Spiesen-Elversberg

Marktüberblick

Spiesen-Elversberg ist eine Gemeinde im Landkreis Neunkirchen im Saarland mit rund 12.843 Einwohnern auf einer Fläche von 11,42 km². Der Immobilienmarkt weist eine Besonderheit auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,77 €/m² (2025) über dem saarländischen Landesdurchschnitt von 8,61 €/m², während der Angebotskaufpreis mit 1.558 €/m² deutlich unter dem Landesmittel von 2.010 €/m² liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,75 %, die im Perzentilrang von 92,3 % im Saarland liegt – ein sehr hoher Wert im Landesvergleich.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,81 und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 14,94 und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 19,26. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind, was die attraktive Rendite erklärt.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Spiesen-Elversberg war in den letzten Jahren von einem deutlichen Anstieg geprägt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,69 €/m², stieg sie bis 2025 auf 8,77 €/m² – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 5,87 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2024 (7,88 €/m²) und 2025 (8,77 €/m²), was auf eine beschleunigte Marktdynamik hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 1.217 €/m² (2018) auf 1.756 €/m² (2019) folgte ein starker Einbruch auf 824 €/m² im Jahr 2021. Seitdem erholte sich der Markt wieder auf 1.663 €/m² (2025), bevor für 2026 ein Rückgang auf 1.494 €/m² prognostiziert wird. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 2,59 %.

Die Volatilität der Kaufpreise spiegelt die typischen Schwankungen eines kleineren Marktes wider, in dem einzelne Transaktionen das Angebot signifikant beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Spiesen-Elversberg unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,77 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,25 €/m² und auch über den Werten der meisten Nachbarorte. Lediglich St. Ingbert (9,28 €/m²) und Kirkel (9,31 €/m²) verzeichnen höhere Mietwerte.

Beim Kaufpreis liegt Spiesen-Elversberg mit 1.558 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.482 €/m², deutlich unter St. Ingbert (2.033 €/m²) und auch unter Friedrichsthal (1.679 €/m²). Schiffweiler (1.324 €/m²) und Merchweiler (1.304 €/m²) liegen niedriger.

Die Bruttomietrendite von 6,75 % ist im regionalen Vergleich hoch. Schiffweiler (7,49 %) und Merchweiler (7,41 %) liegen noch darüber, während St. Ingbert mit 5,48 % und Kirkel mit 3,81 % deutlich niedrigere Renditen ausweisen. Die hohe Rendite in Spiesen-Elversberg resultiert aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ hoher Mieten.

Im Landesvergleich profitiert der Ort davon, dass die saarländischen Durchschnittskaufpreise stark von den teureren Märkten in Saarbrücken und Umgebung nach oben gezogen werden.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Spiesen-Elversberg verzeichnet seit 2015 einen kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang. Von 13.220 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 12.843 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 2,85 % entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2017 (12.976) und 2021 (12.683). Seit 2022 stabilisiert sich die Entwicklung leicht mit einem leichten Anstieg auf 12.843.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.125 Einwohner je km², was für eine saarländische Gemeinde im Umland einer Kreisstadt relativ hoch ist. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Spiesen und Elversberg, die bis 1973 selbstständige Gemeinden waren.

Der Landkreis Neunkirchen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Mit Rang 359 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex und Rang 381 im Arbeitsmarkt-Index liegt er deutlich unter dem Durchschnitt. Im Bereich Demografie (Rang 304) und Dynamik (Rang 304) ist die Lage ebenfalls angespannt, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 290 relativ besser abschneiden.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Spiesen-Elversberg liegt rund 15 km nordöstlich von Saarbrücken und 1 km südwestlich der Kreisstadt Neunkirchen. Die Lage im Saarkohlenwald bietet Naherholungsmöglichkeiten, ist aber auch ein Indikator für die industrielle Prägung der Region.

Die Gemeinde besitzt keinen eigenen Bahnanschluss. Der nächste Bahnhof befindet sich in Neunkirchen. Eine historische Straßenbahnverbindung nach Saarbrücken (seit 1926) und Neunkirchen (seit 1927) besteht nicht mehr.

Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Saarbrücken und St. Ingbert.

Die wirtschaftliche Struktur des Landkreises Neunkirchen ist durch den Prognos-Zukunftsatlas als schwach eingestuft, insbesondere im Arbeitsmarkt (Rang 381 von 400). Dies wirkt sich auch auf den lokalen Immobilienmarkt aus, da die wirtschaftliche Perspektive der Bevölkerung die Nachfrage nach Wohnraum mitbestimmt.