Tschirn

Lage und Struktur

Tschirn liegt im oberfränkischen Landkreis Kronach auf 598 m ü. NHN und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Teuschnitz. Die Gemeinde umfasst 20,14 km² und hat 508 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 25 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort liegt im Naturpark Frankenwald; im Gemeindegebiet entspringen die Bäche Tschirner Ködel, Grümpel und Dober. Durch Tschirn verlaufen der Fränkische Marienweg und der Seenweg. Der slawische Ortsname wurde erstmals 1276 als „Schirn“ urkundlich erwähnt und bedeutet „Schwarzwald". Bis 1803 gehörte Tschirn zum Besitz des Hochstifts Bamberg. Heute ist die Gemeinde mehrheitlich katholisch, was sie mit mehreren Nachbargemeinden im Landkreis teilt.

Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 553 auf 508 gesunken, ein Rückgang von 8,1 %. Der Rückgang ist kontinuierlich, mit einer leichten Stabilisierung in den letzten beiden Jahren (508 in 2023 und 2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,16 %, was 10 arbeitslosen Personen entspricht und unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Tschirn beträgt 1.690 €/m², der Angebotsmietpreis 6,43 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,57 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,9.

Der Kaufpreis liegt mit 1.690 €/m² deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Kronach (1.367 €/m²), aber weit unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt Tschirn mit 1.690 €/m² unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m².

Die Angebotsmiete von 6,43 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,22 €/m²), deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) und unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,57 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,52 %, aber leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Bundesland liegt Tschirn damit im 75. Perzentil – die Rendite ist höher als bei 75 % der 2.056 betrachteten bayerischen Standorte. Der Kaufpreisfaktor von 21,9 liegt über dem Kreisdurchschnitt (15,4) und dem deutschen Durchschnitt (ca. 20), aber unter dem bayerischen (26,1).

Ein auffälliges Merkmal ist die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete: Der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Miete deutlich über dem regionalen Muster. Während die Miete unter dem Kreisdurchschnitt liegt, übertrifft der Kaufpreis ihn um 24 %. Dies drückt sich in der niedrigeren Rendite im Vergleich zum Kreis aus.

Hinweis: Die Mietwerte sind als geschätzt gekennzeichnet. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete (geschätzt) zeigt einen Anstieg von 5,50 €/m² (2021) auf 6,70 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,06 % entspricht. Der aktuelle Wert von 6,43 €/m² liegt zwischen dem 2024-Wert (6,50 €/m²) und dem 2023-Wert (6,20 €/m²).

Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ungewöhnliches Bild: Die Zeitreihe (nicht geschätzt) verzeichnet einen Wert von 532,43 €/m² (2024) und 347,50 €/m² (2025), was einer jährlichen Abnahme von 34,7 % entspricht. Dieser Wert liegt jedoch deutlich unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.690 €/m². Die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Angebotspreis und den historischen Zeitreihenwerten ist erheblich und lässt sich nicht allein durch den Unterschied zwischen Angebots- und Transaktionspreisen erklären. Es ist möglich, dass die Zeitreihe einen anderen Property-Typ abbildet oder dass hier eine Dateninkonsistenz vorliegt. Die Aussagekraft der Kaufpreis-Zeitreihe für den aktuellen Markt ist daher eingeschränkt.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Tschirn ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis von 1.690 €/m² liegt fast doppelt so hoch wie bei allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von 4–11 km (Reichenbach: 708 €/m², Teuschnitz: 818 €/m², Nordhalben: 740 €/m², Steinbach a. d. Wald: 808 €/m², Lehesten: 1.000 €/m², Wurzbach: 854 €/m², Ludwigsstadt: 1.020 €/m², Wilhelmsthal: 836 €/m²).

Die Angebotsmiete von 6,43 €/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbarn (Reichenbach: 6,84 €/m², Teuschnitz: 5,81 €/m², Nordhalben: 7,66 €/m², Steinbach a. d. Wald: 7,37 €/m², Lehesten: 6,07 €/m², Wurzbach: 6,07 €/m², Ludwigsstadt: 6,13 €/m², Wilhelmsthal: 6,71 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,57 % liegt damit deutlich unter allen Nachbarorten (Reichenbach: 11,59 %, Teuschnitz: 8,53 %, Nordhalben: 12,42 %, Steinbach a. d. Wald: 10,94 %, Lehesten: 7,29 %, Wurzbach: 8,54 %, Ludwigsstadt: 7,22 %, Wilhelmsthal: 9,63 %). Dies bestätigt, dass der Kaufpreis in Tschirn im Verhältnis zur Miete überproportional hoch ist.

Tschirn ist damit ein klarer Ausreißer im regionalen Vergleich: Während die Miete dem regionalen Muster entspricht, liegt der Kaufpreis deutlich darüber. Dies könnte auf eine besondere Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen (z. B. Einfamilienhäuser) oder auf eine begrenzte Angebotsmenge hinweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Kronach, zu dem Tschirn gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 295 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärkste Dimension ist „Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 116, während die „Dynamik" mit Rang 379 und „Wettbewerb und Innovation" mit Rang 346 die schwächsten Bereiche sind. Der Arbeitsmarkt rangiert mit 269 im unteren Mittelfeld, die Demografie mit 337 ebenfalls schwach.

Tschirn selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine reine Wohngemeinde im ländlichen Raum des Frankenwalds. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 25 Einwohnern je km² und der kontinuierliche Bevölkerungsrückgang von 8,1 % seit 2015 spiegeln die typischen Herausforderungen ländlicher Räume in Oberfranken wider.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreisniveau im Vergleich zu Bayern, aber überproportional hohem Preis im regionalen Vergleich, niedriger Mietrendite und schwacher wirtschaftlicher Dynamik im Kreis deutet auf einen lokalen Markt hin, der durch begrenzte Angebotsmengen und spezifische Nachfrage getrieben wird, nicht durch allgemeine wirtschaftliche Dynamik.