Werdohl, Stadt

Marktüberblick

Werdohl ist eine Stadt im Märkischen Kreis im Sauerland mit rund 17.762 Einwohnern auf einer Fläche von 33,38 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Preisgefälle zu übergeordneten Vergleichsräumen: Die Angebotsmiete liegt bei 6,49 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.469 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens (Miete: 9,24 €/m², Kaufpreis: 2.530 €/m²) und auch unter dem Kreisdurchschnitt des Märkischen Kreises (Miete: 7,41 €/m², Kaufpreis: 1.740 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,87, was bedeutet, dass das 18,87-fache des Jahresnettkaltmietens als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,3 Prozent und rangiert im Landesvergleich im 88. Perzentil – ein Hinweis auf relativ hohe Renditechancen im Vergleich zu anderen Orten in NRW.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag der Wert 2018 noch bei 5,15 Euro pro Quadratmeter, beträgt er 2026 6,98 Euro. Die Entwicklung war nicht linear: Zwischen 2018 und 2019 blieb die Miete nahezu stabil (5,15 auf 5,17 €/m²), dann folgte ein stärkerer Anstieg bis 2020 (5,64 €/m²), ein leichter Rückgang 2021 (5,53 €/m²), und ab 2022 setzte sich der Aufwärtstrend fort (6,04 → 6,04 → 6,46 → 6,86 → 6,98 €/m²). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,87 Prozent.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung dynamischer. Von 740 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2020 auf 1.408 €/m² – ein Anstieg von knapp 90 Prozent in zwei Jahren. Danach folgte eine Phase der Konsolidierung mit einem Tiefpunkt 2025 (1.428 €/m²) und einem erneuten Anstieg auf 1.684 €/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 10,82 Prozent über den gesamten Zeitraum. Auffällig ist die Volatilität: 2021 ging der Preis leicht zurück (1.400 €/m²), 2022 folgte ein neuer Höchststand (1.619 €/m²), 2023 ein Rücksetzer (1.447 €/m²), bevor sich der Markt 2024 stabilisierte (1.479 €/m²).

Regionale Einordnung

Werdohl positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort. Die Angebotsmiete von 6,49 €/m² liegt unter allen acht aufgeführten Nachbarorten außer Nachrodt-Wiblingwerde (6,48 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.469 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Balve (2.179 €/m²), Lüdenscheid (1.940 €/m²) und Iserlohn (1.927 €/m²), aber über Altena (1.213 €/m²) und Nachrodt-Wiblingwerde (1.316 €/m²).

Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt des Märkischen Kreises liegt Werdohl bei der Miete 12,3 Prozent und beim Kaufpreis 15,6 Prozent unter dem Kreiswert. Im Landesvergleich zu Nordrhein-Westfalen beträgt das Gefälle bei der Miete 29,7 Prozent und beim Kaufpreis 42,0 Prozent. Die hohe Bruttomietrendite von 5,3 Prozent (Landesdurchschnitt: 4,52 Prozent) resultiert aus den niedrigeren Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mieten und macht Werdohl im Landesvergleich im Rendite-Perzentil auf Platz 88,4 von 396 Orten – ein klarer Vorteil für renditeorientierte Investoren.

Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Preisspektrum: Während Neuenrade (2,6 km Entfernung) mit 7,72 €/m² Miete und 1.425 €/m² Kaufpreis ähnlich liegt, sind in Balve (10,4 km) mit 2.179 €/m² Kaufpreis deutlich höhere Werte zu verzeichnen. Plettenberg (9,1 km) liegt mit 1.475 €/m² Kaufpreis nahezu auf Werdohler Niveau.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Werdohls ist seit 2015 um 1,33 Prozent gesunken (von 18.002 auf 17.762 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 532 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung verlief zunächst kontinuierlich rückläufig (2015: 18.002 → 2019: 17.657), dann stabilisierte sich die Zahl mit einem leichten Anstieg 2021–2022 (17.827), bevor sie 2023–2024 wieder bei 17.762 lag.

Die Arbeitslosenquote (als absolute Zahl der Arbeitslosen) lag 2023 bei 873 Personen (2015: 836). Der Anstieg während der Pandemie 2020 (1.028 Arbeitslose) hat sich weitgehend zurückgebildet, liegt aber immer noch leicht über dem Vor-Pandemie-Niveau.

Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlases (Gültigkeit für den Märkischen Kreis) zeigen ein gemischtes Bild. Der Gesamtrang liegt bei 268 von rund 400 deutschen Kreisen – im unteren Mittelfeld. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang auf Platz 387, was auf geringe Zukunftsdynamik hinweist. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 198 im oberen Drittel, während die Bereiche Demografie (328) und Wohlstand/Soziale Lage (300) eher schwach abschneiden. Der Arbeitsmarkt-Rang (240) liegt im unteren Mittelfeld. Werdohl selbst verfügt über keine Hochschule.

Fazit

Werdohl präsentiert sich als ländlich geprägter Standort im Märkischen Kreis mit deutlich unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Landes- und Kreisvergleich. Die niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,3 Prozent, was den Ort für renditeorientierte Anleger interessant macht. Die Preisentwicklung war volatil: Nach einem starken Anstieg 2018–2020 folgte eine Konsolidierungsphase mit leichten Rücksetzern, bevor die Werte 2024–2026 wieder ansteigen. Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig, was langfristige Nachfrageimpulse dämpfen kann. Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlases zeigen für den Märkischen Kreis insgesamt eher schwache Dynamik und Demografie-Werte, während Wettbewerb und Innovation relativ gut abschneiden. Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor.