Warberg
Warberg (PLZ 38378) liegt im Kreis Helmstedt in Niedersachsen. Der Ort zählt 831 Einwohner auf 8,0 km², das entspricht 103 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,53 € pro m², der Kaufpreis bei 886 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,49 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,4 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Warberg über dem Renditeniveau von 90 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 4,13 € auf 6,90 € pro m², im Mittel 7,6 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Helmstedt Rang 351 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 344, Stärkerang 340). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wolsdorf, Frellstedt und Räbke an.
Immobilienpreise in Warberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Warberg
Warberg ist eine kleine Gemeinde im strukturschwachen Landkreis Helmstedt mit niedrigen Immobilienpreisen und Mieten, aber relativ hohen Bruttomietrenditen. Die Bevölkerung geht zurück, die Arbeitslosigkeit steigt. Der Ort liegt im unteren Preissegment aller Nachbarorte.
Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe relative Rendite
Warberg ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Helmstedt mit 831 Einwohnern auf 8,03 km² Fläche. Der Ort liegt im Naturpark Elm-Lappwald westlich der Bundesstraße 244 zwischen Helmstedt und Wernigerode und gehört der Samtgemeinde Nord-Elm an. Mit einer Bevölkerungsdichte von 103 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich strukturierte Gemeinde.
Das aktuelle Angebotswert-Niveau liegt deutlich unter allen Vergleichsebenen: Die Angebotsmiete beträgt 5,53 €/m², der Angebotskaufpreis 886 €/m². Beide Werte liegen weit unter dem Kreis-, Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 7,49 % ist im Landesvergleich mit einem Perzentilrang von 90,4 % eine der höchsten in Niedersachsen. Das bedeutet: Relativ zum niedrigen Kaufpreis sind die Mieten im Verhältnis hoch — ein Merkmal, das sich aus der Kombination niedriger Kaufpreise und moderater Mietniveaus ergibt.
Preis- und Mietentwicklung: Starker Mietanstieg, widersprüchliche Kaufpreisdaten
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 4,13 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 5,09 €/m² (2024), bevor sie 2025 auf 6,90 €/m² sprang. Der CAGR von 7,6 % über den Zeitraum ist ein starker Anstieg.
Beim Kaufpreis besteht ein signifikanter Datenwiderspruch: Der aktuelle Marktdatensatz weist 886 €/m² aus, während die Zeitreihe für 2025 einen Wert von 1.495 €/m² ausweist. Dieser Unterschied von über 60 % lässt sich nicht durch normale Marktschwankungen erklären. Für die Einordnung ist festzuhalten, dass selbst der niedrigere Wert von 886 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.410 €/m² liegt.
Der Kaufpreisfaktor von 13,36 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 15,78 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete steht — was bei der hohen Bruttomietrendite konsistent ist.
Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang, steigende Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung von Warberg ist seit 2015 um 3,9 % zurückgegangen (von 865 auf 831 Einwohner). Der tiefste Wert wurde 2018 mit 808 Einwohnern erreicht, seither gibt es eine leichte Erholung auf 831 (2023/2024).
Die Arbeitslosenquote ist von 1,23 % (2015) auf 3,01 % (2023) gestiegen. Der stärkste Anstieg trat 2019–2020 ein (von 1,39 % auf 2,82 %), was teilweise pandemiebedingt sein kann. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 15 Personen.
Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit einem Anstieg der Arbeitslosenquote — beide Entwicklungen entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostniedersachsen.
Regionale Einordnung: Günstigster Ort im Umkreis
Warberg liegt im unteren Preissegment der Nachbargemeinden: Mit 5,53 €/m² Angebotsmiete ist Warberg der günstigste Ort im Umkreis von 8 km. Beim Kaufpreis liegt Warberg mit 886 €/m² über Supplingenburg (767 €/m²) und Schöningen (846 €/m²), aber unter allen anderen Nachbarorten.
Im Landkreis Helmstedt liegt Warberg mit der Miete von 5,53 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 7,32 €/m² und mit dem Kaufpreis von 886 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 1.410 €/m². Im Bundesland Niedersachsen gehört Warberg mit einer Rendite von 7,49 % zu den Top-10 % aller 942 erfassten Orte.
Das Muster ist klar: Warberg ist ein günstiger Standort mit niedrigen absoluten Preisen und Mieten, aber relativ hohen Renditen im Verhältnis zum Kaufpreis.
