Dülmen, Stadt
Dülmen (PLZ 48249) liegt im Kreis Coesfeld in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 47.937 Einwohner auf 184,8 km², das entspricht 259 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,12 € pro m², der Kaufpreis bei 2.649 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,58 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,8 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dülmen über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,88 € auf 8,81 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Coesfeld Rang 169 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 222, Stärkerang 157). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Haltern am See, Nottuln und Lüdinghausen an.
Immobilienpreise in Dülmen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Dülmen, Stadt
Dülmen ist die größte Stadt im Kreis Coesfeld mit knapp 48.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,12 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.649 €/m² Werte, die über dem NRW- und Bundesdurchschnitt liegen, aber unter dem Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis. Die Mietrendite von 4,58 % liegt im oberen Drittel der NRW-Standorte. Die Bevölkerung wächst seit 2015 moderat (+2,8 %). Der Kreis Coesfeld belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 169 von rund 400 Kreisen.
1. Der Ort Dülmen
Dülmen ist eine Stadt im Kreis Coesfeld im Regierungsbezirk Münster mit rund 48.000 Einwohnern auf einer Fläche von 184,83 km². Sie liegt zwischen Münster und dem Ruhrgebiet im südlichen Münsterland am Naturpark Hohe Mark-Westmünsterland. Mit dem Status einer kleinen Mittelstadt ist Dülmen einwohner- und flächenmäßig die größte Stadt im Kreis Coesfeld. Die Stadt blickt auf eine über 700-jährige Geschichte zurück – die Stadtrechte wurden 1311 verliehen, 1470 wurde Dülmen Mitglied der Hanse. Heute gliedert sich die Stadt in fünf Ortsteile (Rorup, Buldern, Hiddingsel, Hausdülmen, Merfeld) und zwei Stadtbezirke (Mitte, Kirchspiel). Dülmen ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft fahrradfreundliche Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen.
2. Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Dülmen liegt bei 10,12 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 2.649 €/m². Die Bruttomietrendite liegt bei 4,58 %, der Kaufpreisfaktor bei 21,82.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im direkten regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Kreisdurchschnitt des Kreises Coesfeld liegt bei einer Angebotsmiete von 9,78 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.049 €/m². Dülmen liegt damit bei der Miete leicht über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch deutlich darunter. Im Landesvergleich mit Nordrhein-Westfalen (Durchschnittsmiete 9,24 €/m², Durchschnittskaufpreis 2.530 €/m²) liegt Dülmen bei beiden Werten knapp über dem Landesdurchschnitt. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) ist Dülmen ebenfalls leicht darüber angesiedelt.
Die Bruttomietrendite von 4,58 % liegt im 63. Perzentil des Bundeslandes – damit gehört Dülmen zu den Standorten mit überdurchschnittlich guter Rendite in NRW. Der Kaufpreisfaktor von 21,82 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 26,00 und dem Landesdurchschnitt von 22,63, was auf verhältnismäßig niedrigere Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet.
3. Preisentwicklung
Die Mietentwicklung in Dülmen zeigt einen deutlichen Anstieg in den Jahren 2018 bis 2024: Von 6,88 €/m² (2018) stieg die Angebotsmiete kontinuierlich auf 10,17 €/m² (2024). Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 3,14 % über den gesamten Zeitraum 2018–2026.
Allerdings ist eine jüngste Entwicklung zu verzeichnen: Die Werte für 2025 (9,85 €/m²) und 2026 (8,81 €/m²) liegen deutlich unter dem 2024er-Hoch. Dies deutet auf eine Abkühlung des Mietmarktes in den letzten beiden Jahren hin.
Die Kaufpreisentwicklung verlief volatil: Von 2.206 €/m² (2018) stieg der Preis auf 2.626 €/m² (2019), fiel 2020 auf 2.400 €/m², stieg 2022 auf einen Höhepunkt von 2.922 €/m² und korrigierte sich seither wieder nach unten. Der Wert von 2.261 €/m² (2026) liegt wieder nahe dem Niveau von 2018. Der CAGR von 0,31 % über den gesamten Zeitraum verdeutlicht die geringe durchschnittliche Entwicklung.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Daten.
