Vahlberg

Marktüberblick

Vahlberg ist eine Gemeinde im Landkreis Wolfenbüttel mit rund 708 Einwohnern auf 18,09 km². Die Gemeinde besteht aus den drei Ortsteilen Berklingen, Groß Vahlberg und Klein Vahlberg und ist Mitglied der Samtgemeinde Elm-Asse. Der Ort liegt an der Asse, einem Gebirgszug im südlichen Niedersachsen, und wird historisch vom Rittergut Groß Vahlberg geprägt, das seit 1776 im Besitz der Familie von Münchhausen ist und bis heute bewohnt wird.

Der Immobilienmarkt in Vahlberg ist durch außergewöhnlich niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Mit einem Angebotskaufpreis von 940 Euro pro Quadratmeter liegt Vahlberg deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.542 Euro und dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro. Die Angebotsmiete von 7,74 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreiswert von 7,41 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,12 und liegt damit weit unter dem Kreiswert von 17,42 sowie dem Landesdurchschnitt von 20,92.

Die Bruttomietrendite von 9,88 Prozent ist im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch und liegt im niedersächsischen Perzentilrang von 97,6 Prozent — Vahlberg gehört damit zu den Orten mit der höchsten Rendite im Land. Diese hohe Rendite ist primär auf die sehr niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten. Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Vahlberg die höchste Bruttomietrendite auf; nur Wittmar liegt mit 9,88 Prozent gleichauf, während alle anderen Nachbarorte deutlich niedrigere Werte zwischen 2,96 und 7,92 Prozent aufweisen.

Preisentwicklung

Die historischen Preisreihen zeigen starke Schwankungen, die auf den kleinen Markt und die begrenzte Anzahl von Transaktionen in einer Gemeinde dieser Größe zurückzuführen sind.

Bei den Kaufpreisen stieg der Wert von 564 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 1.285 Euro im Jahr 2022 — ein Anstieg von über 127 Prozent in vier Jahren. Seit 2022 ist der Preis auf 981 Euro im Jahr 2024 wieder gesunken, was einem Rückgang von rund 24 Prozent entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 940 Euro liegt damit unter dem 2024er Zeitreihenwert, aber deutlich über dem Vor-Pandemie-Niveau von 2018.

Die Angebotsmiete entwickelte sich ebenfalls volatil: Nach einem Anstieg von 5,58 Euro im Jahr 2018 auf 8,15 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 5,69 Euro im Jahr 2020. Seitdem pendelte sich die Miete bei rund 8 Euro ein (8,15 Euro 2022, 6,72 Euro 2023, 8,13 Euro 2024, 8,67 Euro 2026). Der CAGR von 5,66 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diese Volatilität wider.

Die hohe Volatilität in beiden Reihen ist für eine Gemeinde mit unter 710 Einwohnern typisch, wo einzelne Inserate oder Transaktionen den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Die vorliegenden Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Vahlberg ist seit 2015 um 5,85 Prozent von 752 auf 708 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief zunächst kontinuierlich (752 im Jahr 2015 auf 695 im Jahr 2019), erholte sich zwischen 2019 und 2022 kurzzeitig auf 726 Einwohner und ist seitdem wieder auf 708 gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 3,16 Prozent (2021) und 4,88 Prozent (2022) und lag 2023 bei 4,39 Prozent. Mit 18 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die Arbeitslosenquote liegt damit im unteren bis mittleren Bereich für ländliche Gemeinden in Niedersachsen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Wolfenbüttel auf Rang 284 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Demografie (Rang 344) und Wettbewerb & Innovation (Rang 309) ab. Der Index Wohlstand & Soziale Lage liegt mit Rang 159 deutlich besser. Der Arbeitsmarkt-Index liegt auf Rang 275, der Dynamik-Index auf Rang 278. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis Wolfenbüttel, nicht für die Gemeinde Vahlberg allein.

Einordnung und Bewertung

Vahlberg präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit sehr niedrigen Immobilienpreisen und einer überdurchschnittlich hohen Bruttomietrendite. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Rendite, die im niedersächsischen Vergleich zu den höchsten gehört. Dies ist jedoch kein Zeichen besonderer Attraktivität als Investitionsstandort, sondern primär eine Folge der geringen Kaufpreisbasis in einer kleinen ländlichen Gemeinde.

Der Bevölkerungsrückgang von fast sechs Prozent seit 2015 und die schlechten Prognos-Ränge in den Bereichen Demografie und Wettbewerb deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Der Landkreis Wolfenbüttel liegt im Zukunftsatlas im unteren Drittel, was sich auch auf die langfristige Entwicklung der Immobilienmärkte in den Gemeinden auswirken kann.

Die hohe Volatilität der Miet- und Kaufpreiserien unterstreicht, dass die vorliegenden Werte aus einem sehr kleinen Markt stammen, in dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Boden- und Grundstückswerte sind für Vahlberg nicht verfügbar.

Für Investoren bedeutet die hohe Bruttomietrendite auf den ersten Blick eine attraktive Rendite. Allerdings ist zu beachten, dass die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zudem spiegelt die aktuelle Marktsituation mit sinkenden Kaufpreisen seit 2022 eine Korrektur nach dem starken Anstieg während der Pandemie wider.