Schladen-Werla

Ort und Struktur

Schladen-Werla ist eine 2013 gegründete Gemeinde im nördlichen Harzvorland im Landkreis Wolfenbüttel, Niedersachsen. Sie entstand aus dem Zusammenschluss der Stadt Hornburg sowie der Gemeinden Schladen, Gielde und Werlaburgdorf – eine Reaktion auf Bevölkerungsrückgang und Finanzschwäche der Vorgängerkommunen. Auf 73,91 km² leben rund 8.640 Einwohner in acht Ortsteilen, die auf vier Ortschaften verteilt sind. Verwaltungssitz ist Schladen; der größte Ortsteil ist Stadt Hornburg mit etwa 2.460 Einwohnern.

Die Gemeinde liegt südlich des Oderwalds an Oker, Warne und Ilse und ist über zwei Anschlussstellen der A 36 sowie die Bahnstrecke Braunschweig–Bad Harzburg (Bahnhof Schladen (Harz)) an den überregionalen Verkehr angebunden. Historisch bedeutsam sind die Kaiserpfalz Werla mit archäologischem Park und die Altstadt von Stadt Hornburg mit rund 400 Fachwerkhäusern unter Denkmalschutz.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.276 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,98 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 13,33 und eine Bruttomietrendite von 7,5 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 13,33 ist deutlich unter dem Niedersachsen-Durchschnitt von 20,9 und auch unter dem Kreis-Durchschnitt von 17,4. Die Bruttomietrendite von 7,5 Prozent gehört mit einem Perzentilrang von 90,8 im Landesvergleich zu den höchsten in Niedersachsen. Das bedeutet: Im Verhältnis zum Kaufpreis sind die Mieten in Schladen-Werla überdurchschnittlich hoch, während die Kaufpreise selbst niedrig sind. Dieser Befund ist konsistent über alle drei Kennzahlen hinweg.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 7,98 €/m² über den Nachbarorten wie Liebenburg (7,03 €), Flöthe (6,78 €) und Hedeper (6,07 €), aber auch über Börßum (7,80 €) und Kissenbrück (7,60 €). Der Kaufpreis von 1.276 €/m² liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 1.542 €/m² und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 €/m². Lediglich Liebenburg (1.114 €/m²) und Ohrum (1.163 €/m²) verzeichnen niedrigere Kaufpreise in der Nachbarschaft. Bemerkenswert ist, dass Schladen-Werla sowohl höhere Mieten als auch niedrigere Kaufpreise aufweist als Börßum – was die überdurchschnittliche Rendite erklärt.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen beim Kaufpreis extreme Schwankungen: Von 1.371 €/m² (2018) über einen Tiefstwert von 366 €/m² (2019) auf 1.132 €/m² (2020), 1.127 €/m² (2021), einen Höchstwert von 2.446 €/m² (2022), zurück auf 1.277 €/m² (2023), 1.322 €/m² (2024), 2.163 €/m² (2025) und 1.447 €/m² (2026). Diese Volatilität ist ungewöhnlich hoch und deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder unterschiedliche Objekttypen (z. B. Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus) die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Mietpreise zeigen ebenfalls keine stabile Entwicklung: 4,76 €/m² (2018), 8,91 €/m² (2019), 5,92 €/m² (2020), 6,78 €/m² (2021), 7,51 €/m² (2022), 7,11 €/m² (2023), 7,04 €/m² (2024), 7,01 €/m² (2025) und 8,82 €/m² (2026). Auch hier sind die Schwankungen beträchtlich.

Der CAGR der Miete von 8,01 % über den Zeitraum wirkt auf den ersten Blick hoch, ist aber maßgeblich vom niedrigen Startwert 2018 (4,76 €/m²) und dem Ausreißer 2019 (8,91 €/m²) verzerrt. Der CAGR des Kaufpreises von 0,68 % spiegelt die hohe Volatilität wider, bei der sich Auf- und Abwärtsbewegungen weitgehend ausgleichen.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf tatsächlich erhobene Werte hindeutet.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Schladen-Werlas ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 8.789 Einwohnern (2015) auf 8.638 (2024), ein Rückgang von 1,7 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenabsolutzahl betrug 2023: 265. Rechnet man dies ins Verhältnis zur Einwohnerzahl, ergibt sich eine Rate von rund 3,1 Prozent, was unter dem niedersächsischen und bundesweiten Durchschnitt liegt. Die Arbeitslosenabsolutzahl schwankte stark: 305 (2015), 680 (2016), 297 (2017), 134 (2018), 106 (2019), 121 (2020), 125 (2021), 118 (2022) und 265 (2023). Der Anstieg 2023 ist deutlich und könnte strukturelle Veränderungen widerspiegeln.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Wolfenbüttel, zu dem Schladen-Werla gehört, den Gesamtrang 284 von rund 400 deutschen Kreisen. Die beste Platzierung erreicht der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 159), während er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 309) und bei der Demografie (Rang 344) deutlich schlechter abschneidet. Dieser Befund korrespondiert mit dem beobachteten Bevölkerungsrückgang und der eher schwachen Innovationsdynamik der Region. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Einordnung und Fazit

Schladen-Werla präsentiert sich als ländlicher Ort mit überdurchschnittlich hohen Bruttomietrenditen im Landesvergleich. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten macht den Ort aus Renditeperspektive interessant. Der Kaufpreisfaktor von 13,33 liegt bei etwa 55 Prozent des Bundesdurchschnitts von 24,09 und signalisiert, dass der Markt im Verhältnis zu den Mieten günstig bewertet ist.

Allerdings ist die extreme Volatilität der Zeitreihen – insbesondere beim Kaufpreis – ein Warnsignal für einen dünnen Markt mit geringer Transaktionsdichte. Die hohen CAGR-Werte sind statistisch durch die niedrigen Startwerte und Ausreißer verzerrt und lassen keine zuverlässigen Rückschlüsse auf die langfristige Entwicklung zu.

Der demografische Rückgang und die schwache Positionierung des Landkreises Wolfenbüttel im Prognos-Zukunftsatlas (insbesondere bei Demografie und Innovation) deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Die Anbindung an die A 36 und die Bahnstrecke nach Braunschweig bieten jedoch eine gewisse Infrastruktur, die den Ort für Pendler attraktiv machen kann.

Fazit: Schladen-Werla ist ein ländlicher Ort mit günstigen Kaufpreisen und hohen Mietrenditen, der jedoch von Bevölkerungsrückgang und struktureller Schwäche der Region geprägt ist. Die extreme Marktvolatilität erfordert bei jeder Investitionsbetrachtung besondere Vorsicht.