Standortfaktoren: Strukturschwacher Landkreis, keine Wirtschaftsimpulse
Der Landkreis Helmstedt, zu dem Warberg gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 351 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache Werte: Demografie (Platz 352), Arbeitsmarkt (350), Wohlstand (313), Wettbewerb/Innovation (298), Dynamik (344), Stärke (340). Keine dieser Bewertungen liegt im oberen Drittel.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Warberg ist eine reine Wohngemeinde ohne akademische oder wirtschaftliche Ziehkraft. Die historische Bedeutung als Sitz der Edelherren von Warberg (erstmals 1202 urkundlich erwähnt) und die Burg Warberg als Wahrzeichen des Ortes haben keine direkte wirtschaftliche oder immobilienmarktliche Relevanz mehr.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Warberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Warberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,13 €/m² |
| 2022 | 5,00 €/m² |
| 2024 | 5,09 €/m² |
| 2025 | 6,90 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Warberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2025 | 1.495 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Warberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2025 | 5,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Warberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 865 Einwohner |
| 2016 | 853 Einwohner |
| 2017 | 818 Einwohner |
| 2018 | 808 Einwohner |
| 2019 | 821 Einwohner |
| 2020 | 828 Einwohner |
| 2021 | 810 Einwohner |
| 2022 | 835 Einwohner |
| 2023 | 831 Einwohner |
| 2024 | 831 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Warberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,23 % |
| 2016 | 1,34 % |
| 2017 | 1,42 % |
| 2018 | 1,72 % |
| 2019 | 1,39 % |
| 2020 | 2,82 % |
| 2021 | 2,90 % |
| 2022 | 3,41 % |
| 2023 | 3,01 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 351 Rang |
| Dynamik | 344 Rang |
| Stärke | 340 Rang |
| Demografie | 352 Rang |
| Arbeitsmarkt | 350 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 298 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 313 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Warberg liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Warberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Warberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Warberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Warberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Helmstedt | 8,05 €/m² |
| Süpplingenburg | 7,30 €/m² |
| Wolsdorf | 7,24 €/m² |
| Süpplingen | 7,22 €/m² |
| Frellstedt | 6,87 €/m² |
| Räbke | 6,73 €/m² |
| Schöningen | 6,57 €/m² |
| Dahlum | 5,76 €/m² |
| Harbke | 5,73 €/m² |
| Warberg | 5,53 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Warberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Warberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Süpplingenburg | 11,42 % |
| Schöningen | 9,32 % |
| Harbke | 9,26 % |
| Süpplingen | 8,97 % |
| Warberg | 7,49 % |
| Dahlum | 7,11 % |
| Frellstedt | 7,02 % |
| Wolsdorf | 6,49 % |
| Helmstedt | 6,41 % |
| Räbke | 5,61 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wolsdorf | 1,8 km | 38379 | 7,24 € | 1.339 € | 6,49 % |
| Frellstedt | 2,6 km | 38373 | 6,87 € | 1.175 € | 7,02 % |
| Räbke | 3,2 km | 38375 | 6,73 € | 1.439 € | 5,61 % |
| Süpplingen | 5,1 km | 38373 | 7,22 € | 967 € | 8,97 % |
| Schöningen, Stadt | 5,5 km | 38364 | 6,57 € | 846 € | 9,32 % |
| Dahlum | 6,7 km | 38170 | 5,76 € | 972 € | 7,11 % |
| Süpplingenburg | 7,7 km | 38376 | 7,30 € | 767 € | 11,42 % |
| Helmstedt, Stadt | 8,0 km | 38350 | 8,05 € | 1.508 € | 6,41 % |
| Harbke | 8,5 km | 39365 | 5,73 € | 742 € | 9,26 % |
Wo liegt Warberg?
Lage
Warberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Warberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,53 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 886 € |
| Bruttomietrendite | 7,49 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,4 |
| Einwohner | 831 |
| Einwohner je km² | 103 |
| Fläche (km²) | 8,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #351 |
| Prognos Dynamikrang | #344 |
| Prognos Stärkerang | #340 |
| Koordinaten | 52,1820, 10,9201 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Warberg
Was kostet eine Wohnung in Warberg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Warberg liegt bei 5,53 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 886 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Helmstedt (7,32 Euro/m² Miete, 1.409 Euro/m² Kaufpreis) und noch deutlicher unter dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 Euro/m² Miete, 2.166 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Warberg entwickelt?
Die Mieten in Warberg sind von 4,13 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,09 Euro im Jahr 2024 gestiegen. Der Wert für 2025 liegt bei 6,90 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Angebotswert von 5,53 Euro/m² liegt damit zwischen dem Niveau von 2024 und 2025. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Warberg?
Die Bruttomietrendite in Warberg beträgt 7,49 Prozent. Das ist ein hoher Wert im bundeslandweiten Vergleich: Mit einem Perzentilrang von 90,45 liegt Warberg vor rund 90 Prozent der Orte in Niedersachsen. Im Vergleich zum Kreis Helmstedt (6,74 %) und zu Niedersachsen (5,25 %) liegt die Rendite in Warberg deutlich über dem Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,36, was unter dem Kreisdurchschnitt (15,78) und dem niedersächsischen Durchschnitt (20,92) liegt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Warberg?
Warberg hat 831 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 103 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe (2015: 865 Einwohner) um 3,93 Prozent rückläufig. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,01 Prozent und war damit deutlich höher als 2015 (1,23 Prozent).
Wie schneidet Warberg beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Helmstedt, zu dem Warberg gehört, den Rang 351 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Auch in den Teilindizes wie Demografie (Rang 352), Arbeitsmarkt (Rang 350) und Wettbewerb & Innovation (Rang 298) liegt der Kreis im unteren Drittel. Warberg selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Warberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Warberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Warberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Helmstedt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Süpplingenburg | 38376 | 7,30 € | 767 € | 11,42 % |
| Söllingen | 38387 | 6,51 € | 765 € | 10,22 % |
| Schöningen, Stadt | 38364 | 6,57 € | 846 € | 9,32 % |
| Süpplingen | 38373 | 7,22 € | 967 € | 8,97 % |
| Jerxheim | 38381 | 5,09 € | 760 € | 8,04 % |
| Frellstedt | 38373 | 6,87 € | 1.175 € | 7,02 % |
| Beierstedt | 38382 | 8,33 € | 1.450 € | 6,89 % |
| Gevensleben | 38384 | 5,30 € | 950 € | 6,70 % |