auf. Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 7,41 Euro und einem Angebotskaufpreis von 1.542 Euro – Uehrde liegt bei beiden Werten deutlich darunter. Auch die Nachbarorte im Umkreis zeigen ein gemischtes Bild: Winnigstedt (3,9 km) weist mit 6,64 Euro eine höhere Miete und mit 631 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf als Uehrde, was zu einer extrem hohen Rendite von 12,62 % führt. Roklum (4,3 km) liegt mit 4,40 Euro Miete knapp unter Uehrde, hat aber mit 904 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis.

Schöppenstedt, die nächstgrößere Stadt im Umkreis (5 km), liegt mit 7,63 Euro Miete und 1.220 Euro Kaufpreis deutlich über Uehrde. Das Muster zeigt: Uehrde gehört zu den preiswertesten Orten im Umland, was sich sowohl in den niedrigen Mieten als auch in den niedrigen Kaufpreisen widerspiegelt.

Bevölkerungsentwicklung: Rückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Uehrde hat 861 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 24,43 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 35 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 um 5,2 % von 908 auf 861 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang trat 2021 auf (-25 Einwohner), seither stabilisiert sich die Zahl leicht (858 im Jahr 2022, 861 in 2023 und 2024).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,62 %, was 14 arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert liegt zwar über dem Niveau von 2016 (1,2 %) und 2018 (1,48 %), ist aber im bundesweiten Vergleich niedrig. Die Schwankungen der Arbeitslosenquote in den Jahren 2020 bis 2022 (Spitze 3,69 % im Jahr 2021) entsprechen dem pandemiebedingten Muster. Mit nur 14 Arbeitslosen ist die absolute Zahl gering, was bei einer so kleinen Gemeinde zu relativen Schwankungen führen kann.

Standortfaktoren: Schwache Zukunftsaussichten des Kreises

Der Landkreis Wolfenbüttel, dem Uehrde angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er den Gesamtrang 284. Die Teilindizes zeigen ein uneinheitliches Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 159 noch im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (344), Wettbewerb und Innovation (309) und Arbeitsmarkt (275) deutlich unter dem Median liegen. Der Dynamik-Index (278) bestätigt die Tendenz zu einer eher statischen Entwicklung.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Uehrde als einzelne Gemeinde zu. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Ultraleichtfluggelände westlich der Ortsmitte ist ein lokaler Sonderstandort, der für den allgemeinen Immobilienmarkt jedoch keine nennenswerte Bedeutung hat.

Die Bevölkerungsentwicklung des Kreises ist durch den demografischen Wandel geprägt, was sich in Uehrs Bevölkerungsrückgang widerspiegelt. Die Samtgemeinde Elm-Asse, der Uehrde angehört, umfasst mehrere kleine Gemeinden im ländlichen Raum zwischen Wolfenbüttel und dem Harzvorland.