Ludwigsstadt, St

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau, hohe Rendite

Das Preisniveau in Ludwigsstadt liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 6,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.020 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegen die bayerischen Durchschnittswerte bei 10,11 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.246 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis.

Die Bruttomietrendite von 7,22 % ist damit deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 4,13 % und der deutsche von 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 96,89 % im Bundesland gehört Ludwigsstadt zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 13,86 liegt mehr als 50 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis bei der aktuellen Miete etwa 13,9 Jahre entspricht, während er im bayerischen Durchschnitt 26 Jahre bräuchte.

Im Kreis Kronach schneidet Ludwigsstadt bei allen Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt ab: Die Miete liegt mit 6,13 Euro unter den 7,22 Euro des Kreisdurchschnitts, der Kaufpreis mit 1.020 Euro unter 1.367 Euro, die Rendite mit 7,22 % unter 7,52 %, und der Kaufpreisfaktor mit 13,86 unter 15,38. Ludwigsstadt ist also kein Ausreißer im Kreis, sondern folgt dem regionalen Muster niedrigpreisiger Lagen.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Anstieg

Die Mietentwicklung in Ludwigsstadt war in den letzten Jahren volatil. Nach einem Tief von 3,65 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Miete 2021 sprunghaft auf 6,19 Euro, fiel dann wieder auf 4,92 Euro im Jahr 2024 und liegt 2026 mit 6,97 Euro erneut auf einem neuen Höchststand. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete über den Zeitraum der Reihe beträgt 5,80 %. Der Anstieg von 2020 auf 2026 hat das Mietniveau fast verdoppelt.

Beim Kaufpreis liegen die Daten lückenhafter vor. Im Jahr 2021 lag der Preis bei 472 Euro pro Quadratmeter, bis 2024 verdoppelte er sich auf 826 Euro. Im Jahr 2025 ist er leicht auf 780 Euro pro Quadratmeter gesunken. Die jährliche Wachstumsrate des Kaufpreises beträgt 13,37 %. Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich, was den Kaufpreisfaktor in die Höhe treibt und die Rendite unter Druck setzt.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine ausreichende Datenbasis hindeutet.

Regionale Einordnung: Höchster Kaufpreis der Nachbarn

Im Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern weist Ludwigsstadt den höchsten Angebotskaufpreis auf (1.020 Euro pro Quadratmeter). Alle Nachbarorte liegen darunter: Steinbach a.Wald mit 808 Euro, Teuschnitz mit 818 Euro, Leutenberg mit 762 Euro, Gräfenthal mit 767 Euro, Tettau mit 725 Euro und Reichenbach mit 708 Euro.

Bei der Miete liegt Ludwigsstadt mit 6,13 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Nachbarmittel von 6,46 Euro. Die höchste Miete weisen Steinbach a.Wald (7,37 Euro) und Tettau (7,09 Euro) auf, die niedrigste Probstzella (5,67 Euro).

Die Bruttomietrendite von 7,22 % ist in der Nachbarschaft die niedrigste. Alle Nachbarorte liegen darüber, teils deutlich: Reichenbach mit 11,59 %, Tettau mit 11,74 %, Steinbach a.Wald mit 10,94 % und Leutenberg mit 9,97 %. Der Grund für die niedrigste Rendite liegt darin, dass der Kaufpreis von Ludwigsstadt um 23 % über dem Nachbarmittel von 830 Euro liegt, während die Miete 5 % unter dem Nachbarmittel von 6,46 Euro liegt. Der hohe Kaufpreis relativiert die vergleichsweise gute Miete.

Im Kreis Kronach liegt Ludwigsstadt bei Miete, Kaufpreis, Rendite und Kaufpreisfaktor jeweils unter dem Kreisdurchschnitt und folgt damit dem Muster der ländlichen, preisgünstigeren Lagen im Norden des Landkreises.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Bevölkerungsrückgang, steigende Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Ludwigsstadt ist seit 2015 um 3,35 % von 3.430 auf 3.315 im Jahr 2024 gesunken. Der Rückgang ist nicht linear: Nach einem leichten Rückgang von 2015 bis 2019 (von 3.430 auf 3.431) folgte ein stärkerer Einbruch 2020 auf 3.342 und 2021 auf 3.306. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl leicht bei rund 3.315. Die Bevölkerungsdichte beträgt 56 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote ist von 1,7 % im Jahr 2015 auf 3,63 % im Jahr 2023 mehr als verdoppelt. Mit 72 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 3.300 liegt die Quote zwar absolut niedrig, der Anstieg ist jedoch ein Indikator für wirtschaftliche Veränderungen.

Ludwigsstadt war historisch durch Eisenhammerwerke und Saigerhütten geprägt, die ab dem 17. Jahrhundert bestanden. Die Ansiedlung der Frankenwaldbahn 1885, die die durchgehende Verbindung von München nach Berlin herstellte, war ein wichtiger Infrastrukturimpuls. Heute gibt es keine Hochschulen am Ort.

Standortfaktoren: Landkreis im unteren Drittel des Zukunftsatlas

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Kronach, in dem Ludwigsstadt liegt, auf Rang 295 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 116 ist vergleichsweise gut, während die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 346), Demografie (Rang 337) und Dynamik (Rang 379) deutlich schlechter abschneiden. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 269 im unteren Mittelfeld.

Der sehr niedrige Dynamik-Rang von 379 von 400 spiegelt die Bevölkerungsrückgänge und die steigende Arbeitslosigkeit wider, die in den lokalen Daten sichtbar werden. Der gute Wohlstands-Rang korrespondiert mit der relativ stabilen Bevölkerungszahl in jüngeren Jahren und der niedrigen absoluten Arbeitslosenzahl.

Ludwigsstadt liegt an der Bayerischen Porzellanstraße und ist die einzige Kommune in Bayern, die nördlich des Rennsteigs liegt. Die geografische Lage im Norden des Landkreises Kronach, umschlossen von Thüringen in drei Himmelsrichtungen, prägte bis 1989/1990 eine extreme Grenzlage an der innerdeutschen Grenze.