Wittmar

Marktüberblick

Wittmar ist eine Gemeinde von rund 1.100 Einwohnern auf einer Fläche von 4,66 km² im Landkreis Wolfenbüttel, Niedersachsen. Der Ort liegt an der Bundesstraße 79 und gehört zur Samtgemeinde Elm-Asse. Die Gemeinde ist durch ihre Geschichte als Kalibergbauort geprägt: Der Bergbau begann 1899 und führte zu einem raschen Bevölkerungswachstum von 180 auf über 1.300 Einwohner. Mit der Schließung des Bergwerks 1964 setzte ein struktureller Wandel ein, von dem die Einwohnerzahl bis heute betroffen ist.

Der Immobilienmarkt von Wittmar zeigt ein für ländliche Räume typisches Muster: niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten. Die Angebotsmiete liegt bei 7,48 € je m² und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,41 €/m². Der Angebotskaufpreis von 908 €/m² liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert von 1.542 €/m². Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Wittmar deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegt.

Rendite und Preisniveau

Die Bruttomietrendite von 9,88 % ist der auffälligste Wert im Wittmarer Immobilienmarkt. Sie liegt im Perzentilrang von 97,6 % in Niedersachsen – von 942 verglichenen Orten hat nur rund jedes zwanzigste eine höhere Rendite. Dieser Wert ergibt sich aus dem Zusammenspiel von moderater Angebotsmiete und sehr niedrigem Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor von 10,12 liegt weit unter dem Kreiswert von 17,42 und dem Landeswert von 20,92.

Die Zeitreihen zeigen, dass beide Werte starken Schwankungen unterliegen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 4,50 €/m² und 8,66 €/m². Der Kaufpreis schwankte im gleichen Zeitraum zwischen 632 €/m² und 1.386 €/m². Die CAGR der Miete liegt bei 6,93 %, die des Kaufpreises bei 0,91 % – ein Hinweis darauf, dass die Mietentwicklung in den letzten Jahren stärker war als die Preisentwicklung beim Kauf.

Im regionalen Vergleich liegt Wittmar bei der Rendite auf dem Niveau von Vahlberg (ebenfalls 9,88 %) und deutlich vor den übrigen Nachbarorten, die zwischen 3,36 % und 6,65 % liegen. Die hohe Rendite ist also kein isoliertes Phänomen, sondern entspricht einem Muster in diesem Teil des Landkreises Wolfenbüttel.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Wittmar ist seit 2015 um 4,4 % von 1.159 auf 1.108 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem Tiefststand von 1.089 Einwohnern im Jahr 2021 erholte sich die Zahl kurzzeitig auf 1.115 im Jahr 2022, stabilisierte sich dann aber wieder bei 1.108. Die Bevölkerungsdichte beträgt 238 Einwohner je km² – ein Wert, der für eine Gemeinde dieser Größe über dem ländlichen Durchschnitt liegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,95 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Wolfenbüttel im Arbeitsmarkt-Index den Rang 275 von rund 400 Kreisen. Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 344 deutlich schlechter – was den Bevölkerungsrückgang in Wittmar einordnet. Der Wohlstands-Index mit Rang 159 ist der stärkste Teilindex des Kreises.

Der demografische Wandel und die schrumpfende Bevölkerung gehen einher mit einer begrenzten Nachfrage nach Wohnraum in Wittmar. Gleichzeitig sorgt die niedrige Bevölkerungszahl dafür, dass der Markt wenig transparent ist und einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Wittmar liegt am Südwesthang der Asse, eines Höhenzugs im Harzvorland. Der Ort ist durch die B 79 mit Wolfenbüttel und Halberstadt verbunden. Eine direkte Bahnverbindung besteht nicht mehr; die Braunschweig-Schöninger Eisenbahn ist stillgelegt. Der Ort ist durch eine Buslinie der Kraftverkehrsgesellschaft Braunschweig an den ÖPNV angebunden. Der Assebummler, eine historische Dampfeisenbahn, verkehrt nur touristisch.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Wolfenbüttel und Braunschweig, die als Pendlerziele in Frage kommen könnten. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Wolfenbüttel insgesamt auf Platz 284 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 278 im unteren Drittel, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 309 sogar im hinteren Bereich.

Die Standortfaktoren deuten auf eine ländliche Gemeinde hin, die strukturell von Abwanderung betroffen ist, aber durch ihre Lage im Harzvorland und die Anbindung an die B 79 gewisse Vorteile bietet.