Güsten, Stadt
Güsten (PLZ 39439) liegt im Salzlandkreis in Sachsen-Anhalt. Der Ort zählt 3.962 Einwohner auf 36,2 km², das entspricht 109 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,09 € pro m², der Kaufpreis bei 930 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,86 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,7 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Güsten über dem Renditeniveau von 59 % der Orte in Sachsen-Anhalt.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,66 € auf 6,32 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Salzlandkreis Rang 375 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 337, Stärkerang 373). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Giersleben, Ilberstedt und Staßfurt an.
Immobilienpreise in Güsten im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen-Anhalt.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Güsten, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt in Güsten, Stadt (Salzlandkreis, Sachsen-Anhalt). Der Ort weist ein niedriges Preisniveau bei überdurchschnittlicher Mietrendite auf. Die Miete ist stabil gestiegen, der Kaufpreis zeigt starke Volatilität. Bevölkerungsrückgang und strukturelle Schwächen im Prognos-Zukunftsatlas stehen einer verkehrsgünstigen Lage als Bahnknotenbahnhof gegenüber.
Marktüberblick: Niedriges Preisniveau, hohe Rendite
Güsten ist eine Kleinstadt im Salzlandkreis mit knapp 4.000 Einwohnern auf einer Fläche von 36 km². Das Immobilienangebot liegt mit 6,09 Euro pro Quadratmeter bei der Angebotsmiete und 930 Euro pro Quadratmeter beim Angebotskaufpreis deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 7,86 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 12,73. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Ein niedriger Kaufpreis bei moderater Miete führt zu einer über dem Bundesdurchschnitt liegenden Rendite von 7,86 Prozent gegenüber 5,10 Prozent bundesweit. Der Kaufpreisfaktor von 12,73 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 12,73-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der im Bundesland Sachsen-Anhalt (Durchschnitt 14,11) unter dem Mittel liegt, aber über dem des Kreises (12,57).
Preisentwicklung: Stabile Miete, volatiler Kaufpreis
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 4,66 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 6,21 Euro, bevor sie 2025 leicht auf 6,02 Euro und 2026 wieder auf 6,32 Euro anstieg. Der Kaufpreis verzeichnete einen noch stärkeren Anstieg: Von 542 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.013 Euro im Jahr 2023, mit einem Höhepunkt von 1.548 Euro im Jahr 2025, gefolgt von einem Rückgang auf 971 Euro im Jahr 2026. Diese Volatilität im Kaufpreis – ein Anstieg um knapp 185 Prozent zwischen 2021 und 2025, gefolgt von einem Rückgang um 37 Prozent im Folgejahr – ist für einen kleinen ländlichen Markt ungewöhnlich und deutet auf eine geringe Markttiefe hin, bei der einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Miete entwickelte sich vergleichsweise stabiler.
Regionale Einordnung: Mittelfeld in der Nachbarschaft
Im regionalen Vergleich liegt Güsten bei der Angebotsmiete (6,09 Euro) knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 6,40 Euro). Beim Kaufpreis (930 Euro) liegt der Ort unter dem Landesdurchschnitt von 1.095 Euro, aber leicht über dem Kreisdurchschnitt von 964 Euro. Die Bruttomietrendite von 7,86 Prozent liegt im Bundesland im 59. Perzentil, also im oberen Mittelfeld. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Giersleben (4,5 km) weist mit 8,98 Prozent eine höhere Rendite bei niedrigerem Kaufpreis (770 Euro) aus, während Ilberstedt (4,5 km) mit 1.261 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis und damit eine niedrigere Rendite von 6,16 Prozent aufweist. Staßfurt (6,4 km) liegt mit 9,22 Prozent bei der Rendite über Güsten, Plötzkau (7,8 km) erreicht mit 13,75 Prozent eine extrem hohe Rendite bei einem Kaufpreis von nur 534 Euro. Güsten positioniert sich damit im Mittelfeld der Region.
Demografie und Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde mit strukturellen Herausforderungen
Die Bevölkerung Güstens ist von 4.298 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.962 im Jahr 2024 um 7,8 Prozent gesunken. Dieser Rückgang entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Sachsen-Anhalt, ist aber mit fast 8 Prozent über dem Durchschnitt vieler vergleichbarer Orte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 156 (absolute Zahl der Arbeitslosen). Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und hoher Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Standortfaktor-Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Salzlandkreis auf Rang 375 von rund 400 deutschen Kreisen einstuft. Besonders die Teilindizes Demografie (Rang 388) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 317) liegen im unteren Drittel.
