Herscheid

Marktüberblick: Ländliche Preise im Sauerland

Herscheid ist eine Gemeinde im südöstlichen Märkischen Kreis mit rund 6.900 Einwohnern auf 59,4 km². Mit 116 Einwohnern je Quadratkilometer weist sie die geringste Siedlungsdichte im Kreis auf. Mehr als die Hälfte der Gemeindefläche (58,3 %) ist bewaldet, weitere 32,4 % werden landwirtschaftlich genutzt. Die Gemeinde liegt auf 430 m ü. NN im Naturpark Sauerland-Rothaargebirge und ist historisch durch Bergbau und metallverarbeitende Gewerbe geprägt, die heute keine wirtschaftliche Rolle mehr spielen.

Der aktuelle Immobilienmarkt spiegelt diese ländliche Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt bei 7,28 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.727 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt (Miete: 9,24 €/m², Kaufpreis: 2.530 €/m²) und auch unter dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Im Kreisvergleich schneidet Herscheid nahezu neutral ab: Die Miete liegt mit 7,28 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,41 €/m², der Kaufpreis von 1.727 €/m² liegt leicht darunter (Kreis: 1.740 €/m²).

Preisentwicklung: Stabile Mieten, volatile Kaufpreise

Die Mietpreise in Herscheid zeigen über den Zeitraum 2018 bis 2026 eine gewisse Stabilität. Der CAGR von 1,17 % pro Jahr bestätigt eine kaum nennenswerte Entwicklung. Die einzelnen Jahreswerte schwanken zwischen 5,68 €/m² (2023) und 7,53 €/m² (2025), ohne einen klaren Aufwärts- oder Abwärtstrend zu zeigen. Der Tiefpunkt 2023 liegt 24,6 % unter dem Höchstwert 2025.

Die Kaufpreise verhalten sich deutlich volatiler. Der CAGR von −8,13 % über den Zeitraum ist ein aggregierter Wert, der die extremen Schwankungen der einzelnen Jahre überdeckt: 2018 lag der Preis bei 3.207 €/m², fiel 2019 auf 926 €/m², stieg dann kontinuierlich bis 2024 auf 2.326 €/m² und fiel 2025 wieder auf 1.171 €/m². Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark verzerren können. Der aktuelle Wert von 1.727 €/m² liegt zwischen diesen Extremen.

Der Kaufpreisfaktor von 19,76 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 19,76-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Kreisvergleich liegt Herscheid damit leicht über dem Mittel (19,51), im Landesvergleich deutlich unter dem Durchschnitt (22,63). Die Bruttomietrendite von 5,06 % liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,52 % und positioniert Herscheid im 83. Perzentil aller untersuchten Orte in NRW – das heißt, nur 17 % der Orte weisen eine höhere Rendite auf. Diese höhere Rendite ist eine direkte Folge der niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen.

Demografie und Standortfaktoren: Rückgang und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung von Herscheid ist seit 2015 um 4,16 % von 7.217 auf 6.917 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2019 ging die Zahl um 3,6 % zurück, von 2019 bis 2023 um weitere 0,5 %. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl stabil bei 6.917. Der Trend ist damit gebremst, aber nicht umgekehrt.

Die Arbeitslosigkeit zeigt im Zeitraum 2015 bis 2023 Schwankungen zwischen 128 und 196 (absolute Zahlen). Der Wert von 167 im Jahr 2023 liegt über dem Tief von 128 im Jahr 2018, aber unter dem Höhepunkt von 196 im Jahr 2020. Ohne die Arbeitslosenquote in Prozent zu kennen, lässt sich die Entwicklung nur begrenzt einordnen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Märkischen Kreis ordnet den Kreis auf Rang 268 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang auf Platz 387 – der Kreis gehört damit zu den 13 % der deutschen Kreise mit der geringsten Dynamik. Der Wohlstand-Rang liegt bei 300, der Demografie-Rang bei 328. Der Arbeitsmarkt-Rang (240) und der Rang im Wettbewerb und Innovation (198) sind die relativ besten Indizes. Diese Werte gelten für den gesamten Märkischen Kreis, nicht nur für Herscheid.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Märkischen Kreis

Herscheid verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit überwiegend Wald- und Landwirtschaftsflächen. Die historische Bedeutung von Bergbau und Metallverarbeitung hat heute keine direkte wirtschaftliche Auswirkung mehr.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Herscheid ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,28 €/m² liegt unter der von Lüdenscheid (7,43 €/m²), Plettenberg (7,40 €/m²), Meinerzhagen (8,45 €/m²) und Attendorn (8,78 €/m²), aber über der von Werdohl (6,49 €/m²) und Altena (6,31 €/m²). Der Kaufpreis von 1.727 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – unter Lüdenscheid (1.940 €/m²) und Meinerzhagen (2.121 €/m²), aber über Werdohl (1.469 €/m²) und Plettenberg (1.475 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,06 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn: unter Plettenberg (6,02 %), Neuenrade (6,50 %) und Altena (6,24 %), aber über Lüdenscheid (4,60 %), Meinerzhagen (4,78 %) und Attendorn (4,48 %). Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und durchschnittlicher Miete führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite im regionalen Vergleich.