4. Demografie und regionale Einordnung
Die Bevölkerung Dülmens entwickelte sich von 2015 bis 2024 leicht positiv: Von 46.613 Einwohnern (2015) auf 47.937 (2023/2024). Das entspricht einem Wachstum von 2,84 % über den Zeitraum. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (46.877) auf 2022 (47.468) und 2023 (47.937). Die Bevölkerungsdichte beträgt 259 Einwohner je km².
Die Arbeitslosenquote wird in absoluten Zahlen angegeben: 715 (2015), mit einem Anstieg auf 828 (2017), einem Rückgang auf 748 (2019), einem Anstieg während der Pandemie auf 815 (2020) und einem deutlichen Sprung auf 971 (2023). Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit zeigt also eine zunehmende Tendenz in den letzten Jahren.
Im regionalen Vergleich liegen die Nachbarorte teils deutlich anders: Billerbeck (16,6 km) weist mit 4.090 €/m² den höchsten Angebotskaufpreis auf, Olfen (15 km) liegt bei 3.266 €/m². Bei der Miete liegen Nottuln (10,26 €/m²) und Billerbeck (10,23 €/m²) knapp über Dülmen. Lüdinghausen (13,1 km) liegt mit 9,74 €/m² und einer Bruttomietrendite von 4,57 % nahe an Dülmener Werten.
5. Standortfaktoren
Der Kreis Coesfeld, dem Dülmen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 169 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Einzelnen: Stärkerang 157, Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation 168, Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage 145, Rang im Bereich Arbeitsmarkt 183, Demografierang 194 und Dynamikrang 222.
Der Dynamikrang von 222 ist der schwächste Wert und deutet auf geringere dynamische Entwicklungen im Vergleich zu anderen Kreisen hin. Der Stärkerang von 157 und der Wohlstandsrang von 145 sind die stärkeren Positionen. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Coesfeld, nicht spezifisch für die Stadt Dülmen.
Dülmen verfügt über keinen eigenen Hochschulstandort. Es liegen keine Bodenrichtwerte für diesen Ort vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dülmen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dülmen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,88 €/m² |
| 2019 | 8,27 €/m² |
| 2020 | 8,42 €/m² |
| 2021 | 8,58 €/m² |
| 2022 | 8,73 €/m² |
| 2023 | 9,27 €/m² |
| 2024 | 10,17 €/m² |
| 2025 | 9,85 €/m² |
| 2026 | 8,81 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dülmen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.206 €/m² |
| 2019 | 2.626 €/m² |
| 2020 | 2.400 €/m² |
| 2021 | 2.581 €/m² |
| 2022 | 2.922 €/m² |
| 2023 | 2.644 €/m² |
| 2024 | 2.710 €/m² |
| 2025 | 2.554 €/m² |
| 2026 | 2.261 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dülmen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,74 % |
| 2019 | 3,78 % |
| 2020 | 4,21 % |
| 2021 | 3,99 % |
| 2022 | 3,59 % |
| 2023 | 4,21 % |
| 2024 | 4,50 % |
| 2025 | 4,63 % |
| 2026 | 4,68 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dülmen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 46.613 Einwohner |
| 2016 | 46.523 Einwohner |
| 2017 | 46.507 Einwohner |
| 2018 | 46.590 Einwohner |
| 2019 | 46.657 Einwohner |
| 2020 | 46.706 Einwohner |
| 2021 | 46.877 Einwohner |
| 2022 | 47.468 Einwohner |
| 2023 | 47.937 Einwohner |
| 2024 | 47.937 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dülmen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,18 % |
| 2016 | 2,36 % |
| 2017 | 2,43 % |
| 2018 | 2,74 % |
| 2019 | 2,59 % |
| 2020 | 2,82 % |
| 2021 | 2,66 % |
| 2022 | 2,64 % |
| 2023 | 3,35 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 169 Rang |
| Dynamik | 222 Rang |
| Stärke | 157 Rang |
| Demografie | 194 Rang |
| Arbeitsmarkt | 183 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 168 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 145 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Dülmen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Dülmen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dülmen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dülmen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dülmen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Havixbeck | 10,40 €/m² |
| Nottuln | 10,26 €/m² |
| Billerbeck | 10,23 €/m² |
| Dülmen | 10,12 €/m² |
| Coesfeld | 10,10 €/m² |
| Haltern am See | 10,03 €/m² |
| Senden | 10,03 €/m² |