Verkehrsanbindung: Bahnknoten als Standortvorteil
Güsten erhielt 1373 das Stadtrecht und wurde 1865 durch die Eröffnung der Eisenbahnstrecke Bernburg–Aschersleben zum Verkehrsknotenpunkt. Der Bahnhof Güsten ist heute ein Trennungsbahnhof mit drei Bahnstrecken (Köthen–Aschersleben, Berlin–Blankenheim, Schönebeck–Güsten) und wird von drei Regionalverkehrslinien bedient (RE 10 nach Erfurt, RB 41 nach Aschersleben, RB 50 nach Dessau). Diese verkehrliche Anbindung ist ein Standortvorteil für Pendler nach Magdeburg, Aschersleben oder Dessau. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Kombination aus verkehrlicher Anbindung und fehlenden lokalen Arbeits- und Bildungsangeboten könnte dazu beitragen, dass die Bevölkerungszahl kontinuierlich sinkt, während das Immobilienangebot relativ stabil bleibt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Güsten entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Güsten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,66 €/m² |
| 2019 | 3,39 €/m² |
| 2020 | 3,66 €/m² |
| 2021 | 4,84 €/m² |
| 2022 | 6,19 €/m² |
| 2023 | 6,09 €/m² |
| 2024 | 6,21 €/m² |
| 2025 | 6,02 €/m² |
| 2026 | 6,32 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Güsten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 542 €/m² |
| 2022 | 781 €/m² |
| 2023 | 1.013 €/m² |
| 2024 | 660 €/m² |
| 2025 | 1.548 €/m² |
| 2026 | 971 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Güsten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 10,71 % |
| 2022 | 9,52 % |
| 2023 | 7,21 % |
| 2024 | 11,29 % |
| 2025 | 4,67 % |
| 2026 | 7,81 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Güsten
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.298 Einwohner |
| 2016 | 4.187 Einwohner |
| 2017 | 4.163 Einwohner |
| 2018 | 4.144 Einwohner |
| 2019 | 4.093 Einwohner |
| 2020 | 4.074 Einwohner |
| 2021 | 4.023 Einwohner |
| 2022 | 4.038 Einwohner |
| 2023 | 3.962 Einwohner |
| 2024 | 3.962 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Güsten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 8,55 % |
| 2016 | 8,26 % |
| 2017 | 7,94 % |
| 2018 | 7,41 % |
| 2019 | 6,59 % |
| 2020 | 7,25 % |
| 2021 | 6,83 % |
| 2022 | 6,21 % |
| 2023 | 6,68 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 375 Rang |
| Dynamik | 337 Rang |
| Stärke | 373 Rang |
| Demografie | 388 Rang |
| Arbeitsmarkt | 368 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 345 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 317 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen-Anhalt
Anzahl Orte je Renditeband — Güsten liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen-Anhalt
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 8,00 Orte |
| 4–5 | 12,00 Orte |
| 5–6 | 38,00 Orte |
| 6–7 | 31,00 Orte |
| 7–8 | 42,00 Orte |
| 8–9 | 28,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 10,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 15,00 Orte |
Wie schneidet Güsten im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Güsten ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Güsten ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Güsten
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bernburg (Saale) | 6,94 €/m² |
| Alsleben (Saale) | 6,86 €/m² |
| Ilberstedt | 6,47 €/m² |
| Aschersleben | 6,36 €/m² |
| Hecklingen | 6,16 €/m² |
| Staßfurt | 6,15 €/m² |
| Plötzkau | 6,12 €/m² |
| Güsten | 6,09 €/m² |
| Nienburg (Saale) | 6,02 €/m² |
| Giersleben | 5,76 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Güsten ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Güsten
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Plötzkau | 13,75 % |
| Nienburg (Saale) | 10,97 % |
| Staßfurt | 9,22 % |
| Alsleben (Saale) | 9,19 % |
| Giersleben | 8,98 % |
| Güsten | 7,86 % |
| Bernburg (Saale) | 7,52 % |
| Aschersleben | 6,91 % |
| Hecklingen | 6,22 % |
| Ilberstedt | 6,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Giersleben | 4,5 km | 06449 | 5,76 € | 770 € | 8,98 % |
| Ilberstedt | 4,5 km | 06408 | 6,47 € | 1.261 € | 6,16 % |
| Staßfurt, Stadt | 6,4 km | 39418 | 6,15 € | 801 € | 9,22 % |
| Hecklingen, Stadt | 7,7 km | 39444 | 6,16 € | 1.190 € | 6,22 % |
| Plötzkau | 7,8 km | 06425 | 6,12 € | 534 € | 13,75 % |
| Bernburg (Saale), Stadt | 9,1 km | 06406 | 6,94 € | 1.108 € | 7,52 % |
| Aschersleben, Stadt | 11,2 km | 06449 | 6,36 € | 1.105 € | 6,91 % |
| Alsleben (Saale), Stadt | 11,6 km | 06425 | 6,86 € | 895 € | 9,19 % |
| Nienburg (Saale), Stadt | 12,0 km | 06429 | 6,02 € | 659 € | 10,97 % |
Wo liegt Güsten?
Lage
Güsten auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Güsten
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,09 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 930 € |
| Bruttomietrendite | 7,86 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,7 |
| Einwohner | 3.962 |
| Einwohner je km² | 109 |
| Fläche (km²) | 36,2 |
| Arbeitslosenquote | 6,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #375 |
| Prognos Dynamikrang | #337 |
| Prognos Stärkerang | #373 |
| Koordinaten | 51,7945, 11,6055 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Güsten
Was kostet eine Wohnung in Güsten?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Güsten liegt bei 6,09 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 930 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis). Im Vergleich zum Bundesland Sachsen-Anhalt ist die Miete mit 6,09 Euro/m² leicht unter dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro/m², der Kaufpreis mit 930 Euro/m² jedoch rund 15 Prozent unter dem Landeswert von 1.095 Euro/m².
Wie haben sich die Mieten in Güsten entwickelt?
Die Mieten in Güsten sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,66 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie aktuell 6,32 Euro/m² (2026). In diesem Zeitraum gab es Schwankungen, etwa ein Tief von 3,39 Euro/m² im Jahr 2019, doch der langfristige Trend ist klar nach oben gerichtet.
Wie haben sich die Kaufpreise in Güsten entwickelt?
Die Kaufpreise in Güsten zeigen seit 2021 eine starke und volatile Entwicklung. Von 542 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie bis 2023 auf über 1.000 Euro/m², fielen 2024 auf 660 Euro/m², stiegen 2025 auf 1.548 Euro/m² und lagen 2026 bei 971 Euro/m². Die Reihe ist nicht geschätzt, die starken Ausschläge deuten auf einen dünn besetzten Markt hin.
Welche Rendite bringt eine Kapitalanlage in Güsten?
Die Bruttomietrendite liegt bei 7,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 12,73. Die Rendite liegt damit knapp über dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (7,78 Prozent), aber unter dem Kreisdurchschnitt des Salzlandkreises (8,41 Prozent). Der Perzentilrang von 58,72 bedeutet, dass etwa 59 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der niedrige Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Bundesland (14,11) spiegelt das niedrigere Kaufpreisniveau wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Güsten?
Die Bevölkerung in Güsten ist seit 2015 rückläufig. Lag sie 2015 noch bei 4.298 Einwohnern, lebten 2024 noch 3.962 Menschen in der Stadt. Das entspricht einem Rückgang von rund 7,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie liegen die Immobilienpreise in Güsten im Vergleich zum Umland?
Im direkten Umland gibt es erhebliche Preisunterschiede. Günstiger als Güsten (930 Euro/m² Kaufpreis) sind etwa Plötzkau mit 534 Euro/m² oder Giersleben mit 770 Euro/m². Teurer sind hingegen Bernburg (1.108 Euro/m²) und Aschersleben (1.105 Euro/m²). Bei der Miete liegt Güsten mit 6,09 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Woher stammen die Daten zu Güsten?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Güsten sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Güsten führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Salzlandkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Plötzkau | 06425 | 6,12 € | 534 € | 13,75 % |
| Börde-Hakel | 39448 | 6,18 € | 617 € | 12,03 % |
| Nienburg (Saale), Stadt | 06429 | 6,02 € | 659 € | 10,97 % |
| Barby, Stadt | 39249 | 6,52 € | 841 € | 9,30 % |
| Staßfurt, Stadt | 39418 | 6,15 € | 801 € | 9,22 % |
| Alsleben (Saale), Stadt | 06425 | 6,86 € | 895 € | 9,19 % |
| Wolmirsleben | 39435 | 6,69 € | 883 € | 9,10 % |
| Bördeaue | 39435 | 6,81 € | 902 € | 9,06 % |