Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Wolfenbüttel liegt im Südosten Niedersachsens und umfasst 32 Gemeinden auf einer Fläche von 711,4 km² bei insgesamt 120.755 Einwohnern. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen bei 1.542 Euro pro Quadratmeter, die mittleren Mietangebote bei 7,41 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Bruttorendite beträgt 6,27 Prozent.
Im bundeslandweiten Vergleich schneidet der Kreis eher am unteren Ende ab: Mit einem mittleren Kaufpreis von 1.542 Euro pro Quadratmeter rangiert er auf Platz 41 von 45 Kreisen in Niedersachsen. Damit liegen die Werte deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro pro Quadratmeter und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter. Auch die Mieten liegen unter dem Landesmittel von 8,50 Euro pro Quadratmeter.
Die Zeitreihen zeigen, dass die Kaufpreise seit ihrem Höhepunkt 2020 bei rund 2.286 Euro pro Quadratmeter auf 1.788 Euro im Jahr 2024 zurückgegangen sind. Die Mieten sind dagegen kontinuierlich gestiegen, von 7,03 Euro im Jahr 2018 auf 8,98 Euro im Jahr 2024. Die Bevölkerung ist mit rund 120.755 Einwohnern (Stand 2023) weitgehend stabil.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 284 von rund 400 Kreisen ein (ein niedriger Rang ist ein gutes Ergebnis). Besonders gut schneidet er beim Wohlstand mit Rang 159 ab, während Demografie (Rang 344), Wettbewerb und Innovation (Rang 309) sowie Dynamik (Rang 278) schwächer bewertet sind.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis Wolfenbüttel weist eine erhebliche innere Spreizung auf, die sich in den Kaufpreisen, Mieten und Renditen widerspiegelt. Die teuerste Gemeinde ist Sickte mit einem mittleren Kaufpreis von 2.477 Euro pro Quadratmeter und einer Miete von 9,70 Euro pro Quadratmeter. Auf die teuersten fünf Gemeinden folgen Kneitlingen (2.454 Euro/m²), Erkerode (2.310 Euro/m²), Cremlingen (2.271 Euro/m²) und die Kreisstadt Wolfenbüttel (2.197 Euro/m²).
An der anderen Spitze liegen die ländlichen Gemeinden Winnigstedt (631 Euro/m²), Uehrde (726 Euro/m²), Roklum (904 Euro/m²), Wittmar (908 Euro/m²) und Vahlberg (940 Euro/m²). Die Kaufpreisspanne reicht von 631 bis 2.477 Euro pro Quadratmeter – ein Faktor von fast vier.
Die Renditen spiegeln diese Spreizung wider: Während Sickte mit 4,70 Prozent und Kneitlingen mit 2,96 Prozent am unteren Ende liegen, erreichen die günstigen Gemeinden wie Winnigstedt (12,62 Prozent), Wittmar (9,88 Prozent) und Vahlberg (9,88 Prozent) sehr hohe Bruttorenditen.
Ein deutliches Muster zeigt sich bei den größten Gemeinden: Wolfenbüttel (53.034 Einwohner) und Cremlingen (13.266 Einwohner) liegen mit Kaufpreisen von 2.197 bzw. 2.271 Euro pro Quadratmeter im oberen Segment. Schladen-Werla (8.638 Einwohner) und Schöppenstedt (5.639 Einwohner) liegen mit 1.276 bzw. 1.220 Euro pro Quadratmeter deutlich darunter. Sickte (6.110 Einwohner) bildet mit 2.477 Euro/m² eine Ausnahme – die Gemeinde liegt direkt an der A 39 und profitiert von der guten Erreichbarkeit Braunschweigs.
Die teuersten Gemeinden Sickte, Cremlingen und Wolfenbüttel liegen im nördlichen und nordöstlichen Teil des Kreises, entlang der A 39 und in Richtung Braunschweig. Im Süden und Osten des Kreises, insbesondere in den Gemeinden der Samtgemeinden Elm-Asse und Oderwald, liegen die Kaufpreise deutlich niedriger.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Wolfenbüttel ist geprägt durch die Nähe zu den Wirtschaftszentren Braunschweig und Salzgitter. Die Kreisstadt Wolfenbüttel ist als Mittelzentrum ausgewiesen, in dessen Einzugsbereich die Gemeinden Cremlingen und Schladen-Werla sowie die Samtgemeinden Baddeckenstedt, Elm-Asse, Oderwald und Sickte fallen.
Ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist die Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften mit über 5.100 Studierenden an den beiden Wolfenbütteler Campi Salzdahlumer Straße und Am Exer. Die Hochschule verfügt über insgesamt rund 10.025 Studierende an den Standorten Salzgitter, Wolfenbüttel, Wolfsburg und Suderburg und ist damit ein bedeutender Arbeitgeber und Standortfaktor. An den Fakultäten in Wolfenbüttel sind unter anderem Informatik, Maschinenbau, Elektro- und Informationstechnik, Soziale Arbeit und Versorgungstechnik angesiedelt.
In Cremlingen ist der Telekommunikationshersteller Auerswald mit Sitz und Fabrikationsstandort vertreten. Schladen-Werla wurde zum 1. November 2013 aus der Stadt Hornburg sowie den Gemeinden Gielde, Schladen und Werlaburgdorf gebildet, nachdem die Samtgemeinde Schladen aufgrund von Bevölkerungsrückgang und Finanzschwäche aufgelöst worden war.
Schöppenstedt, Verwaltungssitz der Samtgemeinde Elm-Asse, ist eine historische Handelsstadt mit rund 5.626 Einwohnern. Die Gemeinde liegt im Übergang von der norddeutschen Tiefebene ins mitteldeutsche Bergland zwischen den Höhenzügen Elm und Asse.
Der Landkreis gehört zur Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Viele Erwerbstätige pendeln in die benachbarten Großräume Braunschweig (12 km entfernt) und Salzgitter. Die Salzgitter AG, einer der größten Arbeitgeber der Region, befindet sich in der benachbarten kreisfreien Stadt Salzgitter.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Wolfenbüttel wird maßgeblich durch die Bundesautobahn 39 bestimmt. Sie verläuft in nordost-südwestlicher Richtung durch den Kreis und verbindet Wolfsburg über die Anschlussstellen Sickte und Cremlingen mit Braunschweig und Salzgitter. Der Abschnitt wurde in mehreren Etappen gebaut: Sickte (2005), Cremlingen (2006) und der Anschluss an das Autobahnkreuz Braunschweig-Süd (2009). Die A 39 kreuzt bei Braunschweig das Dreieck Braunschweig-Südwest mit der A 391 und führt weiter zum Autobahndreieck Salzgitter mit der A 7.
Schladen-Werla ist mit zwei Anschlussstellen an die A 36 angebunden, die Braunschweig mit Bad Harzburg verbindet. Die A 36 stellt eine weitere wichtige Nord-Süd-Verbindung dar.
Im Schienenverkehr liegt Wolfenbüttel an der Bahnstrecke Braunschweig–Bad Harzburg, die 1838 als erste staatliche Eisenbahnstrecke in Deutschland eröffnet wurde. Der Bahnhof Schladen (Harz) in Schladen-Werla wird im Regionalverkehr bedient. Schöppenstedt liegt an der Bahnstrecke Celle–Braunschweig, die im Regionalverkehr von der Linie RB 45 bedient wird.
Der Landkreis gehört zum Verkehrsverbund Region Braunschweig, der die Landkreise Gifhorn, Goslar, Helmstedt, Peine und Wolfenbüttel sowie die Städte Braunschweig und Salzgitter umfasst. Die Kreisstadt Wolfenbüttel liegt etwa 12 km südlich der Braunschweiger Innenstadt und rund 60 km ostsüdöstlich von Hannover.
Die gute Anbindung an die A 39 und die Nähe zu Braunschweig erklären auch die deutlich höheren Immobilienpreise in den Gemeinden Sickte und Cremlingen – sie profitieren direkt von der Autobahnanbindung und der kurzen Distanz zum Wirtschaftsstandort Braunschweig.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Wolfenbüttel steht vor strukturellen Herausforderungen, die sich in den Prognos-Rängen widerspiegeln: Die Demografie (Rang 344) und die Dynamik (Rang 278) sind schwach bewertet. Die Bevölkerungszahl ist mit rund 120.755 Einwohnern zwar stabil, aber der demografische Wandel wirkt sich insbesondere in den ländlichen Gemeinden aus, wie die Bildung der Einheitsgemeinde Schladen-Werla 2013 zeigt.
Die Immobilienmärkte in den Gemeinden an der A 39 und in der Nähe von Braunschweig – insbesondere Sickte und Cremlingen – profitieren von der guten Verkehrsanbindung und der Metropolregion. Die Kaufpreise in diesen Gemeinden liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Die ländlichen Gemeinden im Süden und Osten des Kreises, wie Winnigstedt, Uehrde und Roklum, weisen dagegen niedrige Kaufpreise und hohe Renditen auf, was auf eine schwächere Nachfrage und Abwanderungsdruck hindeutet.
Die Ostfalia Hochschule als bedeutender Arbeitgeber und Standortfaktor stärkt die Kreisstadt Wolfenbüttel. Mit über 5.100 Studierenden an den beiden Campi in Wolfenbüttel generiert die Hochschule einen nachhaltigen Impuls für den lokalen Wohnungsmarkt und die lokale Wirtschaft.
Die Kaufpreise sind seit ihrem Höhepunkt 2020 bei rund 2.286 Euro pro Quadratmeter auf 1.788 Euro im Jahr 2024 zurückgegangen. Die Mieten sind dagegen weiter gestiegen, von 7,03 Euro im Jahr 2018 auf 8,98 Euro im Jahr 2024. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Muster, bei dem die Mieten weiter steigen, während die Kaufpreise sich korrigieren.