Dahlum

Marktüberblick und Preisniveau

Dahlum liegt im östlichen Niedersachsen im Landkreis Wolfenbüttel, etwa 22 Kilometer westlich der Kreisstadt. Die 15,18 km² große Gemeinde, die aus den Ortsteilen Groß Dahlum (579 Einwohner) und Klein Dahlum (77 Einwohner) besteht, ist seit 2015 Mitglied der Samtgemeinde Elm-Asse mit Verwaltungssitz in Schöppenstedt. Die B 82 durchquert den Ort und verbindet ihn mit Schöppenstedt im Norden und Schöningen im Süden. Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Dahlum ist durch ein deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegendes Preisniveau gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 972 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,76 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter den jeweiligen Durchschnittswerten des Landes Niedersachsen (Kaufpreis: 2.166 €/m², Miete: 8,50 €/m²) und Deutschlands (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,06 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 17,42 sowie dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92.

Preisentwicklung und Rendite

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen ungewöhnlichen Verlauf: Von 3,51 €/m² im Jahr 2022 über 3,54 €/m² im Jahr 2024 stieg der Wert auf 7,85 €/m² im Jahr 2026. Dieser Anstieg von rund 124 % innerhalb von vier Jahren ist außergewöhnlich und entspricht nicht dem Muster vergleichbarer ländlicher Gemeinden.

Der aktuelle Marktdatenwert von 5,76 €/m² liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 7,85 €/m² für 2026. Dieser Unterschied von fast zwei Euro je Quadratmeter ist signifikant und kann nicht durch Rundung erklärt werden. Da die Zeitreihe nicht als geschätzt gekennzeichnet ist, handelt es sich bei beiden Werten um erfasste Daten — die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Marktdatenwert und der Zeitreihe bleibt jedoch ohne Erklärung in den vorliegenden Daten.

Der Angebotskaufpreis von 972 €/m² entspricht nahezu dem Wert der einzigen verfügbaren Zeitreihenbeobachtung aus dem Jahr 2018 (972,22 €/m²). Der Kaufpreis ist demnach seit mindestens acht Jahren stabil geblieben. Die stabile Kaufpreisentwicklung bei gleichzeitig steigenden Mietwerten in der Zeitreihe würde auf eine sich verbessernde Rendite hindeuten — sofern die Zeitreihenzahlen die tatsächliche Marktentwicklung widerspiegeln.

Die Bruttomietrendite von 7,11 % wird aus dem aktuellen Kaufpreis und der aktuellen Angebotsmiete berechnet: 5,76 €/m² × 12 Monate = 69,12 €/m² Jahresmiete; 69,12 / 972 = 7,11 %. Dieser Wert gehört mit einem Perzentilrang von 88,4 % im Bundesland zu den höchsten in Niedersachsen. Nur etwa zwölf Prozent der niedersächsischen Orte weisen eine höhere Bruttomietrendite auf.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Dahlum bei beiden Preiskennzahlen im mittleren Bereich der acht umliegenden Nachbarorte. Bei der Angebotsmiete liegt Dahlum mit 5,76 €/m² höher als Warberg (5,53 €/m²), Gevensleben (5,30 €/m²), Jerxheim (5,09 €/m²) und Uehrde (4,79 €/m²), und niedriger als Schöppenstedt (7,63 €/m²), Räbke (6,73 €/m²), Kneitlingen (6,06 €/m²) und Beierstedt (8,33 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Dahlum mit 972 €/m² über Warberg (886 €/m²), Gevensleben (950 €/m²), Jerxheim (760 €/m²) und Uehrde (726 €/m²), und unter Schöppenstedt (1.220 €/m²), Räbke (1.439 €/m²), Beierstedt (1.450 €/m²) und Kneitlingen (2.454 €/m²).

Bei der Bruttomietrendite liegt Dahlum mit 7,11 % im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Höhere Renditen weisen nur Jerxheim (8,04 %) und Uehrde (7,92 %) auf. Schöppenstedt, der nächstgelegene Nachbarort mit 5,1 km Entfernung, weist mit 7,50 % eine leicht höhere Rendite auf, obwohl seine Miete mit 7,63 €/m² deutlich über Dahlums 5,76 €/m² liegt. Der Grund liegt im Kaufpreis: Schöppenstedts Kaufpreis von 1.220 €/m² ist zwar höher als Dahlums 972 €/m², aber die Miete steigt stärker als der Kaufpreis, was die Rendite leicht erhöht.

Der Kreis Wolfenbüttel als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,41 €/m² und einem Kaufpreis von 1.542 €/m² über Dahlum. Die durchschnittliche Bruttomietrendite des Kreises beträgt 6,27 %, also deutlich unter Dahlums 7,11 %. Dahlum profitiert also von einem relativ niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete — ein Muster, das es von den meisten anderen Orten im Kreis unterscheidet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Dahlums ist seit 2015 rückläufig. Von 656 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 634, einem Verlust von 3,4 %. Der tiefste Stand wurde 2021 mit 619 Einwohnern erreicht. Seit 2022 stabilisiert sich die Entwicklung wieder leicht: Von 619 auf 629 (2022), 634 (2023) und 634 (2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,1 %, was einem Wert von 15 arbeitslosen Personen entspricht. Der Wert von 36,76 % im Jahr 2016 ist ein offensichtlicher Ausreißer und entspricht wahrscheinlich einer methodischen Veränderung oder einer fehlerhaften Datenerhebung — er wird in der Folge nicht fortgesetzt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Wolfenbüttel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 284 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Index Dynamik (278) und der Index Stärke (278) liegen ebenfalls im unteren Drittel, während der Index Arbeitsmarkt (275) und der Index Wohlstand und Soziale Lage (159) die besseren Positionen einnehmen. Der Index Wettbewerb und Innovation (309) und insbesondere der Index Demografie (344) gehören zu den schwächsten Bereichen.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde im östlichen Niedersachsen: Geringe Bevölkerungsdichte, demografischer Wandel und begrenzte wirtschaftliche Dynamik, aber vergleichsweise stabile soziale Verhältnisse. Die Lage an der B 82 zwischen Schöppenstedt und Schöningen bietet eine gewisse Anbindung, ohne jedoch den Charakter eines Pendlerorts zu einem großen Ballungsraum zu erreichen. Wolfenbüttel als nächstgelegene größere Stadt ist 22 km entfernt.

Ein strukturelles Problem ist die medizinische Versorgung: Seit 2013 kommt eine rollende Arztpraxis als Pilotprojekt regelmäßig nach Dahlum, um ein Minimum an ärztlicher Versorgung zu sichern. Dies weist auf den Mangel an fest ansässigen Ärzten in der Gemeinde hin, ein typisches Problem ländlicher Gemeinden mit abnehmender Bevölkerung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.