| Lüdinghausen | 9,74 €/m² |
| Reken | 9,27 €/m² |
| Olfen | 9,12 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dülmen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dülmen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Dülmen | 4,58 % |
| Lüdinghausen | 4,57 % |
| Coesfeld | 4,08 % |
| Nottuln | 4,04 % |
| Haltern am See | 3,95 % |
| Reken | 3,95 % |
| Senden | 3,84 % |
| Havixbeck | 3,78 % |
| Olfen | 3,35 % |
| Billerbeck | 3,00 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Haltern am See, Stadt | 11,4 km | 45721 | 10,03 € | 3.045 € | 3,95 % |
| Nottuln | 12,2 km | 48301 | 10,26 € | 3.050 € | 4,04 % |
| Lüdinghausen, Stadt | 13,1 km | 59348 | 9,74 € | 2.561 € | 4,57 % |
| Senden | 14,5 km | 48308 | 10,03 € | 3.136 € | 3,84 % |
| Olfen, Stadt | 15,0 km | 59399 | 9,12 € | 3.266 € | 3,35 % |
| Coesfeld, Stadt | 15,1 km | 48653 | 10,10 € | 2.974 € | 4,08 % |
| Reken | 15,9 km | 48734 | 9,27 € | 2.815 € | 3,95 % |
| Billerbeck, Stadt | 16,6 km | 48727 | 10,23 € | 4.090 € | 3,00 % |
| Havixbeck | 18,8 km | 48329 | 10,40 € | 3.304 € | 3,78 % |
Wo liegt Dülmen?
Lage
Dülmen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dülmen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,12 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.649 € |
| Bruttomietrendite | 4,58 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,8 |
| Einwohner | 47.937 |
| Einwohner je km² | 259 |
| Fläche (km²) | 184,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #169 |
| Prognos Dynamikrang | #222 |
| Prognos Stärkerang | #157 |
| Koordinaten | 51,8285, 7,2791 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dülmen
Was kostet eine Wohnung in Dülmen aktuell?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei rund 10,12 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 2.649 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem Durchschnitt des Kreises Coesfeld (9,78 €/m²) und auch leicht über dem nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt (9,24 €/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dülmen entwickelt?
In der Zeitreihe von 2018 bis 2026 zeigt sich ein deutlicher Anstieg der Mieten von 6,88 auf einen Höchstwert von 10,17 €/m² im Jahr 2024, gefolgt von einem Rückgang auf 8,81 €/m² im Jahr 2026. Bei den Kaufpreisen stieg der Wert von 2.206 €/m² (2018) auf 2.922 €/m² (2022) und fiel dann auf 2.261 €/m² (2026). Beide Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dülmen?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,58 Prozent, was leicht über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 21,82 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,63. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in NRW liegt Dülmen bei 63,13, was bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dülmen?
Dülmen hat aktuell rund 47.937 Einwohner auf einer Fläche von 184,83 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 259 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 (46.613 Einwohner) ist die Bevölkerung um 2,84 Prozent gewachsen. Die Bevölkerungsentwicklung ist also leicht positiv.
Wie schneidet Dülmen im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis liegt die Angebotsmiete von Dülmen (10,12 €/m²) im oberen Mittelfeld. Höhere Mieten weisen etwa Nottuln (10,26 €/m²) und Billerbeck (10,23 €/m²) auf, während Lüdinghausen mit 9,74 €/m² etwas niedriger liegt. Bei den Kaufpreisen liegt Dülmen mit 2.649 €/m² unter vielen Nachbarn – so liegen etwa Senden (3.136 €/m²) und Olfen (3.266 €/m²) deutlich darüber.
Woher stammen die Daten zu Dülmen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dülmen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dülmen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Coesfeld
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lüdinghausen, Stadt | 59348 | 9,74 € | 2.561 € | 4,57 % |
| Rosendahl | 48720 | 9,29 € | 2.663 € | 4,19 % |
| Coesfeld, Stadt | 48653 | 10,10 € | 2.974 € | 4,08 % |
| Nottuln | 48301 | 10,26 € | 3.050 € | 4,04 % |
| Ascheberg | 59387 | 9,61 € | 2.859 € | 4,03 % |
| Senden | 48308 | 10,03 € | 3.136 € | 3,84 % |
| Havixbeck | 48329 | 10,40 € | 3.304 € | 3,78 % |
| Nordkirchen | 59394 | 8,70 € | 2.989 € | 3,50 % |