Dettum

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei moderater Miete

Dettum ist eine 17,2 km² große Gemeinde im Landkreis Wolfenbüttel mit 1.187 Einwohnern. Der Ort liegt am nördlichen Talrand der Altenau und gehört zur Samtgemeinde Sickte. Die Gemeinde besteht aus drei Ortsteilen: dem Hauptort Dettum (984 Einwohner), Mönchevahlberg (167) und Weferlingen (79). Historisch war Dettum ein landwirtschaftlich geprägter Ort mit Bedeutung als Sitz einer landesherrlichen Grundherrschaft; die 1872 gegründete Zuckerfabrik im Ortsteil Mönchevahlberg prägte das Dorf über acht Jahrzehnte, bis zu ihrer Stilllegung 1953.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Ungleichgewicht: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.083 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.542 Euro, während die Angebotsmiete mit 7,66 Euro über dem Kreiswert von 7,41 Euro nur knapp darüber liegt. Diese Kombination drückt die Bruttomietrendite auf 4,41 Prozent – den niedrigsten Wert im direkten Vergleich mit dem Kreis (6,27 %) und dem Bundesland Niedersachsen (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,67 bestätigt die hohe Preisrelation: Der Kaufpreis entspricht dem etwa 22,7-fachen der Jahreskaltmiete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, stabiler Kaufpreis

Die Angebotsmiete in Dettum weist eine starke Volatilität auf. Sie stieg von 5,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,00 Euro im Jahr 2019, fiel dann 2020 auf 4,33 Euro und erreichte 2023 mit 3,87 Euro einen Tiefpunkt. Seither folgt ein steiler Anstieg auf 8,83 Euro im Jahr 2026. Das jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 7,05 Prozent, was auf ein sehr niedriges Ausgangsniveau zurückzuführen ist.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich stabiler. Er lag 2018 bei 1.653 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2024 auf 2.245 Euro und korrigierte 2025 leicht auf 2.108 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt 3,53 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist damit moderater als die Mietentwicklung, was den Kaufpreisfaktor von aktuell 22,67 erklärt – er liegt über dem Niedersachsen-Durchschnitt von 20,92 und dem Kreisdurchschnitt von 17,42.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittlicher Kaufpreis, unterdurchschnittliche Rendite

Im regionalen Vergleich zeigt Dettum ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,66 Euro liegt unter dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.083 Euro liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.542 Euro.

Im Vergleich zu den sieben Nachborten im Umkreis von bis zu 6,2 Kilometern liegt Dettum bei der Miete im Mittelfeld (höher als Wittmar und Kneitlingen, niedriger als alle anderen). Beim Kaufpreis ist der Ort mit 2.083 Euro pro Quadratmeter der dritthöchste im Vergleich – nur Sickte (2.477 Euro) und Kneitlingen (2.454 Euro) liegen darüber. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,41 Prozent, die unter allen Nachbarorten außer Kneitlingen (2,96 %) liegt. Nur Kneitlingen weist mit 2,96 % eine noch niedrigere Rendite auf, weist aber einen deutlich höheren Kaufpreis bei einer sehr niedrigen Miete auf.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 34,6 – Dettum liegt damit im unteren Drittel aller 942 erfassten Orte in Niedersachsen.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und mittelmäßige Zukunftschancen

Die Bevölkerung von Dettum ging zwischen 2015 (1.231 Einwohner) und 2019 (1.151) um 6,4 Prozent zurück. Seitdem erholte sie sich leicht auf 1.207 im Jahr 2022, sank dann aber wieder auf 1.187 (2023/2024). Insgesamt beträgt der Rückgang seit Serienbeginn 3,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 69 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 und 2022 bei 2,52 Prozent, einem sehr niedrigen Niveau. 2023 stieg sie auf 3,78 Prozent an, was einem Anstieg von über einem Prozentpunkt entspricht. Mit 27 arbeitslosen Personen bleibt die absolute Zahl gering.

Der Landkreis Wolfenbüttel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 284 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index mit Rang 344, während der Wohlstand-Index mit Rang 159 zu den besseren Werten zählt. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 275 im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Dettum allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen.