Alsleben (Saale), Stadt

Marktüberblick: Hohe Renditen durch niedrige Kaufpreise

Alsleben (Saale) ist eine kleine Stadt im Salzlandkreis mit rund 2.500 Einwohnern am Westufer der unteren Saale. Der Immobilienmarkt ist durch niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Bruttomietrenditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,86 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 895 Euro je Quadratmeter.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 6,86 €/m² liegt über dem Salzlandkreis-Durchschnitt von 6,39 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 6,40 €/m², aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 895 €/m² liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt (964 €/m²), dem Landesdurchschnitt (1.095 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 10,88 ist damit niedriger als im Kreis (12,57) und im Bundesland (14,11).

Die Bruttomietrendite von 9,19 % gehört zu den höchsten im Bundesland und liegt im Perzentilrang 76,1 — das bedeutet, dass etwa drei Viertel der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Die hohe Rendite ergibt sich aus der Kombination moderater Mieten mit sehr niedrigen Kaufpreisen. Im Umland zeigt sich ein breites Spektrum: Plötzkau (5 km) weist mit 13,75 % die höchste Rendite auf, verbunden mit einem Kaufpreis von nur 534 €/m². Ilberstedt (11,2 km) liegt mit 6,16 % Rendite und 1.261 €/m² auf der anderen Seite. Alsleben positioniert sich dazwischen.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise volatil

Die Mietentwicklung in Alsleben zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,00 €/m², stieg sie bis 2023 auf 7,04 €/m² — ein Anstieg von über 40 % in fünf Jahren. Seitdem pendelt sie zwischen 6,46 und 7,07 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,43 %.

Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen von extremer Volatilität geprägt. Die vorliegenden Datenpunkte zeigen 1.083 €/m² (2021), einen Rückgang auf 948 €/m² (2024), einen sprunghaften Anstieg auf 1.563 €/m² (2025) und einen erneuten Rückgang auf 1.083 €/m² (2026). Der CAGR von 0 % über diesen Zeitraum spiegelt wider, dass sich die Extremwerte die Waage halten, ist aber angesichts der hohen Schwankungen zwischenzeitlich nur begrenzt aussagekräftig. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Volatilität könnte auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Demografie und Standortfaktoren: Stabilität bei strukturellen Herausforderungen

Die Bevölkerung von Alsleben ist mit 2.494 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 23,72 km² relativ klein und dicht besiedelt (105 Einwohner je km²). Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 verläuft leicht rückläufig: Von 2.526 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.494 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von rund 1,3 %. In den Jahren 2016 bis 2022 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 2.525 und 2.620, bevor sie 2023 und 2024 auf dem niedrigeren Niveau von 2.494 einpendelte.

Die vorliegenden Daten zur Arbeitslosigkeit liegen als absolute Zahl vor und betragen 85 (2023). Im Vergleich zu 2015 (118) hat sich die Zahl verbessert, wobei 2022 mit 72 der Tiefpunkt erreicht war und seither ein leichter Anstieg zu verzeichnen ist.

Der Salzlandkreis, dem Alsleben angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 375 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders die Teilindizes Demografie (Rang 388) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 317) liegen im unteren Drittel. Diese strukturellen Rahmenbedingungen entsprechen dem Muster schwach wachsender ländlicher Räume in Ostdeutschland.

Lage und regionale Einordnung

Alsleben liegt verkehrsgünstig an der Saale, 51 Kilometer vor deren Mündung in die Elbe. Die Stadt ist Teil der Verbandsgemeinde Saale-Wipper und wird umgeben von Plötzkau im Norden, Könnern im Osten und Süden. Die nächstgelegenen größeren Orte im Vergleichsdatenbank sind Bernburg (Saale) mit 11,2 km Entfernung und Güsten mit 11,6 km.

Die Stadt verfügt über keine Hochschulen. Das historische Stadtbild mit dem Schloss von 1689 und umfangreichen städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zwischen 1992 und 2003 prägen das Ortsbild. Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor.